Novi zakon dopušta izvlaštenje zemljišta zbog nafte i plina

Hrvatski sabor je 25. rujna 2026. donio Zakon o istraživanju i eksploataciji energetskih georesursa, a tekst je objavljen u Narodnim novinama broj 114/2026 od 7. listopada. Zakon uređuje istraživanje i vađenje nafte, plina, geotermalne vode i vodika, a članak 111. izravno propisuje da investitor ima pravni interes za uređenje odnosa s vlasnicima zemljišta na kojem se radovi izvode. Ako se vlasnik i investitor ne dogovore, zakon otvara put prijedlogu za izvlaštenje nekretnine. Riječ je o temi koja se najviše tiče vlasnika čestica u dijelovima Slavonije, Podravine i Međimurja, gdje postoji potencijal za naftu, plin i geotermalnu energiju.

Što novi zakon uređuje

Zakon zamjenjuje stariji okvir za istraživanje i eksploataciju ugljikovodika i geotermalnih voda jednim, širim propisom koji obuhvaća sve energetske georesurse, od nafte i prirodnog plina do geotermalne vode i vodika. Prijedlog je u Sabor stigao još u srpnju, kada su o njemu pisali pojedini portali u kontekstu energetske strategije i modela licenciranja, no konačno izglasavanje krajem rujna i objava teksta početkom listopada prošli su uz mnogo manje pažnje javnosti. Upravo u tom konačnom tekstu nalaze se odredbe koje najviše utječu na obične vlasnike zemljišta, a ne na investitore ili energetsku politiku.

Zakon propisuje da su energetski georesursi, bez obzira gdje se nalaze, vlasništvo Republike Hrvatske. To znači da vlasnik čestice ne postaje automatski i vlasnik nafte, plina ili geotermalne vode koja se nalazi ispod njegove zemlje, ali njegovo zemljište može postati prostor na kojem drugi, uz dozvolu države, traži i vadi taj resurs.

Što znači članak 111. za vlasnika čestice

Članak 111. zakona navodi da investitor, dakle tvrtka koja je dobila dozvolu za istraživanje ili eksploataciju, ima pravni interes za uređenje odnosa s vlasnicima zemljišta na kojem se prema izdanoj dozvoli ili ugovoru predviđa izvođenje radova. U praksi to znači da prvi korak treba biti dogovor, najčešće ugovor o služnosti, zakupu ili otkupu dijela zemljišta uz naknadu koju plaća investitor.

Problem za vlasnika nastaje kad dogovor ne uspije. Isti članak propisuje da je investitor dužan najkasnije u roku od osam dana o svakom prijedlogu za izvlaštenje izvijestiti nadležnu agenciju i uz prijedlog priložiti kopiju cijelog zahtjeva. Zakon dakle ne isključuje izvlaštenje kao krajnju mjeru ako se vlasnik ne slaže s uvjetima koje investitor nudi, a provodi se po posebnom propisu kojim je uređeno izvlaštenje nekretnina, ne po ovom zakonu samom.

• Investitor prvo nudi ugovor o služnosti, zakupu ili otkupu dijela čestice uz naknadu
• Ako vlasnik odbije ili se ne postigne dogovor o visini naknade, investitor može pokrenuti postupak izvlaštenja po posebnom propisu
• Sve troškove postupka i naknade vlasniku zakon stavlja na investitora, ne na državu ni na vlasnika
• Ako se radovi odvijaju na pomorskom dobru, investitor mora dodatno ishoditi koncesiju za gospodarsko korištenje tog prostora
• Nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske na kojima se radovi izvode raspolaže se bez javnog natječaja

Tko je u praksi pogođen

Zakon se ne odnosi na sva zemljišta u Hrvatskoj, nego samo na čestice koje se nalaze u istražnom prostoru ili na eksploatacijskom polju za koje je izdana dozvola Ministarstva. Takva su polja već desetljećima poznata uz naftno-plinska nalazišta u Podravini i Slavoniji, a posljednjih godina širi se i interes za geotermalnu vodu u istim i susjednim područjima, uključujući dijelove Međimurja. Vlasnik čestice obično sazna da se njegova zemlja nalazi u takvom prostoru kad mu investitor ili Ministarstvo pošalje obavijest ili poziv na razgovor o uvjetima korištenja zemljišta.

Za razliku od klasičnog izvlaštenja zbog izgradnje ceste ili infrastrukture, ovdje odluku o tome gdje će se tražiti nafta, plin ili geotermalna voda donosi Ministarstvo kroz dozvolu, a ne jedinica lokalne samouprave. Vlasnik tako teže unaprijed predviđa je li njegovo zemljište u riziku, osim ako pratimo objave o izdanim dozvolama i granicama istražnih prostora.

Građevinska dozvola i dokaz prava na zemljištu

Zakon dodatno propisuje da investitor za gradnju naftno-rudarskih objekata mora Ministarstvu dostaviti dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole. Tim dokazom može biti izvadak iz zemljišne knjige da je investitor vlasnik ili nositelj prava građenja, ugovor kojim je to pravo stekao, odluka nadležnog tijela ili, u krajnjem slučaju, dokaz da je investitor podnio prijedlog za izvlaštenje ili zahtjev za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa na zemljištu. To potvrđuje da zakon predviđa izvlaštenje kao jednu od redovnih, a ne iznimnih mogućnosti dokazivanja prava na zemljištu kad se vlasnik i investitor ne dogovore drugačije.

Potpis vlasnika na ugovoru ili suglasnosti mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, što je dodatna zaštita da se netko ne potpiše na prijedlog bez razumijevanja uvjeta.

Što ovo znači za vas

Ako posjedujete zemljište u području gdje postoji ili se očekuje naftno-plinska ili geotermalna aktivnost, vrijedi provjeriti u katastru i zemljišnim knjigama tko je upisan kao nositelj prava na vašoj čestici te pratiti objave Ministarstva o izdanim istražnim i eksploatacijskim dozvolama za vaše područje. Prije potpisivanja bilo kakvog ugovora o služnosti ili otkupu dijela zemljišta korisno je provjeriti vlasnički status čestice na vlasničkom listu i usporediti granice čestice kroz provjeru čestice, kako biste znali točno što investitor traži i je li ponuđena naknada razmjerna veličini zahvaćenog zemljišta. Zakon ne znači da će svaki vlasnik u tim područjima biti izvlašten, ali znači da pregovaračka pozicija vlasnika ovisi o tome koliko rano i koliko dobro razumije svoja prava.

Izvori

• Narodne novine broj 114/2026 – Zakon o istraživanju i eksploataciji energetskih georesursa

Naslovna slika: Jan Zakelj / Pexels