Ugovor o kupoprodaji nekretnine i tabularna izjava

Kupoprodajni ugovor sam po sebi nije dovoljan za uknjižbu vlasništva u zemljišnu knjigu – potrebna je tabularna izjava (clausula intabulandi) kojom prodavatelj izričito pristaje na upis kupca kao novog vlasnika. Ovo je hrvatsko pravno pravilo proizašlo iz načela da sam ugovor ne prenosi vlasništvo već stvara samo obvezu prijenosa. Tabularna izjava može biti uključena u kupoprodajni ugovor kao posebna klauzula ili izdana kao zasebna isprava nakon isplate cijene. Bez tabularne izjave, zemljišnoknjižni sud neće provesti uknjižbu čak i ako je ugovor ovjeren i cijena plaćena. Ovo štiti prodavatelja jer može zadržati tabularnu izjavu do primitka pune cijene. Kod kupnje putem kredita, banka obično drži tabularnu izjavu kao osiguranje dok kredit teče. Naš predložak ugovora sadrži pravilno formuliranu tabularnu izjavu.

Praksa i zakonske mogućnosti dozvoljavaju različita rješenja ovisno o dogovoru stranaka i načinu plaćanja. Najsigurnije za obje strane je istovremeno izvršenje – isplata cijene i predaja tabularne izjave odvijaju se u istom trenutku, obično kod javnog bilježnika. Prodavatelj može dati tabularnu izjavu u samom ugovoru ako ima povjerenje u kupca ili ako je cijena osigurana drugim mehanizmom. Kupac može uplatiti cijenu na javnobilježnički depozit s nalogom da se sredstva oslobode prodavatelju tek po predaji tabularne izjave. Kod kupnje putem kredita, banka uplaćuje sredstva prodavatelju tek kad dobije tabularnu izjavu zajedno s pristankom za upis hipoteke. Preporučuje se da tabularna izjava bude izdana tek po primitku cijene kako bi prodavatelj bio zaštićen. Ugovor može regulirati uvjete i rok za predaju tabularne izjave.

Ako prodavatelj odbije dati tabularnu izjavu nakon što ste platili kupoprodajnu cijenu, imate pravo pokrenuti sudski postupak za ishodenje presude koja zamjenjuje tabularnu izjavu. Sud će nakon utvrđenja da je ugovor sklopljen i cijena plaćena donijeti presudu kojom se dozvoljava uknjižba vlasništva u vašu korist. Presuda služi kao tabularna izjava i temelj je za upis u zemljišnu knjigu. Postupak može trajati od nekoliko mjeseci do godinu dana ovisno o složenosti i opterećenosti suda. Kako biste izbjegli ovakvu situaciju, nikada ne plaćajte cijenu bez mehanizma osiguranja – javnobilježnički depozit ili istovremena primopredaja. Savjetujemo korištenje escrow računa kod javnog bilježnika gdje se sredstva oslobađaju tek po predaji svih isprava. Angažiranje odvjetnika za pripremu transakcije značajno smanjuje rizik ovakvih situacija.

Ovjera potpisa na kupoprodajnom ugovoru za nekretninu kod javnog bilježnika obavezna je za upis vlasništva u zemljišnu knjigu. Zemljišnoknjižni sud neće provesti uknjižbu temeljem ugovora s neovjerenim potpisima jer zakon zahtijeva da isprave za upis budu javne ili javno ovjerene. Ovjera potpisa potvrđuje identitet potpisnika i datum potpisa, ali javni bilježnik ne provjerava sadržaj ugovora. Solemnizacija je stroži postupak od ovjere gdje bilježnik provjerava i sadržaj, ali za kupoprodaju nekretnine nije obavezna – dovoljna je ovjera. Cijena ovjere iznosi od 13 do 66 € ovisno o vrijednosti nekretnine. Javni bilježnik po službenoj dužnosti prijavljuje transakciju Poreznoj upravi. Preporučujemo da odvjetnik pregleda ugovor prije ovjere kako biste bili sigurni da su vaši interesi zaštićeni.