Solemnizirani ugovor o najmu – savjeti, troškovi i primjer

---

Solemnizirani ugovor o najmu je najamni ugovor koji je ovjeren kod javnog bilježnika, čime poprima jaču pravnu snagu i postaje ovršna isprava. To znači da, ako dođe do problema između najmoprimca i najmodavca, primjerice zbog neplaćanja najamnine ili potrebe za iseljenjem, najmodavac može pokrenuti ovršni postupak bez potrebe za dodatnim parničenjem. To štedi vrijeme, novac i živce.

U osnovi, solemnizacija je čin kojim se javni bilježnik uvjerava da su obje strane razumjele sadržaj ugovora, da ga dobrovoljno potpisuju i da su svjesne posljedica tog čina. U praksi, solemnizacija znači da je najmodavac zaštićen od potencijalnih komplikacija, dok najmoprimac dobiva jamstvo da je ugovor zakonit i u skladu s njegovim pravima.

Ova vrsta ugovora osobito se preporučuje kada se nekretnina iznajmljuje na duže vrijeme, kada se radi o visokim iznosima najamnine ili kada su u pitanju poslovni prostori. U tim slučajevima, obostrana pravna sigurnost je od iznimne važnosti.

Solemnizirani ugovor o najmu nije isto što i jednostavan pisani ugovor između dvije strane. On zahtijeva dodatni korak – posjet javnom bilježniku – ali ta dodatna formalnost pruža i dodatne koristi, kao što je mogućnost ovrhe bez sudskog postupka. Drugim riječima, solemnizacija nije samo “još jedna papirologija”, već ozbiljan korak prema zaštiti vaših interesa.

Pravna osnova i zakonski okvir

U Republici Hrvatskoj, solemnizirani ugovor o najmu reguliran je Zakonom o najmu stanova, Zakonom o obveznim odnosima te Zakonom o javnom bilježništvu. Ovi zakoni propisuju u kojim se situacijama preporučuje ili zahtijeva solemnizacija, tko je ovlašten za njezino provođenje i kakve su pravne posljedice ako ugovor nije pravilno ovjeren.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, ugovor o najmu mora biti sklopljen u pisanom obliku, ali nije nužno solemniziran – osim ako stranke žele da ugovor bude ovršna isprava. Međutim, Zakon o najmu stanova predviđa da najmodavac koji želi jednostavno deložirati najmoprimca u slučaju neplaćanja najamnine ili nepoštivanja ugovornih obveza treba imati solemnizirani ugovor o najmu kako bi mogao podnijeti brži prijedlog za ovrhu.

U praksi, to znači da mnogi odvjetnici savjetuju da se svaki ozbiljan ugovor o najmu – posebno za stanove ili poslovne prostore – solemnizira. Time se osigurava da obje strane imaju pravno sredstvo u slučaju nesporazuma ili kršenja ugovornih odredbi.

Kada je potreban solemnizirani ugovor o najmu?

Razlika između običnog i solemniziranog ugovora

Najveća razlika između običnog i solemniziranog ugovora o najmu leži u pravnoj težini. Obični ugovor može biti valjan i pisan na papiru između dviju strana, ali neće imati pravnu snagu da se izravno koristi za pokretanje ovrhe bez sudskog postupka. To znači da, ako najmoprimac prestane plaćati najamninu, najmodavac mora ići kroz dugotrajni sudski proces kako bi ga izbacio iz stana.

Solemnizirani ugovor o najmu, s druge strane, predstavlja ovršnu ispravu. To je dokument koji javni bilježnik potvrđuje kao vjerodostojan, što znači da se može odmah koristiti za ovršni postupak, bez dodatnog dokazivanja na sudu. Osim toga, solemnizacija osigurava da su sve strane svjesne svojih prava i obveza te da ugovor sadrži sve potrebne klauzule u skladu sa zakonom.

Još jedna važna razlika je u psihološkom efektu koji solemnizacija ima na obje strane. Kad najmoprimac potpiše solemnizirani ugovor o najmu, svjestan je da nepoštivanje odredbi ugovora ima ozbiljne posljedice. Time se često sprječavaju potencijalni konflikti i potiče odgovorno ponašanje.

Situacije u kojima je solemnizacija obvezna

Iako zakon ne nalaže da svaki ugovor o najmu mora biti solemniziran, postoje situacije u kojima je preporučljivo:

• Najam poslovnog prostora
• Visoka mjesečna najamnina (npr. luksuzne nekretnine)
• Strane fizičke ili pravne osobe kao najmoprimci
• Rizični najmoprimci (npr. bez stalnog zaposlenja, studenti, osobe bez stalnog boravka)

U ovim slučajevima, solemnizacija pruža dodatnu razinu sigurnosti najmodavcu, jer ima pravni alat za brzo rješavanje problema. Također, najmoprimac koji zna da potpisuje solemnizirani ugovor o najmu uglavnom je svjestan svojih obveza i rjeđe dolazi do problema s plaćanjem ili štetama na imovini.

Prednosti solemniziranog ugovora o najmu

Pravna sigurnost za najmodavca i najmoprimca

Jedna od ključnih prednosti za solemnizirani ugovor o najmu jest pravna sigurnost koju pruža objema stranama – i najmodavcu i najmoprimcu. Kad je ugovor solemniziran, svaka klauzula ima veću težinu jer je potvrđena od strane javnog bilježnika. To znači da se eventualne nesuglasice ili prijepori mogu lakše razriješiti jer obje strane znaju na što su pristale i da ugovor ima pravnu valjanost koja može biti izravno izvršna.

Za najmodavca to znači da u slučaju kršenja ugovora – bilo da se radi o neplaćanju najamnine, šteti na nekretnini ili nepoštivanju drugih ugovornih odredbi – može odmah pokrenuti ovršni postupak. Ne mora prolaziti dugotrajan i često skup sudski proces. S druge strane, najmoprimac je također zaštićen jer zna da ugovor nije jednostrano sastavljen, već potvrđen od strane neutralne institucije – javnog bilježnika.

Također, kad postoji ovjerena i solemnizirana verzija ugovora, izbjegavaju se situacije u kojima jedna strana tvrdi da nije bila svjesna određenih obveza. Ova vrsta ugovora djeluje i kao prevencija sporova, jer su obje strane detaljno informirane o svojim pravima i obvezama prije nego što potpišu ugovor.

Dokazna snaga na sudu

U pravnom smislu, solemnizirani ugovor o najmu predstavlja jednu od najsnažnijih vrsta dokumenata koji se mogu koristiti kao dokaz na sudu. Zbog toga je izuzetno koristan ako dođe do spora. Sudovima nije potreban dodatni dokaz da su ugovorne strane znale i prihvatile uvjete jer je to već potvrđeno od strane javnog bilježnika.

Solemnizacija također znači da su sve izmjene ili dopune ugovora morale biti provedene formalno i uz dodatnu pažnju. Time se sprječava manipulacija ugovorom ili dodavanje klauzula bez znanja druge strane. U slučaju da se spor ipak pokrene, sud ima jasan dokument koji potvrđuje sve uvjete, što znatno ubrzava rješavanje slučaja.

Osim toga, u nekim slučajevima, ako najmodavac nema solemnizirani ugovor o najmu, sud može tražiti dodatne dokaze kako bi potvrdio da je postojala valjana najmodavna veza. To dodatno otežava poziciju najmodavca. Zato se solemnizacija pokazuje kao najbolji način za unaprijed izbjegavanje potencijalnih pravnih komplikacija.

Kako se sklapa solemnizirani ugovor o najmu?

Koraci u procesu solemnizacije

Sklapanje solemniziranog ugovora o najmu ne mora biti komplicirano, ali zahtijeva nekoliko važnih koraka koje je nužno poštovati. Proces se može podijeliti u nekoliko faza:

1. Priprema nacrta ugovora
   Ugovor mogu sastaviti strane same ili ga može pripremiti odvjetnik. Nacrt mora sadržavati sve ključne elemente – podatke o stranama, opis nekretnine, visinu najamnine, trajanje najma, obveze i prava obje strane. Preuzmite primjer solemnizirani ugovor o najmu koji je usklađen sa svim Hrvatskim zakonima
2. Provjera dokumentacije
   Prije solemnizacije, potrebno je prikupiti određenu dokumentaciju: osobne iskaznice stranaka, vlasnički list nekretnine, dokaz o vlasništvu ili ovlaštenju za najam.
3. Dogovor o uvjetima ugovora
   Prije odlaska kod javnog bilježnika, obje strane trebaju biti potpuno suglasne s uvjetima ugovora. Javni bilježnik neće ispravljati ugovor osim tehničkih i pravno upitnih detalja.
4. Odlazak kod javnog bilježnika
   Kada je dokument spreman, obje strane dolaze kod bilježnika. On će pročitati ugovor, objasniti sve njegove točke, upozoriti na moguće posljedice i nakon toga ovjeriti ugovor.
5. Ovjera i solemnizacija
   Po potpisivanju, bilježnik ugovor ovjerava i unosi u svoju knjigu. Taj dokument tada ima snagu ovršne isprave i koristi se u slučaju sudskih sporova ili ovrha.
6. Pohrana i kopije
   Svaka strana dobiva svoj primjerak ovjerenog ugovora, a bilježnik čuva original u svojoj arhivi. U nekim slučajevima, ugovor se može registrirati i u zemljišnim knjigama ako sadrži posebne klauzule.

Uloga javnog bilježnika

Javni bilježnik nije samo “pečat” na dokumentu. Njegova uloga je višestruka:

• Provjerava zakonitost ugovora
• Upozorava strane na pravne posljedice
• Osigurava da su strane svjesno i dobrovoljno potpisale solemnizirani ugovor o najmu
• Označava ugovor kao ovršnu ispravu
• Čuva primjerke ugovora za buduće pravne potrebe

Važno je napomenuti da javni bilježnik ne zastupa ni jednu stranu. On je neutralan i štiti interese obiju strana tako što se pobrine da ugovor bude u skladu sa zakonom.

Sadržaj solemniziranog ugovora o najmu

Obavezni elementi ugovora

Ugovor koji se želi solemnizirati mora sadržavati sve osnovne i obavezne elemente koji definiraju odnos najmodavca i najmoprimca. Ti elementi uključuju:

• Pune podatke o najmodavcu i najmoprimcu (ime, prezime, OIB, adresa, broj osobne iskaznice)
• Točan opis nekretnine (adresa, kat, površina, broj prostorija)
• Iznos najamnine i režija, te način i rok plaćanja
• Trajanje ugovora (od-do ili na neodređeno)
• Način korištenja nekretnine (stanovanje, poslovna djelatnost)
• Obveze oko održavanja nekretnine
• Uvjeti otkaza i raskida ugovora
• Zabrana podnajma, ako je primjenjivo
• Kaznene klauzule ili penali u slučaju kršenja ugovora

Bez tih elemenata, javni bilježnik može odbiti solemnizaciju, jer se dokument neće smatrati pravno valjanim za tu svrhu.

Dodatne klauzule i preporučeni sadržaji

Osim osnovnih, ugovor može sadržavati i dodatne klauzule koje reguliraju specifične situacije, kao što su:

• Mogućnost produženja ugovora
• Pravo pregleda nekretnine od strane najmodavca
• Obveza najmoprimca da prijavi štetu ili kvarove
• Uvjeti povrata pologa
• Ugovorene kazne u slučaju zakašnjenja s plaćanjem

Preporučuje se i dodavanje klauzule da ugovor stupa na snagu tek nakon solemnizacije, kako bi se izbjegle dvojbe u vezi datuma valjanosti.

Troškovi solemnizacije ugovora o najmu

Cjenik javnih bilježnika

Troškovi solemnizacije ugovora o najmu razlikuju se ovisno o duljini ugovora, broju stranica, broju primjeraka koje treba izraditi, dodatnim prilozima te ukupnoj vrijednosti najma koja se navodi u ugovoru. Iako ne postoji strogo fiksna cijena, javni bilježnici u Republici Hrvatskoj naplaćuju svoje usluge prema pravilniku koji propisuje Ministarstvo pravosuđa.

Primjerice, za solemnizaciju ugovora čija je vrijednost do 5.000 eura, cijena se kreće oko 50 do 80 eura. Za ugovore većih vrijednosti, cijena može narasti do 150 ili više eura. Na iznos utječu i dodatne radnje poput sastavljanja ugovora (ako to radi bilježnik), dodatna ovjeravanja, dodatni primjerci ili hitnost izrade.

Tko snosi troškove za solemnizirani ugovor o najmu – najmodavac ili najmoprimac

Jedno od čestih pitanja prilikom sklapanja solemniziranog ugovora je – tko plaća? Odgovor nije jednoznačan, jer to ovisi o dogovoru između najmodavca i najmoprimca. U praksi, najčešći model je da trošak snose obje strane po pola, ili plaća najmodavac.

Zakonski, ne postoji obveza da jedna određena strana snosi sve troškove. Međutim, u nekim situacijama najmodavci, kako bi pokazali dobru volju, sami snose trošak ovjere ako žele osigurati pouzdanog najmoprimca. S druge strane, kada je potražnja za stanovima velika, često se dogodi da trošak u cijelosti snosi najmoprimac.

Savjet: Sve troškove za solemnizirani ugovor o najmu treba jasno definirati u samom tekstu ugovora, kako ne bi došlo do nesporazuma ili dodatnih zahtjeva nakon potpisivanja. Preuzmite gotov primjerak odmah>

Trajanje i raskid solemniziranog ugovora

Minimalni i maksimalni rokovi najma

Zakonom nije propisan minimalni rok trajanja za solemnizirani ugovor o najmu, no u praksi se često ugovori sklapaju na godinu dana ili više. Kod solemniziranih ugovora, prednost imaju dulji najmovi, jer je tada opravdanije ići na dodatni trošak i proceduru solemnizacije.

Maksimalni rok također nije striktno određen, no u pravilu, ugovor se sklapa na određeno vrijeme s mogućnošću produljenja ili na neodređeno, uz definirane uvjete raskida.

Važno je pravilno definirati trajanje ugovora:

• Ugovor na određeno – s preciznim datumom početka i završetka
• Ugovor na neodređeno – s definiranjem otkaznog roka i uvjetima raskida

U slučaju solemnizacije, trajanje mora biti jasno i nedvosmisleno definirano u tekstu, jer će se upravo te odredbe primjenjivati u eventualnim ovršnim ili sudskim postupcima.

Raskid ugovora – prava i obveze strana

Raskid solemniziranog ugovora mora biti jasno propisan. Postoje dvije vrste raskida:

1. Redovni raskid – kada jedna strana, bez krivnje druge strane, odluči prekinuti ugovor u skladu s definiranim otkaznim rokom (najčešće 30 dana).
2. Izvanredni raskid – kada dolazi do povrede ugovora, npr. neplaćanje najamnine, oštećenje imovine, nepoštivanje kućnog reda i slično.

Ako dođe do izvanrednog raskida, najmodavac mora imati pravni temelj za pokretanje ovrhe, a to je upravo solemnizirani ugovor. Time se omogućava brže i jednostavnije deložiranje najmoprimca koji ne poštuje uvjete najma.

U ugovoru se preporučuje navesti:

• Točne razloge koji opravdavaju izvanredni raskid
• Način dostave obavijesti o raskidu
• Rok za iseljenje
• Posljedice nepoštivanja odredbi (ovrha, penali)

Solemnizacija ugovora osigurava da se sve ove odredbe provode brzo i učinkovito, što je posebno važno kad dođe do nepredviđenih okolnosti.

Uloga solemnizacije u zaštiti najmoprimca

Sprječavanje nezakonitih deložacija

Iako mnogi smatraju da je solemnizacija alat najmodavca, ona zapravo štiti i najmoprimca. Naime, samo solemnizirani ugovor o najmu pruža najmanju mogućnost za nezakonite deložacije. Bez takvog ugovora, neki najmodavci bi mogli pokušati izbaciti stanare bez pravne procedure, što je protuzakonito.

Kada postoji solemnizirani ugovor o najmu, najmoprimac ima pravnu potvrdu o svom pravu na korištenje prostora. Najmodavac ne može jednostrano zaključati stan, isključiti režije ili izbaciti najmoprimca bez prethodne sudske ili ovršne odluke. U suprotnom, riskira prekršajnu, pa i kaznenu odgovornost.

Ukratko – solemnizacija štiti dostojanstvo i prava najmoprimca, jer osigurava da se sve promjene u statusu najma moraju provoditi kroz legalne, formalne kanale.

Prava najmoprimca u slučaju spora

Ako dođe do spora između najmodavca i najmoprimca, najjače oružje najmoprimca je upravo solemnizirani ugovor o najmu. Taj dokument pokazuje da on ima pravo na korištenje prostora, da su uvjeti najma definirani, i da svaka promjena (povećanje najamnine, prijetnja izbacivanjem) mora biti u skladu s ugovorom.

Također, u slučaju da najmodavac želi iseliti najmoprimca prije isteka roka, mora imati valjani razlog i slijediti pravnu proceduru. Solemnizirani ugovor o najmu osigurava da najmoprimac može uložiti prigovor, zaštititi se sudskim putem i zatražiti odgodu iseljenja ako su mu prava ugrožena.

Na taj način, solemnizacija doprinosi ravnoteži moći između najmodavca i najmoprimca, čime najam postaje pošten i pravno uravnotežen odnos.

Rizici ignoriranja solemnizacije

Nevažeći ugovor pred sudom

Jedan od najvećih rizika nesolemniziranog ugovora o najmu je taj što takav ugovor ima znatno manju pravnu težinu. Iako pisani ugovor može biti važeći, ako nije ovjeren i solemniziran kod javnog bilježnika, sud ga neće prihvatiti kao ovršnu ispravu. To znači da najmodavac neće moći izravno pokrenuti ovršni postupak ako najmoprimac prestane plaćati najamninu ili odbije napustiti nekretninu nakon isteka ugovora.

U praksi to vodi do sporova koji se razvlače mjesecima ili čak godinama. Najmodavac mora prvo podnijeti tužbu, dokazivati postojanje ugovora, prikupiti svjedoke i dokumentaciju, a zatim čekati presudu koja može doći tek nakon nekoliko ročišta. Cijeli taj proces može biti skup, stresan i neučinkovit.

S druge strane, solemnizirani ugovor o najmu odmah daje mogućnost jednostavne i brze ovrhe bez potrebe za dodatnim dokazivanjem. Ako je važno imati učinkovit i brz pravni mehanizam za zaštitu prava, ignoriranje solemnizacije se pokazuje kao skupa pogreška.

Problemi s izbacivanjem najmoprimca

Jedan od najčešćih problema s kojima se suočavaju najmodavci bez solemniziranog ugovora je nemogućnost legalnog i brzog izbacivanja najmoprimca iz stana. Bez solemnizacije, najmodavac mora pokrenuti parnični postupak, što uključuje:

• Podnošenje tužbe
• Plaćanje sudskih pristojbi
• Čekanje na ročišta
• Mogućnost žalbe najmoprimca
• Potencijalno ishodovanje pravomoćne presude tek nakon više od godinu dana

U međuvremenu, najmoprimac može i dalje koristiti prostor bez plaćanja najamnine, a najmodavac nema gotovo nikakvu pravnu moć da ga izbaci dok sud ne završi s postupkom. Time ne samo da gubi novac, već i živce i vrijeme.

U nekim slučajevima, očajni najmodavci pribjegavaju samovoljnim postupcima – promjenama brava, isključivanju struje ili plina, prijetnjama – što je protuzakonito i može ih dovesti u još veće probleme, uključujući i kaznenu odgovornost.

Zato je solemnizacija svojevrsna “osiguravajuća polica” koja omogućuje da najmodavac brzo i zakonito zaštiti svoj prostor, dok najmoprimcu osigurava da mu nitko ne može samovoljno ugroziti stanovanje.

Primjeri iz prakse i sudska praksa

Pozitivni primjeri – zaštita prava stranaka

U sudskoj praksi postoji niz slučajeva gdje su solemnizirani ugovori omogućili brzo i učinkovito rješavanje sukoba. Jedan od tipičnih primjera je kada najmoprimac prestane plaćati najamninu nakon nekoliko mjeseci, a najmodavac ne želi ulaziti u dugotrajni parnični postupak.

Zahvaljujući solemnizaciji, najmodavac može odmah predložiti ovrhu temeljem ovršne isprave, bez dodatnog dokazivanja. Sud i javni bilježnik odmah pokreću postupak i najmoprimac dobiva nalog za iseljenje. Cijeli proces može trajati svega nekoliko tjedana, a najmodavac ponovno stupa u posjed stana bez velikih troškova.

U drugom slučaju, solemnizirani ugovor o najmu zaštitio je najmoprimca. Najmodavac je pokušao povećati najamninu mimo ugovorenog iznosa i prijetio iseljenjem. Međutim, budući da je u ugovoru jasno definirano trajanje i uvjeti izmjene najamnine, sud je stao na stranu najmoprimca i on je zadržao pravo korištenja stana po prvobitnim uvjetima.

Negativni primjeri – izbjegavanje zakonskih procedura

S druge strane, postoje i negativni primjeri kad ugovor nije bio solemniziran, pa su obje strane pretrpjele velike gubitke. Najmodavci koji nisu mogli izbaciti najmoprimce iz stana mjesecima jer nisu imali pravni temelj, često su bili prisiljeni nagoditi se uz gubitak više mjesečnih najamnina.

Još gori su slučajevi kad najmodavci pokušavaju “na crno” izbaciti najmoprimce – nasilno ulazeći u stan, mijenjajući brave, čak i fizički izbacujući osobne stvari najmoprimca. U takvim slučajevima, zakon najčešće štiti najmoprimca, a najmodavci završavaju s kaznenim prijavama i obvezom isplate odštete.

Zaključak? Neisplati se ignorirati solemnizaciju. Jedna ovjera kod bilježnika može vam uštedjeti tisuće eura, puno živaca i beskrajne sudske parnice.

Razlika između najma i podnajma u kontekstu solemnizacije

Što zakon kaže o podnajmu

Podnajam je situacija u kojoj najmoprimac, koji je u najmu kod najmodavca, daje prostor (ili dio prostora) trećoj osobi na korištenje, uz naknadu. Podnajam je dopušten samo ako je to izričito dozvoljeno u glavnom ugovoru o najmu. Ako u ugovoru nema te klauzule, podnajam nije dopušten, a najmodavac može tražiti raskid ugovora.

U kontekstu solemnizacije, ako ugovor o najmu sadrži klauzulu o dopuštenju podnajma, i sam podnajam bi trebao biti reguliran ugovorom – po mogućnosti također solemniziranim. Time se štite svi uključeni – i najmodavac, i najmoprimac, i podnajmoprimac.

Potreba za dodatnim ugovorima uz solemnizirani ugovor o najmu

Ako se planira podnajam, preporučljivo je imati dodatni, odvojeni ugovor o podnajmu. Taj ugovor treba:

• Definirati točne prostore koji se daju u podnajam
• Navesti trajanje podnajma
• Odrediti cijenu i način plaćanja
• Uskladiti se s glavnim ugovorom o najmu
• Po mogućnosti – biti solemniziran

U suprotnom, podnajmoprimac može ostati bez zaštite, a najmoprimac se izlaže opasnosti raskida glavnog ugovora s najmodavcem. Sve strane gube sigurnost, a konflikti su vrlo izgledni.

Zato je ključno da sve strane unaprijed dogovore uvjete, a svaki oblik najma – bio to najam ili podnajam – bude formalno uređen i ovjeren kod javnog bilježnika.

Mogu li izbaciti podstanara iz stana ako ne plaća ili prestane plaćati najam?

Ne možete samostalno i odmah izbaciti podstanara iz stana ako ne plaća najam, ali imate zakonsku osnovu za raskid ugovora i pokretanje iseljenja. Evo kako postupak izgleda prema važećem Zakonu o najmu stanova:

1. Pismena opomena
   Prvo morate podstanara pismeno opomenuti i dati mu rok od 30 dana da plati dugovanja i otkloni razloge za otkaz ugovora 6. Opomena mora biti jasna i preporučuje se da bude poslana preporučenom poštom radi dokaza.
2. Raskid ugovora
   Ako podstanar ni nakon 30 dana ne podmiri dugovanja, imate pravo raskinuti ugovor o najmu u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom za iseljenje koji ne može biti kraći od 15 dana
3. Sudsko iseljenje
   Ako se podstanar ni nakon isteka otkaznog roka ne iseli, vlasnik stana može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje. Sudski postupak za iseljenje vodi se kao hitan postupak i sud može naložiti prisilno iseljenje podstanara
4. Izvanredni raskid
   Ako podstanar više od dva puta prekrši ugovor ili zakon (npr. opetovano ne plaća najamninu), najmodavac može raskinuti ugovor i bez prethodne opomene.

Važno:

• Samoinicijativno izbacivanje podstanara (npr. promjena brave, iznošenje stvari) je protuzakonito i može dovesti do kaznene odgovornosti vlasnika
• Sve mora biti dokumentirano i provedeno u skladu sa zakonom.

Ako imate solemnizirani ugovor o najmu stana (ugovor ovjeren kod javnog bilježnika s tzv. ovršnom klauzulom), vaša pravna pozicija kao najmodavca znatno je jača u slučaju neplaćanja najamnine ili drugih težih povreda ugovora.

Što to znači u praksi?

• Solemnizirani ugovor o najmu ima snagu javnobilježničkog akta i sadrži ovršnu klauzulu, što omogućuje najmodavcu da, u slučaju neplaćanja najamnine ili drugih ugovorenih obveza, može pokrenuti izravni ovršni postupak bez prethodnog sudskog spora
• Ako najmoprimac ne plaća najamninu, nakon što ga pisano opomenete i date mu zakonski rok (najčešće 30 dana) za podmirenje duga, a on to ne učini, možete s ovjerenim ugovorom i dokazom o neplaćanju odmah pokrenuti ovrhu kod javnog bilježnika radi iseljenja i/ili naplate duga
• Prednosti solemniziranog ugovora:
  • Nije potrebno voditi dugotrajan sudski spor, već se postupak pokreće izravno kod javnog bilježnika.
  • Ovrha po solemniziranom ugovoru je brža i jednostavnija, što znači da se podstanar može prisilno iseliti temeljem rješenja o ovrsi
• Postupak:
  1. Uputite pisanu opomenu najmoprimcu s rokom za isplatu duga (najmanje 30 dana)
  2. Ako ne podmiri dug, s solemniziranim ugovorom i dokazom o neplaćanju podnosite prijedlog za ovrhu javnom bilježniku.
  3. Javni bilježnik izdaje rješenje o ovrsi, temeljem kojeg se može provesti prisilno iseljenje i/ili naplata duga3.

Solemnizirani ugovor o najmu daje vam mogućnost brze i izravne pravne zaštite u slučaju neplaćanja najamnine ili drugih težih povreda ugovora, bez potrebe za klasičnim sudskim postupkom. Time se znatno ubrzava i olakšava zaštita vaših prava kao najmodavca

Često postavljana pitanja (FAQ)