Immobilie in Kroatien kaufen als Deutscher

Wer in Kroatien kaufen darf

Staatsangehörige der Europäischen Union kaufen Immobilien in Kroatien unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger. Sie brauchen keine Genehmigung eines Ministeriums, weder für eine Wohnung noch für ein Haus oder ein Baugrundstück. Seit 2023 gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen.

Käufer aus Drittstaaten, etwa aus der Schweiz oder dem Vereinigten Königreich, brauchen die Zustimmung des kroatischen Justizministeriums. Voraussetzung ist Gegenseitigkeit: Kroatische Staatsbürger müssen im Herkunftsland des Käufers unter vergleichbaren Bedingungen Immobilien erwerben können. Landwirtschaftliche Flächen bleiben für Drittstaatsangehörige grundsätzlich ausgeschlossen.

Ein Weg um diese Beschränkung führt über eine kroatische Gesellschaft: Eine in Kroatien eingetragene juristische Person gilt als inländischer Käufer, unabhängig davon, wer sie hält. Das ist zulässig, bringt aber laufende Buchhaltungs- und Steuerpflichten mit sich, die vor dem Kauf durchgerechnet gehören.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Der häufigste Fehler beim Kauf in Kroatien ist die Annahme, der Verkäufer sei auch der eingetragene Eigentümer. In vielen Gemeinden weichen Grundbuch und tatsächlicher Zustand voneinander ab, oft weil ein Erbfall nie eingetragen wurde.

• Eigentum. Abteilung B des Grundbuchauszugs zeigt, wer eingetragen ist und mit welchem Anteil. Steht dort eine verstorbene Person, muss zuerst das Nachlassverfahren abgeschlossen werden.
• Lasten. Abteilung C zeigt Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte und Vormerkungen. Eine Hypothek des Verkäufers wird üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst, das gehört in den Vertrag.
• Anhängige Anträge. Eine Plombe im Auszug bedeutet, dass ein Antrag läuft, über den noch nicht entschieden ist. Bis dahin ist das Grundbuch nicht endgültig.
• Grenzen und Fläche. Kataster und Grundbuch weisen die Fläche nicht immer gleich aus. Die Parzellenprüfung zeigt die Grenzen auf der Karte und die Nutzung nach dem geltenden Raumplan.
• Bebaubarkeit. Bauland und landwirtschaftliche Fläche liegen oft nebeneinander. Ob gebaut werden darf, steht im Raumplan der Gemeinde, nicht im Kaufvertrag.
• Genehmigungen. Für Gebäude nach 1968 sollten Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung vorliegen, oder ein Bescheid über den ausgeführten Bestand.

Der Ablauf, Schritt für Schritt

• OIB beantragen. Ohne kroatische Steuernummer kann kein Eigentum eingetragen werden. Sie ist kostenlos und wird beim Finanzamt beantragt.
• Vorvertrag. Üblich sind zehn Prozent Anzahlung. Der Vorvertrag sollte regeln, was geschieht, wenn sich das Grundbuch als nicht sauber erweist.
• Kaufvertrag und Beglaubigung. Die Unterschrift des Verkäufers wird vom Notar beglaubigt. Der Vertrag enthält die Eintragungsbewilligung, auf Kroatisch tabularna izjava, ohne die keine Umschreibung möglich ist.
• Zahlung. Üblich ist die Zahlung über ein Notaranderkonto oder gegen Übergabe der Eintragungsbewilligung, nicht davor.
• Eintragung. Der Antrag geht an das Grundbuchamt des zuständigen Gemeindegerichts. Bis zur Eintragung vergehen je nach Gericht Wochen bis Monate.
• Steuer. Die Grunderwerbsteuer beträgt drei Prozent des Verkehrswerts und trifft den Käufer. Beim Kauf vom Bauträger fällt statt dessen Mehrwertsteuer an, die im Preis enthalten ist.

Was der Kauf zusätzlich kostet

Neben dem Kaufpreis rechnen Sie mit der Grunderwerbsteuer von drei Prozent, Notargebühren, Gerichtsgebühren für die Eintragung und, wenn eine Agentur vermittelt, der Maklerprovision. Übersetzungen und eine Vollmacht, falls Sie nicht persönlich anreisen, kommen hinzu.

Kaufen ohne Anreise

Sie müssen für den Kauf nicht in Kroatien sein. Üblich ist eine notarielle Vollmacht an eine Vertrauensperson oder an einen Anwalt in Kroatien. Wird die Vollmacht im Ausland unterschrieben, braucht sie in der Regel eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung ins Kroatische.

Häufige Fragen