Koja pitanja muče iznajmljivače kada rade ugovor o najmu stana?

Zašto je važan kvalitetan ugovor o najmu

Iznajmljivanje stana može zvučati kao jednostavan način dodatne zarade, ali realnost je često mnogo složenija. Najveći izazov s kojim se iznajmljivači susreću nije pronalazak stanara, već kako pravilno zaštititi sebe i svoju imovinu kroz dobar ugovor. Bez jasno definiranih pravila, sve se lako može pretvoriti u pravni pakao – od neplaćanja najamnine do devastacije stana. I zato je prvi i najvažniji korak – dobar, detaljan i zakonit ugovor o najmu.

No, mnogi iznajmljivači nisu pravnici, i prirodno se javljaju pitanja – što sve mora pisati u ugovoru, je li potrebno ovjeriti ga kod javnog bilježnika, što ako stanar prestane plaćati, tko plaća režije, i što kada najam istekne? Kroz ovaj vodič odgovaramo upravo na ta pitanja i pomažemo ti da mirno spavaš dok je tvoj stan u tuđim rukama.

Pravno pokriće i zaštita iznajmljivača

Može li se ugovor o najmu koristiti kao dokaz na sudu?

Da, apsolutno. Ugovor o najmu stana služi kao ključni dokaz ako dođe do bilo kakvog spora između iznajmljivača i najmoprimca. Bez ugovora, vrlo je teško dokazati što je dogovoreno – primjerice, visinu najamnine, trajanje najma ili obveze vezane uz održavanje stana. Usmeni dogovori, koliko god bili dobronamjerni, na sudu imaju vrlo malu težinu. Stoga, sve što dogovoriš sa stanarom – stavi na papir. I potpiši. I da, idealno bi bilo da obje strane zadrže potpisani primjerak.

Da li ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika?

Zakonski – ne mora. Ugovor o najmu vrijedi i bez ovjere javnog bilježnika, sve dok su ga obje strane potpisale. Međutim, ovjera može biti dodatna zaštita jer potvrđuje identitet i volju obje strane. U praksi, ovjeravanje se preporučuje kod dugoročnih najmova ili kada je riječ o visokovrijednim nekretninama. Ovjerom ugovora osiguravaš si bolju poziciju ako dođe do ovrhe, jer ovjereni ugovor može poslužiti kao ovršna isprava – što znači brži i učinkovitiji pravni postupak.

Što sve mora sadržavati ugovor o najmu stana?

Obvezni elementi – bez kojih ugovor nije pravno valjan

Dobar ugovor o najmu stana mora sadržavati nekoliko ključnih stavki kako bi bio zakonit i valjan:

• Identitet stranaka: puni podaci iznajmljivača i najmoprimca
• Opis nekretnine: adresa, kat, površina, broj soba
• Trajanje najma: određeno ili neodređeno vrijeme
• Visina najamnine: iznos, način i rok plaćanja
• Depozit (ako se traži): koliko i kada se vraća
• Režijski troškovi: tko ih plaća i kako
• Prava i obveze obje strane
• Uvjeti raskida ugovora

Ako fali bilo koji od ovih elemenata, ugovor može biti osporen ili čak proglašen ništavnim. Iznajmljivač tada ostaje nezaštićen – kao da nema ništa na papiru.

TREBATE KOMPLETAN I DETALJAN UGOVOR O NAJMU, PREUZMITE GA OVDJE > | Ili SOLEMNIZIRANI UGOVOR O NAJMU STANA

Preporučeni dodatni članci u ugovoru

Iako zakon ne traži, preporučuje se da ugovor sadrži i dodatne odredbe:

• Pravila o kućnim ljubimcima
• Zabrana podnajma bez dopuštenja
• Način rješavanja eventualnih šteta
• Pravo iznajmljivača na periodične inspekcije stana
• Raspored odgovornosti za održavanje (npr. popravci)

Ove stavke nisu obvezne, ali znatno smanjuju mogućnost nesporazuma. I najvažnije – jasno postavljaju granice koje štite tvoje interese kao iznajmljivača.

Najam na određeno ili neodređeno vrijeme?

Prednosti i nedostaci oba pristupa

Jedna od prvih odluka kod izrade ugovora je hoćeš li stan iznajmiti na određeno ili neodređeno vrijeme.

Najam na određeno vrijeme:

Prednosti:

• Puno jasnije kraj najma – npr. 12 mjeseci
• Lakše planiranje i kontrola dostupnosti stana
• Mogućnost podizanja cijene pri svakom novom ugovoru

Nedostaci:

• Ako želiš prekinuti najam ranije, moraš se držati ugovora
• Rizik da stanar želi ostati duže nego što planiraš

Najam na neodređeno vrijeme:

Prednosti:

• Više fleksibilnosti i sigurnosti za stanara (pa i bolji odnosi)
• Manje administracije ako sve funkcionira

Nedostaci:

• Teže izbacivanje stanara (potrebni su konkretni razlozi)
• Ne možeš planirati nove najmoprimce ni renovacije lako

Kako raskinuti ugovor o najmu stana bez problema?

Raskid ugovora može biti velika glavobolja ako se nije pravilno regulirao na početku. Zato je važno da ugovor sadrži:

• Rok otkazivanja (npr. 30 dana unaprijed)
• Način otkazivanja (pismeno, preporučenom poštom)
• Razloge za izvanredni raskid (neplaćanje, šteta, kršenje pravila)

S ovakvim pravilima u ugovoru, čak i ako dođe do problema, imaš pravnu podlogu za brzo i učinkovito djelovanje.

Pitanje poreza – prijaviti ili ne prijaviti najam?

Kazne i rizici neprijavljenog najma

Mnogi iznajmljivači, posebno oni koji se prvi put upuštaju u iznajmljivanje, često se dvoume – da li prijaviti najam ili ne? Iako se na prvi pogled neprijavljeni najam može činiti kao način da se izbjegne plaćanje poreza, dugoročno to može donijeti ozbiljne probleme. Porezna uprava u Hrvatskoj aktivno provodi nadzore, i ukoliko se otkrije da stan iznajmljuješ “na crno”, kazne su paprene – mogu dosegnuti i nekoliko tisuća eura.

Osim novčane kazne, riskiraš i kaznenu prijavu zbog utaje poreza, a ako dođe do spora sa stanarom, nećeš imati pravno valjan ugovor kojim bi mogao dokazati svoja prava. Drugim riječima – ostaješ potpuno nezaštićen. Čak i ako stanar prestane plaćati, a ti pokušaš pokrenuti sudski postupak, bez prijavljenog najma i poreznih evidencija tvoji izgledi su minimalni.

Prednosti legalnog iznajmljivanja i prijave poreza

S druge strane, prijavljen najam donosi niz prednosti. Prvo, kao iznajmljivač postaješ legalan sudionik tržišta, što ti omogućuje miran san i zaštitu pred zakonom. Nadalje, ugovor o najmu koji prijaviš možeš koristiti kao ovršnu ispravu – ako stanar prestane plaćati, možeš puno brže pokrenuti ovrhu.

Porez na najam u Hrvatskoj trenutno iznosi 10% + prirez, ali istovremeno možeš koristiti poreznu olakšicu za paušalni najam, što dodatno olakšava situaciju. Također, sve troškove koji nastaju zbog iznajmljivanja (npr. popravci, režije koje ti plaćaš) možeš uključiti u poreznu osnovicu.

Legalno poslovanje možda traži malo više papirologije, ali donosi sigurnost i dugoročnu održivost.

Kako zaštititi stan od oštećenja i loših najmoprimaca?

Uloga pologa (depozita)

Depozit je osnovni mehanizam zaštite svakog iznajmljivača. Standardna praksa je tražiti polog u visini jedne do dvije mjesečne najamnine, a on se koristi kao osiguranje za slučaj štete na stanu, neplaćenih računa ili ako stanar napusti stan bez prethodne najave.

Vrlo je važno da u ugovoru precizno navedeš:

• Iznos depozita
• Način plaćanja
• Uvjeti pod kojima se on zadržava ili vraća
• Rok za povrat depozita nakon izlaska stanara

Ovo je jedan od najefikasnijih alata kojim možeš smanjiti financijske gubitke u slučaju problema s najmoprimcem.

Uvrštavanje odredbi o šteti u ugovor

Osim depozita, preporučuje se da ugovor sadrži jasne odredbe o tome kako se rješavaju štete u stanu. Na primjer:

• Tko snosi trošak ako pukne bojler?
• Što ako stanar polomi namještaj?
• Da li stanar smije preuređivati stan bez tvoje dozvole?

Ugovor bi trebao sadržavati i stavku da je stan predan u ispravnom stanju te da se prilikom izlaska stanara sastavlja zapisnik o primopredaji, uz fotografije. Na taj način imaš jasan dokaz u slučaju budućih sporova.

Na kraju, preporučljivo je uložiti u osnovno osiguranje stana, koje pokriva i najam – to može uključivati štete od požara, poplava, ali i štete koje načini stanar. Cijena osiguranja je mala u usporedbi s potencijalnom štetom koju možeš izbjeći.

Tko snosi troškove režija?

Kako točno definirati plaćanje režija u ugovoru?

Jedno od najčešćih pitanja koje iznajmljivači postavljaju je – tko plaća režije? A odgovor je: kako se dogovorite – ali uz uvjet da je sve precizno navedeno u ugovoru. Ključno je definirati:

• Koje režije plaća stanar (struja, voda, plin, internet, pričuva)
• Koje režije (ako ikoje) ostaju na teret iznajmljivača
• Način plaćanja – stanar direktno ili iznajmljivač pa refundacija

Na primjer, možeš u ugovoru napisati: “Najmoprimac je dužan plaćati sve režijske troškove koji se odnose na potrošnju (struja, voda, internet) te će dostavljene račune podmirivati samostalno u zakonskom roku.”

Ako to ne reguliraš jasno, dolazi do nesporazuma – stanar možda neće znati kad i kako plaćati, a ti možeš ostati bez plaćenih računa na svoje ime.

Uobičajene prakse i zamke

U praksi, većina iznajmljivača prepušta plaćanje režija stanaru, što je i logično – jer on koristi resurse. Međutim, u slučaju najma na kraći rok (npr. studentski najam), često se dogovara fiksni paušal za režije, kako bi se izbjegle komplikacije.

Zamka se krije ako stanar ne plaća račune, a oni su na tvoje ime – ti si odgovoran, iako nisi ni znao da su neplaćeni. Zato je preporučljivo da režije prebaciš na stanara ili zahtijevaš kopije svih plaćenih računa svaki mjesec.

Što ako stanar prestane plaćati najamninu?

Pravni koraci koje iznajmljivač može poduzeti

Neplaćanje najamnine je najčešći razlog sukoba između iznajmljivača i najmoprimaca. Prvo i osnovno – zato služi ugovor o najmu. U slučaju kašnjenja, odmah reagiraj pismeno – najprije opomena pred otkaz. Ako ni to ne upali, možeš:

1. Pokrenuti tužbu za isplatu duga
2. Ako je ugovor ovjeren kod javnog bilježnika – pokrenuti ovrhu
3. Zatražiti raskid ugovora i iseljenje stanara

Naravno, svi ti procesi mogu potrajati i zahtijevaju živce, zato je važno da ugovor ima jasne rokove plaćanja, penale za kašnjenje i mogućnost izvanrednog otkazivanja.

Kako se zaštititi kroz ugovor?

U ugovoru o najmu, obavezno treba stajati:

• Točan datum u mjesecu kada se najamnina plaća (npr. do 5. u mjesecu)
• Posljedice kašnjenja (npr. zatezne kamate, otkaz ugovora)
• Rok tolerancije (npr. 10 dana nakon čega slijedi otkaz)

Možeš uključiti i članak da se u slučaju tri uzastopna kašnjenja ugovor o najmu automatski raskida. To ti daje pravni temelj za brže djelovanje i zaštitu svoje imovine.

Posjeti stanu – ima li iznajmljivač pravo na ulazak?

Usklađivanje s pravima najmoprimca

Jedno od čestih pitanja koje iznajmljivači postavljaju je – imam li pravo ući u stan koji sam iznajmio? Kratak odgovor je: ne, barem ne bez prethodnog dogovora s najmoprimcem. Iako si vlasnik stana, najmoprimac ima pravo na miran posjed, što znači da mu ne smiješ nenajavljeno dolaziti, ulaziti u prostor ili nadgledati stan bez dopuštenja. To uključuje i situacije kada misliš da se nešto loše događa – zakon je jasan, privatnost najmoprimca mora biti poštovana.

Ova pravila proizlaze iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ali i iz Zakona o najmu stanova. Čak i ako ti je stan oštećen, bez suglasnosti suda ili najmoprimca ne smiješ ga samovoljno obići. Ako to učiniš, riskiraš tužbu i kaznenu odgovornost.

Kako pravilno regulirati posjete u ugovoru?

Da bi se izbjegle neugodne situacije i nesporazumi, preporuča se da u ugovoru jasno definiraš prava na pregled stana. Na primjer:

• Pregled stana svaka tri mjeseca uz prethodnu najavu od 7 dana
• Mogućnost ulaska radi hitnih popravaka, ali isključivo uz prethodnu obavijest
• Najava posjeta isključivo u pisanom obliku (e-mail, SMS)

Također, možeš definirati da će se prilikom izlaska iz stana obaviti završna inspekcija, gdje će se usporediti stanje stana s onim iz primopredajnog zapisnika. Uključivanjem ovih klauzula u ugovor o najmu, ne samo da poštuješ prava stanara, nego štitiš i svoj interes kao iznajmljivač.

Mogu li najmoprimci dati stan upodnajam – kako to regulirati?

Razlika između najmoprimca i podstanara

Jedan od potencijalno problematičnih scenarija za svakog iznajmljivača je situacija kada tvoj stan koristi netko koga ti uopće nisi upoznao. To se događa kada najmoprimac, bez tvog znanja, podnajmljuje stan trećim osobama. Ovdje je ključno razumjeti razliku:

• Najmoprimac je osoba s kojom si ti kao iznajmljivač potpisao ugovor o najmu.
• Podstanar je osoba kojoj najmoprimac dalje iznajmljuje stan (ili dio stana).

Bez tvoje izričite dozvole, podnajam je zakonom zabranjen, osim ako drugačije nije ugovoreno. Drugim riječima, stanar nema pravo podnajmiti tvoj stan bez tvoje pismene suglasnosti.

Kako ograničiti ili dozvoliti podnajam

Ako želiš izbjeći neželjene goste u svom stanu, u ugovoru o najmu jasno navedi klauzulu koja zabranjuje podnajam bez tvoje pismene dozvole. Primjer:

“Najmoprimac se obvezuje da neće podnajmljivati, ustupati na korištenje niti omogućavati trećim osobama korištenje stana bez prethodne pismene suglasnosti iznajmljivača.”

S druge strane, ako ti nije problem da najmoprimac dijeli stan s cimerima ili obitelji, tu mogućnost možeš dozvoliti, ali također mora biti jasno definirana u ugovoru – tko sve smije koristiti stan, u kojem trajanju i pod kojim uvjetima.

Ova pravna jasnoća pomoći će ti izbjeći neugodne situacije i osigurati da znaš tko točno živi u tvojoj nekretnini.

Zakonske promjene i kako one utječu na iznajmljivanje

Kako ostati u tijeku s promjenama zakona

Zakon o najmu stanova nije statičan dokument – on se mijenja, prilagođava tržištu i novim socijalnim realnostima. Zadnjih godina vidjeli smo brojne promjene, osobito u dijelu koji se odnosi na poreze, registraciju najmova i prava najmoprimaca. Ako se kao iznajmljivač ne informiraš na vrijeme, lako možeš prekršiti zakon – i to često nenamjerno.

Preporučuje se redovito pratiti sljedeće izvore:

• Službene stranice Porezne uprave
• Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja
• Portali specijalizirani za nekretnine (npr. Njuškalo nekretnine, Index Oglasi)
• Uključivanje u Facebook grupe iznajmljivača gdje se razmjenjuju aktualne informacije

Ako se dogodi zakonska promjena, tvoj ugovor o najmu može postati nepotpun ili čak suprotan novim pravilima – zato redovito provjeravaj i ažuriraj svoje ugovore.

Trebam li angažirati odvjetnika?

Iako većina iznajmljivača sama sastavlja ugovor o najmu, suradnja s odvjetnikom može ti dugoročno uštedjeti mnogo novca i živaca. Profesionalno sastavljen ugovor:

• Pokriva sve pravne aspekte
• Smanjuje rizik od grešaka
• Štiti te u slučaju sudskih postupaka

Odvjetnik također može pregledati tvoj postojeći ugovor o najmu i predložiti izmjene u skladu s aktualnim zakonima. To je osobito korisno ako iznajmljuješ više stanova ili planiraš dugoročno ulagati u najam nekretnina.

Primjeri loših ugovora i što iz njih možemo naučiti

Greške koje se najčešće ponavljaju

Iznajmljivači često rade iste greške – najčešće zbog neinformiranosti, žurbe ili jednostavno loših savjeta s interneta. Evo nekoliko najčešćih pogrešaka:

• Nedostatak jasnih odredbi o režijama
• Neodređeni rok trajanja najma
• Neprecizni podaci o najmoprimcu
• Ugovori bez pologa
• Nejasni uvjeti otkaza ugovora
• Oslanjanje isključivo na usmeni dogovor

Te greške često dovode do konflikata koji se mogu izbjeći jednim dobro sastavljenim dokumentom.

Kako ih izbjeći?

Najbolji način da izbjegneš ove zamke je – temeljita priprema. Nemoj koristiti generičke predloške s interneta bez da ih prilagodiš svojoj situaciji. Svaka nekretnina, svaka osoba i svaki odnos je drugačiji – stoga tvoj ugovor o najmu mora odražavati specifične dogovore i potrebe.

Ako nisi siguran u nešto – potraži pravni savjet. Uloži vrijeme u kvalitetan ugovor o najmu i spasit ćeš se višestruko kasnije.

Online alati i predlošci – jesu li sigurni za korištenje?

Kada koristiti besplatne predloške, a kada ne?

Na internetu postoji mnogo besplatnih predložaka ugovora o najmu – od PDF dokumenata do Word verzija koje možeš jednostavno popuniti. No, pitanje koje mnoge muči glasi: jesu li ti predlošci sigurni i zakonito primjenjivi? Istina je da većina besplatnih predložaka služi samo kao osnovni vodič, a ne kao sveobuhvatan pravni dokument. Mogu sadržavati zastarjele klauzule, manjkavosti ili ne uzimaju u obzir najnovije zakonske izmjene.

Besplatne predloške možeš koristiti samo ako točno znaš što radiš, odnosno ako ih znaš prilagoditi svojoj situaciji. Oni mogu poslužiti kao polazišna točka, ali nikako ne bi trebali biti tvoj krajnji dokument – osim ako nije potvrđen od strane pravnika ili iskusnog agenta za nekretnine.

Primjeri kada ne trebaš koristiti besplatne predloške:

• Iznajmljuješ na duži period (više od 12 mjeseci)
• Uključuješ više osoba (npr. više cimera ili članova obitelji)
• Stan se nalazi u zgradi s posebnim pravilima (npr. posebna pričuva)
• Iznajmljuješ poslovni prostor

Najbolje platforme za izradu ugovora

Ako ne želiš angažirati odvjetnika, ali svejedno želiš kvalitetan dokument, možeš se osloniti na neke provjerene online platforme. U Hrvatskoj su dostupni servisi poput: Katastor.hr

TREBATE KOMPLETAN I DETALJAN UGOVOR O NAJMU, PREUZMITE GA OVDJE > | Ili

SOLEMNIZIRANI UGOVOR O NAJMU STANA

Također svaki ugovor o najmu se treba prilagoditi situaciji na koju se odnosi te niti jedan predložak ne jamči apsolutnu sigurnost. Međutim Primjeri ugovora na Katastor.hr rađeni su prema Hrvatskom zakonodavstvu i dobrim primjerima iz prakse.

Svakako za dodatnu zaštitu uvijek se preporučuje angažirati i odvjetnika

• Dostupne baze predložaka odvjetničkih ureda (npr. putem portala HOK-a)

Uloga agencija za nekretnine u sklapanju ugovora

Prednosti angažiranja agencije

Zvuči primamljivo sve raditi sam, ali postoji dobar razlog zašto sve više iznajmljivača angažira agencije za nekretnine. Njihova uloga nije samo pronaći najmoprimca, nego i:

• Sastaviti ili provjeriti pravno valjan ugovor o najmu
• Izvršiti provjeru stanara (npr. kreditna sposobnost)
• Organizirati primopredaju i dokumentaciju
• Pružiti savjete o tržišnoj cijeni i režimima najma

Agencije imaju iskustva s različitim vrstama najmova i mogu te upozoriti na rizike koje možda ne vidiš na prvi pogled. Osim toga, agencije često imaju pristup internim pravnicima ili surađuju s odvjetnicima.

Troškovi i što očekivati od agenta

Cijena angažiranja agencije obično iznosi jednu mjesečnu najamninu (ili 50% mjesečne najamnine po strani – ako se i stanar i iznajmljivač slože). U nekim slučajevima to može biti i više ako je u pitanju poslovni prostor ili luksuzna nekretnina.

Dobar agent će te informirati o svakom koraku, pomoći ti u postavljanju realne najamnine, provesti proces oglašavanja, prikazivanja stana te izrade ugovora. Ako tražiš bezbrižno iznajmljivanje, agencija može biti prava investicija.

Naravno, kao i kod svega – važno je odabrati pouzdanu i registriranu agenciju. Provjeri njihove recenzije, preporuke i licencu za rad kako bi bio siguran da surađuješ s profesionalcima.

Zaključak – Savjeti za miran san svakog iznajmljivača

Iznajmljivanje stana ne mora biti stresno, ali samo ako si kao iznajmljivač dobro pripremljen. Ključ svega je dobro sastavljen, jasan i zakonit ugovor o najmu. On štiti tvoju imovinu, osigurava plaćanje najamnine, definira prava i obveze obje strane i omogućuje ti da reagiraš brzo i zakonito ako nešto pođe po zlu.

Evo kratke check-liste:

✔ Ugovor o najmu sadrži sve osnovne elemente

✔ Jasno je definiran rok trajanja najma

✔ Uključene su odredbe o pologu, šteti i raskidu

✔ Precizno su regulirane režije i obveze stanara

✔ Ugovor o najmu je potpisan i čuvan u pisanom obliku (idealno – ovjeren)

✔ Najam je prijavljen Poreznoj upravi

✔ Znaš svoja prava i dužnosti

Ne prepuštaj ništa slučaju. Uloži trud u pripremu ugovora i izbjegni neugodne situacije koje bi ti mogle uništiti živce – i prihod.

Najčešća pitanja (FAQ)

1. Je li ugovor o najmu obavezan imati ovjeru kod javnog bilježnika?
Nije obavezan, ali ovjera daje dodatnu pravnu sigurnost i može poslužiti kao ovršna isprava.

2. Mogu li izbaciti stanara ako ne plaća najamninu?
Da, ali moraš imati valjan ugovor o najmu i provesti zakonitu proceduru kroz opomenu i eventualnu tužbu ili ovrhu.

3. Tko plaća pričuvu i komunalne naknade?
Ovisno o dogovoru, no uobičajeno je da pričuvu plaća iznajmljivač, a komunalne naknade stanar – ako je tako ugovoreno.

4. Smije li najmoprimac dovesti kućnog ljubimca u stan?
Samo ako ugovor o najmu to dozvoljava. Ako ne, možeš to izričito zabraniti klauzulom.

5. Koliki depozit je uobičajen za najam stana?
Najčešće u visini jedne do dvije mjesečne najamnine, ali iznos ovisi o dogovoru.