Ako iznajmljujete ili uzimate u zakup lokal, ured ili skladište, prije potpisa vrijedi znati što zakon o zakupu poslovnog prostora stvarno traži. Puno ljudi to sazna tek kad nešto krene po zlu – kad zakupnik prestane plaćati, kad vlasnik odjednom digne zakupninu ili kad se ispostavi da usmeni dogovor ne vrijedi ništa. Prošli smo kroz ono što se u praksi najčešće pita i posložili odgovore na jedno mjesto.
Koji zakon uređuje zakup poslovnog prostora
Dva propisa. Opća pravila o ugovorima nalaze se u Zakonu o obveznim odnosima, a posebna pravila baš za poslovne prostore u Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora. Kad se ta dva zakona razlikuju, za poslovni prostor vrijedi posebni zakon. On propisuje obvezne sastojke ugovora, pravila otkaza i, najvažnije od svega, oblik ugovora.
Pisani oblik nije preporuka nego uvjet
Ovo je točka na kojoj padne najviše ljudi. Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji nije sklopljen u pisanom obliku ne proizvodi pravne učinke. Drugim riječima – usmeni dogovor s vlasnikom lokala, koliko god korektan bio, pred sudom ne postoji. Bez pisanog ugovora nemate se na što pozvati kod spora, ne možete urediti odnos s Poreznom upravom niti dokazati trošak u knjigama.
Zato je prvi korak uvijek isti – pisani ugovor o zakupu poslovnog prostora s jasno definiranim predmetom, zakupninom, trajanjem i uvjetima otkaza. Naš primjer u Word formatu ima 14 članaka i ugrađenu klauzulu o solemnizaciji, o kojoj više u nastavku.
Zakup ili najam poslovnog prostora – u čemu je razlika
U svakodnevnom govoru ljudi kažu “najam poslovnog prostora”, i to je sasvim u redu – ali pravno, kad je riječ o poslovnom prostoru, uvijek se radi o zakupu. Najam je rezerviran za stanove koji se koriste za stanovanje. Razlika nije samo u nazivu:
| Zakup poslovnog prostora | Najam stana | |
|---|---|---|
| Propis | Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora | Zakon o najmu stanova |
| Svrha | Obavljanje djelatnosti (ured, lokal, skladište) | Stanovanje |
| Oblik ugovora | Pisani oblik obavezan, inače bez pravnih učinaka | Pisani oblik obavezan |
| Naknada | Zakupnina (često s PDV-om) | Najamnina |
| Strane | Zakupodavac i zakupnik | Najmodavac i najmoprimac |
Iznajmljujete li nekome stan za život, treba vam ugovor o najmu stana – to je drugi dokument s drugim pravilima.
Što ugovor mora sadržavati
Da bi ugovor bio potpun i upotrebljiv, u njemu treba biti barem sljedeće:
- točan opis prostora sa zemljišnoknjižnim podacima (z.k.ul., k.č.br., katastarska općina) i datum predaje u posjed
- djelatnost koja se u prostoru smije obavljati
- zakupnina s naznakom obračunava li se PDV, rok plaćanja i eventualno godišnje usklađivanje
- trajanje (određeno ili neodređeno) i otkazni rokovi
- polog, režije i pričuva – tko što plaća
- tko snosi tekuće, a tko investicijsko održavanje
- zabrana podzakupa bez suglasnosti i pravila za preinake prostora
- zapisnik o primopredaji sa stanjem brojila – i kod ulaska i kod izlaska iz prostora
Sitnica koja se često zaboravi, a zna postati problem – energetski certifikat. Zakupodavac ga u pravilu mora predočiti zakupniku prije sklapanja ugovora.
Raskid ili otkaz ugovora o zakupu – nije isto
Ta se dva pojma stalno miješaju. Otkaz je redovan način prestanka ugovora – jedna strana drugoj priopći da ugovor prestaje, uz otkazni rok. Kod ugovora na neodređeno vrijeme otkaz je uvijek moguć, a razlog se u pravilu ne mora navoditi. Raskid je izvanredan prestanak zbog kršenja ugovora – najčešće kad zakupnik ne plaća ni nakon pisane opomene, koristi prostor suprotno namjeni ili ga daje u podzakup bez suglasnosti.
Zakon tu štiti obje strane. Zakupodavac zbog neplaćanja može otkazati ugovor tek ako zakupnik ne plati ni u roku od 15 dana od pisane opomene. S druge strane, zakupnik može otkazati ugovor ako mu zakupodavac ne omogućuje nesmetano korištenje prostora. Bitno je da svaka opomena i otkaz budu pisani i dokazivo dostavljeni – u dobrom ugovoru unaprijed se definira i dostava e-poštom.
Solemnizacija – zašto se isplati otići javnom bilježniku
Zamislite da zakupnik prestane plaćati i odbije se iseliti. S običnim ugovorom čeka vas tužba i parnica koja zna trajati godinama, a lokal cijelo to vrijeme stoji zauzet. Sa solemniziranim ugovorom – ugovorom koji je javni bilježnik potvrdio i koji sadrži klauzulu ovršnosti – možete odmah pokrenuti ovrhu, i za naplatu duga i za iseljenje. Razlika u brzini je mjesecima, ponekad godinama.
Trošak solemnizacije ovisi o vrijednosti ugovora i u pravilu se kreće od nekoliko desetaka do nekoliko stotina eura – u usporedbi s troškom parnice i izgubljenom zakupninom, to je jeftino osiguranje. Zato smo u naš primjer ugovora o zakupu poslovnog prostora klauzulu o solemnizaciji i obvezi predaje prostora ugradili odmah – popunite ga, potpišete i odnesete bilježniku, bez prepravki.
Često postavljana pitanja
Vrijedi li usmeni ugovor o zakupu poslovnog prostora?
Ne. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora izričito propisuje pisani oblik – ugovor koji nije sklopljen pisano ne proizvodi pravne učinke. To je stroža posljedica nego kod većine drugih ugovora, gdje usmeni dogovor u pravilu vrijedi, samo ga je teže dokazati. Kod poslovnog prostora bez papira nema ni ugovora, pa se pisani ugovor potpisuje prije predaje ključeva.
Može li fizička osoba iznajmiti poslovni prostor?
Može. Zakupodavac ne mora biti tvrtka – privatni vlasnik lokala ili ureda sklapa isti ugovor o zakupu kao i pravna osoba. Razlika je u porezima: fizička osoba koja nije u sustavu PDV-a prijavljuje ugovor Poreznoj upravi i plaća porez na dohodak od imovine po rješenju, dok zakupodavci u sustavu PDV-a na zakupninu obračunavaju PDV. U ugovoru zato treba izričito pisati je li zakupnina s PDV-om ili bez njega.
Koja je razlika između raskida i otkaza ugovora o zakupu?
Otkaz je redovan prestanak ugovora uz otkazni rok – kod zakupa na neodređeno vrijeme svaka ga strana može dati i bez posebnog razloga. Raskid je izvanredan prestanak zbog kršenja ugovora, primjerice kad zakupnik ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana od pisane opomene ili koristi prostor suprotno ugovorenoj namjeni. U oba slučaja izjava mora biti pisana i dokazivo dostavljena drugoj strani.
Moram li ugovor o zakupu solemnizirati kod javnog bilježnika?
Ne morate – ugovor je valjan čim je pisan i potpisan. Ali solemnizacija se zakupodavcima gotovo uvijek isplati jer ugovor time postaje ovršna isprava: kod neplaćanja ili odbijanja iseljenja ovrha se pokreće izravno, bez parnice. Trošak ovisi o vrijednosti ugovora, u pravilu od nekoliko desetaka do nekoliko stotina eura. Predložak s ugrađenom klauzulom o solemnizaciji dovoljno je potpisati i odnijeti bilježniku.
Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom.
