U nastavku je FAQ vodič o darovanju nekretnina i novca između roditelja i djece u Hrvatskoj, prilagođen stanju propisa i praksi u rujnu 2025. Svako važno pravilo potkrijepljeno je izvorom. A ovdje je i brzi link za kupnju provjerenog primjera darovnog ugovora na Katastor.hr, s uputama kako ga popuniti.
Moram li platiti porez ako darujem nekretninu svom djetetu (ili dijete daruje roditelju)?
U pravilu – ne. Kad postoji Darovni ugovor između roditelja i djece odnosno Darovanje nekretnine između srodnika u ravnoj liniji (roditelji ↔ djeca, djed/baka ↔ unuci) i bračnih drugova oslobođeno je poreza na promet nekretnina. Oslobođenje se ostvaruje prijavom darovanja Poreznoj upravi i dokazom srodstva. Government of Croatia
Napomena: Ako se na isporuku nekretnine plaća PDV (rijetko u darovanjima fizičkih osoba), tada se ionako ne plaća porez na promet nekretnina. Government of Croatia
Treba li darovni ugovor između roditelja i djece biti ovjeren kod javnog bilježnika?
Da. Za nekretnine je pisani oblik obvezan, a potpis darovatelja (onoga čije se pravo prenosi) mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Ako obdarenik ne prelazi odmah u posjed, ugovor mora biti javnobilježnički akt ili solemnizirana privatna isprava.
Koje su tipične cijene kod bilježnika za darovni ugovor i što se zapravo ovjerava?
Tipične cijene kod javnog bilježnika za ovjeru darovnog ugovora u 2025. godini su sljedeće:- Vrijednost boda za obračun cijene usluga javnog bilježnika iznosi oko 2 eura, što je povećanje od 50% u odnosu na ranije.
- Ovjera potpisa na ugovoru košta oko 6 eura.
- Ovjera jedne stranice kopije dokumenta stoji oko 6 eura.
- Cijena za sastavljanje ugovora javnim bilježnikom (poput darovnog ugovora) ovisi o vrijednosti predmeta ugovora (vrijednosti darovane nekretnine ili predmeta) i može biti određena prema propisanim tarifama koje rastu progresivno sa vrijednošću predmeta – primjerice, osnovna pristojba za ugovor može biti od nekoliko desetaka do nekoliko stotina eura, što ovisi o ukupnoj vrijednosti ugovora.
- Postoje i dodatne sudske pristojbe za upis imovine u zemljišne knjige.
- Za darovni ugovor nekretnine vrijednosti oko 80.000 € naknada za solemnizaciju (javnu ovjeru potpisa i potvrdu ugovora) može biti oko 350 € bez PDV-a.
- Na to se dodaje PDV od 25%, pa stvarni iznos može narasti iznad 400 €, a u nekim slučajevima i do 500 € ili više, ovisno o dodatnim uslugama (npr. izrada prijedloga za upis u zemljišne knjige).
- Sama solemnizacija uključuje provjeru identiteta, potvrdu volje ugovornih strana i ovjeru potpisa.
- Dodatno se plaćaju i sudske pristojbe za upis prava vlasništva u zemljišne knjige koje su obično između 20 i 70 €.
- Osnovna tarifa javnog bilježnika za ovjeru može početi oko 15 do 50 € po potpisu.
- Ukoliko se darovni ugovor između roditelja i djece sastavlja preko odvjetnika, izrada ugovora može koštati između 100 i 500 €, ovisno o složenosti. Primjer ugovora o darovanju nekretnine na Katastor.hr plaćate 16€ – preuzmite ovdje.
- Postoje i manji troškovi za dodatne dokumente (izvadak iz zemljišne knjige, katastarski plan, posjedovni list), koji obično koštaju od 10 do 20 €.
Darovni ugovor između roditelja i djece
Moram li u darovnom ugovoru tražiti suglasnost bračnog druga?
Ako se daruje bračna stečevina (imovina stečena radom za vrijeme braka), potreban je pristanak drugog bračnog druga; bez njega pravni posao može biti pobojan i izazvati sporove, a banke/ugovorne strane suglasnost redovito traže. Ako je riječ o vlastitoj imovini (npr. nekretnina stečena nasljeđivanjem ili darovanjem), suglasnost nije potrebna. U dvojbi provjerite način stjecanja i status imovine. HKMpravomat.hr
Kako darovanje utječe na nasljedstvo i nužni dio ostalih nasljednika?
Darovanja za života uračunavaju se u ostavinu radi zaštite nužnog dijela (djeca, posvojena djeca i njihovi potomci, bračni drug). Ako je darom povrijeđen njihov nužni dio, mogu tražiti povrat dara (redukciju) do visine povrede.
Ugovor o doživotnom uzdržavanju rizici
Može li se darovanje opozvati (poništiti) nakon što je provedeno?
Da, u zakonom propisanim slučajevima – npr. zbog grube nezahvalnosti obdarenika prema darovatelju ili zbog osiromašenja darovatelja (nema sredstava za nužno uzdržavanje). Rokovi i uvjeti su precizno uređeni u Zakonu o obveznim odnosima; tipični rok za podnošenje tužbe jest 1 godina od saznanja za razlog opoziva.
Što ako je na nekretnini hipoteka?
Darovanje je moguće, ali hipoteka ostaje na teret nekretnine i vjerovnik (banka) može blokirati prijenos ako se protivi. U praksi je potrebna suglasnost banke/hipotekarnog vjerovnika za uredan upis prava vlasništva obdarenika.
Postoji li porez na dohodak ako dijete uskoro proda darovanu nekretninu?
Da, potencijalno. Ako obdarenik otuđi nekretninu unutar 2 godine od stjecanja, dobit može biti oporeziva kao dohodak od otuđenja nekretnina (osnovica = razlika između prodajne cijene i nabavne vrijednosti/ulaganja). Nakon 2 godine – nema tog poreza (iznimke i detalji u pravilima PU). Postoje i posebna pravila ako se u 5 godina otuđi više od 3 nekretnine iste vrste. Stopa na poreznu osnovicu je 24% (+ prirez ako je primjenjiv). Porezna uprava
Što točno predajem zemljišnim knjigama za upis obdarenika?
Uz darovni ugovor između roditelja i djece (s ovjerom potpisa / JB akt), prilažete tabularnu izjavu ako nije već dio ugovora, osobne isprave, dokaz o oslobođenju/obračunu poreza, eventualnu suglasnost bračnog druga i druge priloge koje zatraži sud. (Formalni temelj: ZOO o formi darovanja i praksa ovjere; detaljni popisi razlikuju se po predmetu i sudu.) notarius.hr
Mogu li darovanjem „zaobići“ nužni dio?
Ne u potpunosti. Darovanja učinjena za života uračunavaju se u ostavinu radi obračuna nužnog dijela, pa osobe s pravom na nužni dio mogu tražiti umanjenje darova do visine povrede nakon smrti darovatelja.
Mogu li roditelji darovati novac djetetu bez poreza?
Darovanja novca između srodnika u ravnoj liniji su oslobođena poreza na nasljedstva i darove (kada se takav porez primjenjuje), a za nekretnine vrijedi oslobođenje iz točke 1. U praksi, za veće iznose preporučljivo je ugovorom i potvrdom transakcije dokazati dar radi eventualnih bankarskih/poreznih provjera. (Službeni okvir oslobođenja: v. točku 1 i upute PU.)
Koje su česte klauzule za darovni ugovor između roditelja i djece
- Zadržaj plodouživanja (roditelj nastavlja stanovati i koristiti nekretninu; upis stvarnog prava služnosti).
- Zabrana otuđenja i opterećenja bez suglasnosti darovatelja (ograničenje za vrijeme života darovatelja).
- Uračun darova u ostavinu (deklarativno, radi jasnoće nasljednicima).
- Opoziv u slučaju grube nezahvalnosti (podsjetnik na zakonski institut).
O svemu odlučujete vi – ali klauzule moraju biti u skladu sa zakonom i jasno napisane. (Pravni temelji o opozivu i formi: ZOO; nužni dio: ZN.)
Pročitajte više u našoj bazi znanja Darovni ugovori 2025
Kada je bolje darovati, a kada napraviti kupoprodaju za 1 €?
„Kupoprodaja za 1 €“ nosi rizik ništetnosti/pobojnosti (fingirani pravni posao), poreznih i nasljednopravnih sporova. Ako je nakana bez naknade, izaberite darovanje u propisanom obliku. (Načelo: forma i pravna narav posla moraju odgovarati stvarnoj volji i protuvrijednosti; prakse bilježnika i sudova inzistiraju na ispravnoj kvalifikaciji posla.) notarius.hr
Darovni ugovor između roditelja i djece
Do kada moram prijaviti darovni ugovor između roditelja i djece Poreznoj upravi?
Darovanje nekretnine prijavljuje se nadležnom uredu PU u pravilu u roku od 30 dana od nastanka obveze (nastanak ovisi o danu sklapanja valjane isprave). Lokalni uredi mogu imati operativne upute; držite se rokova iz rješenja/poziva. (Službeni okvir: sustav oslobođenja/obračuna poreza; detaljne upute i mišljenja objavljuje PU.)
Što ako darovatelj nakon darovanja osiromaši?
ZOO dopušta opoziv zbog osiromašenja ako darovatelj više nema za nužno uzdržavanje i nema osobe koja ga je dužna uzdržavati. Tada može tražiti povrat dara (ako je u imovini obdarenika) ili naknadu. Zakon
Kako izgleda postupak korak-po-korak (nekretnina roditelj → dijete)?
- Provjerite status imovine (bračna stečevina / vlastita imovina) i katastarsko-zemljišnoknjižno stanje. Ako stečevina – pripremite suglasnost bračnog druga.
- Pripremite ugovor (pisani oblik, identifikatori kat. čestice, zk uložak, adresa, vrijednost).
- Javnobilježnička ovjera potpisa darovatelja / solemnizacija ili JB akt prema potrebi.
- Porezna uprava – prijava darovanja i dokaz srodstva radi oslobođenja.
- Zemljišne knjige – prijedlog za upis prava vlasništva (prilozi: ugovor, tabularna, dokaz o oslobođenju, osobne, potrebne suglasnosti).
- (Po potrebi) Banka/hipotekarni vjerovnik – pribaviti suglasnost ako je nekretnina opterećena.
Mogu li darovati samo dio nekretnine ili uvesti plodouživanje za roditelja?
Da. Često se daruje idealni suvlasnički dio (npr. 1/2) ili se daruje cijela nekretnina uz zadržaj plodouživanja za darovatelja doživotno. Forma ugovora i upisa je ista; plodouživanje se upisuje kao stvarno pravo. (Pravni temelj i forma: ZOO/formalni zahtjevi; zemljišnoknjižna praksa.)
Često postavljana pitanja (FAQ)
Mogu li roditelji darovati nekretninu djeci bez poreza?
Da, darovanje nekretnine od roditelja djeci potpuno je oslobođeno poreza na promet nekretnina prema hrvatskom zakonu. Oslobođenje vrijedi za darovanje u prvom nasljednom redu koji uključuje djecu, posvojenike i njihove potomke. Isto oslobođenje vrijedi i za darovanje od djece roditeljima te između bračnih i izvanbračnih partnera. Za ostvarivanje oslobođenja, u ugovoru o darovanju mora biti navedena rodbinska veza između stranaka. Javni bilježnik pri ovjeri ugovora prijavljuje darovanje Poreznoj upravi koja izdaje rješenje o oslobođenju. Oslobođenje se odnosi samo na porez na promet nekretnina – troškovi javnog bilježnika i upisa u zemljišnu knjigu i dalje se plaćaju. Ako je nekretnina stečena izgradnjom ili kupnjom od investitora uz PDV, može postojati obveza povrata PDV-a pri darovanju – provjerite s poreznim savjetnikom.
Može li se darovni ugovor poništiti?
Darovni ugovor za nekretninu može se poništiti ili opozvati u zakonom propisanim slučajevima, no to zahtijeva ispunjenje strogih uvjeta i sudski postupak. Darovatelj može opozvati darovanje ako se daroprimac pokaže grubom nezahvalnošću, primjerice počinjenjem kaznenog djela prema darovatelju ili odbijanjem uzdržavanja u nuždi. Opoziv je moguć ako je darovatelj nakon darovanja pao u tešku materijalnu situaciju i nema sredstava za život. Nasljednici ostavitelja mogu pobijati darovanje ako su time oštećeni za nužni dio nasljedstva – ovo se često događa kod darovanja jednom djetetu uz zanemarivanje ostale djece. Rok za opoziv zbog nezahvalnosti je jedna godina od saznanja za razlog opoziva. Opoziv se ne događa automatski – potrebno je podnijeti tužbu sudu i dokazati zakonske pretpostavke. Savjetujemo temeljito razmatranje odluke o darovanju prije njenog donošenja.
Trebaju li sva djeca pristati na darovanje?
Ne, za darovanje nekretnine jednom djetetu nije potreban pristanak ostale djece jer roditelj slobodno raspolaže svojom imovinom za života. Međutim, ovakvo darovanje može kasnije biti osporeno u ostavinskom postupku ako preostala djeca smatraju da su oštećena za nužni dio nasljedstva. Nužni dio zakonskih nasljednika iznosi polovicu zakonskog dijela i ne može se oduzeti čak ni oporukom ili darovanjem. Ako vrijednost darovanja prelazi raspoloživu polovicu imovine, oštećeni nasljednici mogu tražiti dopunu nužnog dijela od daroprimca. Za izbjegavanje budućih sporova, preporučuje se da sva djeca budu uključena u razgovor o darovanju i da se postigne obiteljski dogovor. Alternativno, darovanje se može uvjetovati obvezom naknade ostaloj djeci ili se može sva djeca uključiti kao daroprimci s različitim udjelima. Pravno savjetovanje prije darovanja može prevenirati obiteljske sukobe.
Koji dokumenti trebaju za darovni ugovor?
Za sklapanje darovnog ugovora za nekretninu potreban je set dokumenata koji identificiraju stranke, nekretninu i dokazuju vlasništvo. Vlasnički list ne stariji od 6 mjeseci dokazuje da je darovatelj stvarni vlasnik nekretnine koju daruje. Osobne iskaznice obje strane potrebne su za identifikaciju kod javnog bilježnika. Ugovor o darovanju sastavlja se u pisanom obliku i mora sadržavati tabularnu izjavu za upis vlasništva u korist daroprimca. Ako se daruje stan u zgradi, potreban je i dokaz o etažiranju. Dokazi o rodbinskoj vezi (izvadci iz matičnih knjiga) potrebni su za ostvarivanje poreznog oslobođenja. Energetski certifikat obavezan je za zgrade prema EU propisima. Javni bilježnik ovjerava potpise i provjerava identitet stranaka. Konkretne zahtjeve provjerite s javnim bilježnikom prije sastanka jer mogu varirati ovisno o specifičnostima slučaja.
