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Grundbuch und Kataster in Kroatien
Zwei Register, zwei Behörden
In Kroatien wird eine Immobilie in zwei getrennten Registern geführt, die einander nicht ersetzen. Wer nur eines von beiden ansieht, übersieht regelmäßig genau das, worauf es beim Kauf ankommt.
Brauchen Sie einen Grundbuchauszug?
Formular mit der Adresse ausfuellen, das Dokument kommt in der Regel innerhalb von 2 Stunden per E-Mail.
Grundbuchauszug anfordern- Grundbuch, auf Kroatisch zemljišna knjiga, geführt von den Gemeindegerichten. Es beantwortet die rechtliche Frage: Wem gehört die Immobilie und welche Rechte Dritter lasten darauf.
- Kataster, auf Kroatisch katastar, geführt von der Staatlichen Geodätischen Verwaltung. Er beantwortet die tatsächliche Frage: Wo verläuft die Grenze, wie groß ist die Fläche, wie wird sie genutzt und was steht darauf.
Was im Grundbuch steht
Der Grundbuchauszug hat drei Abteilungen. Abteilung A, posjedovnica, beschreibt das Grundstück mit Parzellennummer, Katastergemeinde und Fläche. Abteilung B, vlastovnica, nennt den Eigentümer und seinen Anteil. Abteilung C, teretovnica, führt Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte und Vormerkungen.
Rechtlich zählt, was hier eingetragen ist. Wer nicht in Abteilung B steht, ist gegenüber Dritten nicht Eigentümer, auch wenn er seit Jahrzehnten im Haus wohnt.
Was im Kataster steht
Der Kataster führt die Parzelle mit Grenzen, Fläche, Nutzungsart und den darauf errichteten Gebäuden. Er nennt einen Besitzer, aber dieser Eintrag ist keine Eigentumsurkunde. Für Bauantrag, Vermessung und Grenzfragen ist der Kataster die maßgebliche Quelle.
Warum die beiden auseinanderlaufen
Die Register wurden über Jahrzehnte getrennt geführt und nicht immer miteinander abgeglichen. Typische Abweichungen sind eine andere Fläche im Kataster als im Grundbuch, ein Gebäude, das im Kataster erfasst, im Grundbuch aber nie eingetragen wurde, oder unterschiedliche Namen, weil ein Erbfall nur in einem der beiden Register nachvollzogen wurde.
Für Käufer bedeutet das: Beide Auszüge gehören zusammen angesehen. Weichen sie voneinander ab, ist das kein Formfehler, sondern ein Punkt, der vor der Zahlung geklärt gehört.
Wo die Register bereits zusammengeführt sind
In vielen Katastergemeinden sind Grundbuch und Kataster inzwischen in einer gemeinsamen Datenbank vereinigt, der Baza zemljišnih podataka. Dort wird statt des klassischen Grundbuchauszugs ein Auszug aus dieser Datenbank ausgestellt, auf Kroatisch izvadak iz BZP-a. Er hat dieselbe Beweiskraft. Für Wohnungen in ehemals gesellschaftlichem Eigentum gibt es außerdem das Buch der hinterlegten Verträge, den izvadak iz knjige položenih ugovora.
Welchen Auszug Sie wann brauchen
- Kauf oder Finanzierung. Grundbuchauszug, wegen Eigentum und Lasten.
- Grenzstreit oder Vermessung. Kataster, zusätzlich der Auszug aus dem Katasterplan.
- Bauvorhaben. Beides, dazu die Nutzung nach dem Raumplan der Gemeinde.
- Nachlass. Grundbuchauszug, um zu sehen, was tatsächlich eingetragen ist.
Die Parzellenprüfung zeigt die Katasterseite mit Grenzen, Fläche, Nachbarn und der Nutzung nach dem Raumplan. Den amtlichen Grundbuchauszug bestellen Sie separat, er kommt per E-Mail.
Häufige Fragen
Beweist der Katastereintrag mein Eigentum?
Nein. Der Kataster nennt einen Besitzer, das rechtliche Eigentum beweist ausschließlich Abteilung B des Grundbuchauszugs.
Die Fläche unterscheidet sich in beiden Registern, was gilt?
Für Grenzen und Fläche ist der Kataster maßgeblich, für Rechte das Grundbuch. Eine deutliche Abweichung sollte vor dem Kauf durch einen Geometer geklärt werden.
Mein Haus steht im Kataster, aber nicht im Grundbuch. Was nun?
Das Gebäude muss im Grundbuch eingetragen werden. Dafür werden je nach Baujahr eine Nutzungsgenehmigung oder ein Bescheid über den ausgeführten Bestand sowie eine Vermessung benötigt.
Was ist ein izvadak iz BZP-a?
Der Auszug aus der gemeinsamen Datenbank von Grundbuch und Kataster, ausgestellt für Katastergemeinden, in denen beide Register vereinigt wurden. Er hat dieselbe Beweiskraft wie der klassische Grundbuchauszug.
Kann ich beide Auszüge aus dem Ausland bestellen?
Ja. Die Register sind öffentlich, eine kroatische Steuernummer oder ein elektronisches Bürgerkonto sind dafür nicht nötig. Die Adresse der Immobilie genügt, die Dokumente kommen per E-Mail.
Wie aktuell ist ein Auszug?
Er gibt den Stand zum Zeitpunkt der Ausstellung wieder. Läuft ein Antrag, erscheint im Auszug eine Plombe, dann ist die Lage noch nicht endgültig.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Brauchen Sie einen Grundbuchauszug?
Formular mit der Adresse ausfuellen, das Dokument kommt in der Regel innerhalb von 2 Stunden per E-Mail.
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