Solemnizacija ugovora

Solemnizacija je pravni postupak kojim javni bilježnik potvrđuje valjanost ugovora, najčešće ugovora o darovanju, kupoprodaji, doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju. Time ugovor dobiva snagu javne isprave, a stranke dodatnu sigurnost da je sadržaj ugovora pravno ispravan, zakonit i razumljiv svim potpisnicima.

Tijekom solemnizacije, javni bilježnik provjerava identitet i poslovnu sposobnost stranaka, informira ih o pravnim posljedicama i daje ugovoru snagu javnobilježničkog akta, što omogućava njegovu ovršnost. Ovaj postupak je često zakonski potreban za ugovore koji uključuju značajne pravne ili financijske obveze, poput kreditnih ugovora ili ugovora koji raspolagaju imovinom maloljetnih osoba. Solemnizacija nije samo formalnost već predstavlja jamstvo pravne sigurnosti i zaštite za sve ugovorne strane.

Za razliku od ovjere potpisa, koja potvrđuje samo identitet osobe koja je potpisala dokument, solemnizacija potvrđuje cijeli sadržaj ugovora i njegove pravne posljedice

Što znači solemnizacija ugovora

Pojam solemnizacija dolazi od latinske riječi solemnitas, što znači svečanost, potvrda ili ovjera. U hrvatskom pravu, solemnizacija označava potvrdu privatne isprave (ugovora) od strane javnog bilježnika, pri čemu on:

• utvrđuje identitet stranaka,
• provjerava jesu li razumjele sadržaj ugovora,
• upozorava ih na pravne posljedice,
• te svojim potpisom i pečatom potvrđuje valjanost ugovora.

Solemnizirani ugovor ima istu dokaznu snagu kao javnobilježnički akt i može biti osnova za upis prava vlasništva u zemljišne knjige ili provedbu ovrhe, ako se obveza ne ispuni.

Iznajmljujete stan? preuzmite naš solemnizirani ugovor o najmu, primjer >

Zašto je solemnizacija važna

Solemnizacija nije samo formalnost – ona pruža pravnu sigurnost svim uključenim stranama. Ugovor koji je potvrđen od strane javnog bilježnika smanjuje rizik od:

• nevaljanih ili neshvaćenih ugovora,
• nesporazuma oko tumačenja odredbi,
• prijevara ili manipulacija,
• te kasnijih sudskih sporova.

Osim toga, pojedini ugovori moraju biti solemnizirani prema zakonu da bi uopće proizvodili pravne učinke – primjerice ugovor o doživotnom uzdržavanju ili ugovor o dosmrtnom uzdržavanju.

U Hrvatskoj, solemnizacija ugovora obavezna je ili preporučena za određene vrste ugovora, troškovi ovise o vrijednosti ugovora, postupak je detaljno uređen, a nevažeći ugovori bez solemnizacije imaju ozbiljne pravne posljedice.

Vrste ugovora koji moraju biti solemnizirani

• Ugovori o raspolaganju imovinom maloljetnih ili osoba bez poslovne sposobnosti.
• Darovni ugovori bez neposredne predaje stvari daroprimcu.
• Ugovori o kreditu sa založnim osiguranjem i fiducijarnim prijenosom prava vlasništva.
• Ugovori o kupoprodaji nekretnina.
• Također, mogu biti solemnizirani drugi ugovori za dodatnu pravnu sigurnost ili ako zakon to zahtijeva.

Javni bilježnici u praksi najčešće solemniziraju sljedeće vrste ugovora:

1. Ugovor o doživotnom uzdržavanju – obvezno se solemnizira kako bi bio valjan.
2. Ugovor o dosmrtnom uzdržavanju – također zahtijeva solemnizaciju.
3. Ugovor o darovanju nekretnine – često se solemnizira radi pravne sigurnosti.
4. Ugovor o kupoprodaji nekretnine – osobito ako se njime prenosi vlasništvo nad stanom, kućom ili zemljištem.
5. Ugovor o zajmu ili priznanici duga – ako se želi da ugovor ima snagu ovršne isprave.
6. Ugovori između bračnih drugova – npr. o podjeli bračne stečevine.

Kako se provodi solemnizacija

Proces solemnizacije obično uključuje nekoliko jasno definiranih koraka:

1. Priprema ugovora

Stranke mogu donijeti vlastiti ugovor ili zatražiti da ga sastavi javni bilježnik. Ugovor mora sadržavati:

• potpune osobne podatke stranaka,
• predmet ugovora (npr. opis nekretnine),
• iznos naknade ako postoji,
• prava i obveze svake strane,
• datum i mjesto sklapanja.

2. Dolazak stranaka kod javnog bilježnika

Stranke moraju osobno pristupiti javnom bilježniku i predočiti osobne isprave (osobna iskaznica ili putovnica), te dokaz o vlasništvu ako se radi o nekretnini.

3. Čitanje i objašnjenje ugovora

Bilježnik je dužan pročitati cijeli ugovor na glas i objasniti značenje svake odredbe. Time se osigurava da stranke razumiju sadržaj i posljedice ugovora koji potpisuju.

4. Potpisivanje ugovora

Nakon što su stranke upoznate s ugovorom, slijedi potpisivanje pred bilježnikom. Time se potvrđuje da su ga dobrovoljno prihvatile.

5. Ovjera i pečat

Bilježnik svojim potpisom, pečatom i klauzulom o solemnizaciji potvrđuje da je postupak proveden u skladu sa zakonom. Ugovor tada postaje solemnizirana isprava.

Troškovi solemnizacije kod javnog bilježnika

Cijena solemnizacije ovisi o vrsti i složenosti ugovora te o vrijednosti predmeta ugovora (npr. vrijednosti nekretnine). Naknade su propisane Tarifom o nagradama i naknadama javnih bilježnika, a okvirno se kreću od:

• 30 do 80 eura za jednostavnije ugovore (npr. izjave, priznanice),
• 100 do 300 eura za ugovore o darovanju ili kupoprodaji,
• 200 do 500 eura za ugovore o uzdržavanju, ovisno o složenosti i broju stranica.

U cijenu se uključuju i troškovi kopija, pristojbi te PDV-a. Prije solemnizacije, javni bilježnik obično daje točnu procjenu troška na zahtjev stranaka.

Posljedice nevažećeg ugovora bez solemnizacije

• Ugovor koji nije solemniziran kad je to zakonski obavezno smatra se ništetnim i nema pravni učinak.
• Stranke ne mogu tražiti ispunjenje obveza iz takvog ugovora.
• Postoji rizik pravnih sporova, gubitka prava i financijskih sredstava.
• Primjerice, ugovor o raspolaganju imovinom maloljetne osobe bez solemnizacije ne vrijedi.​

Ovim se postupkom osigurava pravna sigurnost i jamči da su svi zakonski zahtjevi i formalnosti ispunjeni, čime se sprječavaju moguće zloupotrebe i nesporazumi u pravnim odnosima.

Solemnizacija vs. ovjera potpisa – razlika

Važno je razlikovati solemnizaciju ugovora od obične ovjere potpisa. Kod ovjere potpisa, bilježnik samo potvrđuje autentičnost potpisa osobe na ispravi, bez provjere sadržaja dokumenta.

Kod solemnizacije, bilježnik detaljno provjerava sadržaj ugovora, čita ga strankama i potvrđuje njegovu zakonitost, što ugovoru daje veću pravnu snagu.

Može li se solemnizacija odbiti

Da. Javni bilježnik mora odbiti solemnizaciju ako:

• ugovor nije u skladu sa zakonom,
• jedna od stranaka nije poslovno sposobna,
• postoji sumnja u prisilu ili prijevaru,
• ili ako stranka ne razumije sadržaj ugovora.

U takvom slučaju, bilježnik sastavlja zapisnik o odbijanju i navodi razloge, čime se dodatno štiti pravni poredak.

Prava i rokovi za osporavanje nevaljanog ugovora u Hrvatskoj uređeni su Zakonom o obveznim odnosima te sudskom praksom.

Prava stranaka

• Stranka može zahtijevati poništenje (osporavanje) ugovora ako postoji pravni nedostatak koji ugovor čini nevaljanim ili pobojnim (blagi oblik nevaljanosti).
• Poništenje se može tražiti ako je ugovor sklopljen uz nedostatak volje, prijevaru, nedostatak dopuštenog oblika (npr. obavezna solemnizacija nije provedena) i druge razloge propisane zakonom.
• Osim ponude za poništenje, stranka može tražiti i naknadu štete nastale sklapanjem nevaljanog ugovora.

Rokovi za osporavanje ugovora

• Pravo na zahtijevanje poništenja pobojnog ugovora prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog pobojnosti ili od prestanka prisile.
• U svakom slučaju, to pravo istječe najkasnije tri godine od dana sklapanja ugovora.
• Ako se u zakonskim rokovima ne podigne tužba za poništenje, ugovor se smatra valjanim i ne može se naknadno osporavati zbog tih razloga.
• Ništetni (teže nevaljani) ugovori su ništetni već od sklapanja i nemaju pravne učinke, ali se i njihova ništetnost može potvrditi sudskim putem.

Praksa postupka

• Sud može tražiti od stranke da se očituje o tome hoće li ostati pri ugovoru ili ne, uz rok od najmanje 30 dana. Ako se stranka ne očituje ili odbije ugovor, ugovor se poništava.
• Tužba za poništenje mora se podnijeti u navedenim rokovima da bi bila pravovaljana.

Ovi rokovi i pravila osiguravaju pravnu sigurnost i sprječavaju dugotrajne pravne sporove nastale dugotrajnim zadržavanjem nevaljanih ugovora u pravnom prometu