Naslijedili ste par jutara oranice koju nemate čime obraditi, a susjed je već treću godinu obrađuje “na riječ”. Ili ste OPG koji širi proizvodnju pa uzimate zemlju u zakup, ali ne znate hoćete li s takvim dogovorom moći ostvariti poticaje. Obje situacije završavaju na istom mjestu – bez pisanog ugovora nema ni sigurnosti za vlasnika ni prava na potpore za onoga tko zemlju stvarno obrađuje. U ovom tekstu prolazimo kroz to što zakup poljoprivrednog zemljišta uređuje u praksi, koliko traje, kako se određuje zakupnina i zašto je ARKOD ključna stavka ugovora.
Privatno i državno zemljište nisu isti postupak
Ovo je prva stvar koju treba razjasniti jer se u praksi stalno miješa. Zakup poljoprivrednog zemljišta u privatnom vlasništvu je klasičan ugovorni odnos – vlasnik i zakupnik slobodno dogovaraju zakupninu, trajanje i uvjete, a ugovor sklapaju u pisanom obliku i time je posao gotov.
Zemljište u vlasništvu države nije predmet slobodnog dogovora. Za njega je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu propisan poseban postupak koji se provodi javnim natječajem, s programom raspolaganja, uvjetima i kriterijima koje raspisuje nadležno tijelo. Ondje se ne potpisuje ugovor koji ste sami sastavili, nego se sudjeluje u natječajnom postupku i ugovor slijedi tek nakon odluke o odabiru.
Važno je znati i da se dio odredbi Zakona o poljoprivrednom zemljištu odnosi i na privatne čestice – prije svega obveza da se zemljište održava pogodnim za poljoprivrednu proizvodnju i da se ne zapušta. Vlasnik privatne parcele nije oslobođen te obveze samo zato što je zemlja njegova.
Kako se određuje zakupnina
Kod privatnog zemljišta zakupnina je stvar dogovora. U ugovoru se najčešće piše na dva načina – kao ukupan godišnji iznos za cijelu česticu ili kao iznos po hektaru godišnje. Druga varijanta je praktičnija kada se zakup odnosi na više čestica ili kada se površina može promijeniti nakon izmjere, jer se iznos onda sam preračuna.
Na visinu zakupnine realno utječu kultura i bonitet zemljišta, pristup mehanizacije, zaokruženost parcela, postoji li navodnjavanje i koliko je zemlje u tom kraju uopće dostupno. Voćnjak ili vinograd nisu ista priča kao pašnjak. Dobar orijentir je i to koliko se u istoj katastarskoj općini plaća za slične površine.
U ugovoru odmah dogovorite i način plaćanja – jednokratno do određenog datuma za tekuću godinu ili u dva obroka, te ide li novac na račun ili se plaća gotovinom uz potvrdu. Ako plaćanje ide preko računa, upisuje se IBAN zakupodavca. I još jedna stavka koju vlasnici često previde – primljena zakupnina je dohodak od imovine i prijavljuje se Poreznoj upravi.
Trajanje zakupa i otkaz vezan uz vegetacijsku godinu
Zakup se u pravilu sklapa na određeno vrijeme. Koliko dugo, ovisi o tome što se na zemljištu radi. Za ratarsku proizvodnju kratki rokovi su izvedivi, ali kod trajnih nasada – voćnjaka, vinograda, maslinika – zakupnik ulaže u sadnice i pripremu tla koje se isplati tek nakon više godina, pa kratak zakup nema ekonomskog smisla. Trajanje ugovorite tako da se ulaganje stigne vratiti.
Kod otkaza postoji jedno pravilo koje vrijedi primijeniti bez iznimke – otkaz treba djelovati na kraj tekuće gospodarske, odnosno vegetacijske godine. Inače se može dogoditi da zakupnik ostane bez zemlje usred proizvodnog ciklusa, s posijanom kulturom koju neće moći požnjeti. Uz redovni otkazni rok, ugovor u pravilu predviđa i raskid bez otkaznog roka ako zakupnik ne plati zakupninu ni nakon pisane opomene, koristi zemljište protivno ugovorenoj namjeni, daje ga u podzakup bez suglasnosti ili ga zapusti.
ARKOD i poticaji – najvažniji članak ugovora
Za zakupnika je ovo često i jedini razlog zbog kojeg mu ugovor uopće treba. Bez uređenog upisa zemljišta u ARKOD na svoje ime, zakupnik ne može podnositi zahtjeve za potpore u poljoprivredi. A upis ne prolazi ako ne postoji uredna pravna osnova korištenja te čestice.
Zato ugovor mora izričito reći tko upisuje zemljište u ARKOD i tko podnosi zahtjeve za potpore za vrijeme trajanja zakupa. U pravilu je to zakupnik, uz izjavu zakupodavca da za isto zemljište neće podnositi vlastite zahtjeve niti ga upisivati na svoje ime. Bez te izjave dolazi do preklapanja prijava na istu površinu, što je klasičan izvor problema.
Druga strana iste medalje jednako je važna. Po prestanku zakupa zakupnik mora bez odgode omogućiti brisanje zemljišta iz svog ARKOD upisa, inače vlasnik ili novi zakupnik ne mogu uknjižiti korištenje na sebe. Tu odredbu obavezno ostavite u ugovoru.
Obveza obrade i u kakvom se stanju zemlja vraća
Zakupnik zemljište obrađuje pažnjom dobrog gospodara, prema agrotehničkim pravilima struke. To u ugovoru nije prazna fraza nego mjerilo – ako se zemlja zakorovi, zapusti ili se prekinu odvodni kanali, vlasnik ima osnovu za raskid.
Uz samu obradu, zakupnik održava i poljske putove, međe, kanale i sustave odvodnje na zemljištu i uz njega. Ne smije mijenjati postojeću kulturu, primjerice pretvoriti oranicu u trajni nasad, niti graditi trajne građevine bez pisane suglasnosti vlasnika. Isto vrijedi i za davanje zemlje u podzakup.
Po isteku zakupa zemljište se vraća u stanju uredne obrade, slobodno od stvari i usjeva – uz razumnu iznimku za usjeve čija žetva ili berba dospijeva nakon isteka, koje zakupnik ima pravo skinuti u primjerenom roku. Za ulaganja izvršena bez pisane suglasnosti vlasnika zakupnik nema pravo na naknadu, što je razlog više da se svaka veća investicija dogovori unaprijed i na papiru.
Što provjeriti prije potpisa
| Pitanje | Što vrijedi |
|---|---|
| Privatno zemljište | Slobodan ugovor između vlasnika i zakupnika, pisani oblik |
| Državno zemljište | Javni natječaj po Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, ne ovaj ugovor |
| Ovjera potpisa kod javnog bilježnika | Nije uvjet valjanosti, ali je nužna za zabilježbu zakupa u zemljišne knjige |
| Poticaji | Ostvaruje ih onaj tko je zemljište upisao u ARKOD, uz pravnu osnovu korištenja |
| Zakupnina | Dohodak od imovine – zakupodavac je prijavljuje Poreznoj upravi |
| Otkaz | Djeluje na kraj gospodarske godine, ne usred proizvodnog ciklusa |
Prije potpisa provjerite i tko je stvarno upisan kao vlasnik čestice i ima li tereta ili suvlasnika – ako je suvlasnika više, ugovor potpisuju svi. Aktualni vlasnički list to pokazuje u nekoliko minuta. Podatke o čestici prepišite točno iz posjedovnog lista i zemljišnoknjižnog izvatka te provjerite jesu li podaci katastra i zemljišne knjige usklađeni.
Ako ne želite ugovor sastavljati od nule, pripremili smo primjer ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta u Word formatu – s člankom o ARKOD-u i poticajima, zakupninom po hektaru ili u godišnjem iznosu, obvezama obrade, otkazom vezanim uz vegetacijsku godinu i uputama za popunjavanje. Preuzimate ga odmah nakon plaćanja i popunjavate vlastitim podacima.
Česta pitanja
Mora li ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta biti ovjeren kod javnog bilježnika?
Za valjanost ugovora dovoljan je pisani oblik i potpisi obiju strana. Ovjera potpisa zakupodavca kod javnog bilježnika postaje nužna ako se zakup želi zabilježiti u zemljišne knjige, čime zakupnik dobiva zaštitu prema budućim stjecateljima zemljišta. Ako se zemljište proda tijekom trajanja zakupa, zabilježba je najjača zaštita koju zakupnik može imati.
Tko ostvaruje poticaje – vlasnik ili zakupnik?
U pravilu zakupnik, jer poticaje ostvaruje onaj tko zemljište stvarno obrađuje i ima ga upisano u ARKOD. Da bi upis prošao, potrebna je uredna pravna osnova korištenja, odnosno ugovor o zakupu. Zato ugovor treba izričito navesti tko upisuje zemljište u ARKOD i sadržavati izjavu zakupodavca da za istu površinu neće podnositi vlastite zahtjeve.
Može li se ovim ugovorom uzeti u zakup državno poljoprivredno zemljište?
Ne može. Zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države uređen je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i provodi se u posebnom postupku javnog natječaja, s propisanim uvjetima i kriterijima. Slobodno sklopljen ugovor ondje nema učinka. Ovaj predložak namijenjen je isključivo zemljištu u privatnom vlasništvu.
Plaća li se porez na zakupninu poljoprivrednog zemljišta?
Zakupodavac je dužan primljenu zakupninu prijaviti Poreznoj upravi kao dohodak od imovine. Prijava se podnosi nadležnoj ispostavi Porezne uprave, a konkretan način oporezivanja i aktualne stope najbolje je provjeriti izravno u ispostavi jer ovise o okolnostima zakupodavca.
Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.
