Startseite / Wissensdatenbank / Katastar
Geerbte Immobilie in Kroatien
Wenn eine Immobilie in Kroatien vererbt wird
Viele Familien in Deutschland, Österreich und der Schweiz haben Grundbesitz in Kroatien, der über Jahrzehnte nie umgeschrieben wurde. Nicht selten steht im Grundbuch noch der Großvater, obwohl längst die Enkel nutzen, was ihnen gehört. Rechtlich ist das ein Problem: Verkaufen, belasten oder teilen lässt sich nur, was ordentlich eingetragen ist.
Brauchen Sie einen Grundbuchauszug?
Formular mit der Adresse ausfuellen, das Dokument kommt in der Regel innerhalb von 2 Stunden per E-Mail.
Grundbuchauszug anfordernDer erste Schritt ist deshalb immer derselbe. Sehen Sie im Grundbuch nach, wer eingetragen ist und was auf der Immobilie lastet, bevor Sie über das Erbe entscheiden.
Welches Recht gilt
Nach der europäischen Erbrechtsverordnung richtet sich der Nachlass grundsätzlich nach dem Recht des Staates, in dem die verstorbene Person ihren letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Lebte sie in Deutschland, gilt für den gesamten Nachlass deutsches Erbrecht, auch für das Haus in Istrien oder Dalmatien. Eine Rechtswahl zugunsten des Heimatrechts ist möglich, sie muss aber zu Lebzeiten in einer Verfügung von Todes wegen getroffen worden sein.
Das Verfahren zur Eintragung findet dennoch in Kroatien statt, denn nur ein kroatisches Gericht oder ein kroatischer Notar entscheidet über Grundstücke im Land.
Das Nachlassverfahren in Kroatien
- Zuständigkeit. Das Verfahren führt das Gemeindegericht am Ort der Immobilie, in der Praxis meist ein vom Gericht beauftragter Notar.
- Unterlagen. Sterbeurkunde, Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses, Angaben zum Vermögen, OIB jedes Erben. Ausländische Urkunden brauchen in der Regel eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung.
- Anhörung. Die Erben geben eine Erklärung ab, ob sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Sie können sich dabei vertreten lassen, eine Anreise ist nicht zwingend.
- Beschluss. Am Ende steht der Erbschaftsbeschluss, auf Kroatisch rješenje o nasljeđivanju. Er ist die Grundlage für die Eintragung im Grundbuch.
- Eintragung. Der Beschluss geht an das Grundbuchamt. Erst mit der Eintragung sind Sie nach außen Eigentümer.
Wurde ein Europäisches Nachlasszeugnis ausgestellt, wird es in Kroatien anerkannt und beschleunigt das Verfahren erheblich.
Wenn mehrere Generationen fehlen
Steht im Grundbuch eine Person, die vor Jahrzehnten verstorben ist, muss der Nachlass für jede übersprungene Generation nachgeholt werden. Das ist aufwendig, aber üblich, und es gibt dafür einen eigenen Weg: Auf Antrag kann ein zusätzliches Nachlassverfahren über später entdecktes Vermögen geführt werden. Ohne diesen Schritt bleibt die Immobilie unverkäuflich.
Steuern und laufende Kosten
Erben in gerader Linie, also Kinder, Enkel und Ehepartner, sind in Kroatien von der Erbschaftsteuer auf Immobilien befreit. Entferntere Verwandte und familienfremde Erben zahlen vier Prozent des Verkehrswerts. Unabhängig davon können im Wohnsitzstaat der Erben eigene Steuerpflichten entstehen, das gehört mit einem Steuerberater geklärt.
Nach der Eintragung treffen Sie die laufenden Pflichten des Eigentümers, etwa die kommunale Abgabe und, bei nicht dauerhaft bewohnten Objekten, die Abgabe für Ferienhäuser.
Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, was im Grundbuch steht?
Über den Grundbuchauszug. Das Grundbuch ist öffentlich, die Adresse der Immobilie genügt, und der Auszug kommt per E-Mail. In Abteilung B steht der eingetragene Eigentümer, in Abteilung C stehen Lasten.
Muss ich für das Nachlassverfahren nach Kroatien reisen?
Nein. Sie können sich durch einen Anwalt oder eine andere bevollmächtigte Person vertreten lassen. Die Vollmacht wird notariell beglaubigt und für Kroatien mit Apostille und Übersetzung versehen.
Brauche ich als Erbe eine kroatische Steuernummer?
Ja. Der OIB wird für das Verfahren und für die Eintragung im Grundbuch benötigt. Er ist kostenlos und kann auch über eine bevollmächtigte Person beantragt werden.
Zahle ich in Kroatien Erbschaftsteuer?
Kinder, Enkel und Ehepartner sind bei Immobilien befreit. Andere Erben zahlen vier Prozent des Verkehrswerts. Was im eigenen Wohnsitzstaat anfällt, richtet sich nach dem dortigen Recht.
Was, wenn die Erben sich nicht einigen?
Dann wird die Immobilie zunächst als Miteigentum eingetragen. Jeder Miteigentümer kann später die Aufhebung des Miteigentums verlangen, entweder durch Vereinbarung oder durch das Gericht.
Kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen, bevor sie eingetragen ist?
In der Praxis nicht. Käufer und Banken verlangen einen Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist. Ohne Eintragung fehlt die Grundlage für die Umschreibung auf den Käufer.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Brauchen Sie einen Grundbuchauszug?
Formular mit der Adresse ausfuellen, das Dokument kommt in der Regel innerhalb von 2 Stunden per E-Mail.
Grundbuchauszug anfordern