Marko je u petak primio poruku od stanara: “Selim se za dva tjedna.” Ugovor je sklopljen na godinu dana, otkazni rok je 30 dana, a Marko sad ne zna smije li zadržati polog ili mora prihvatiti raniji izlazak. Ovakve situacije dogadaju se svaki dan u Hrvatskoj i gotovo uvijek završe lošije nego što bi morale – zato što stranke ne znaju osnovne korake raskida.
U ovom vodiču objašnjavamo što kaže Zakon o obveznim odnosima, kako se piše valjana izjava, koji su rokovi i kada najmodavac smije zadržati jamčevinu. Na kraju možete preuzeti gotov PDF predložak raskida.
Što mora sadržavati raskid ugovora o najmu
Pisana izjava je jedini pravno valjani oblik raskida. Usmeni dogovor, SMS ili poruka u WhatsAppu nisu dokaz pred sudom. Dokument mora imati ove elemente:
- Podaci o strankama: ime, prezime, adresa i OIB najmodavca i najmoprimca.
- Predmet najma: točna adresa i opis stana.
- Datum sklapanja i raskida: kada je ugovor potpisan i kada prestaje.
- Razlog: sporazumni raskid, neplaćanje, kršenje ugovora (ako postoji).
- Povrat pologa i ključeva: rok i uvjeti.
- Izjava o podmirenju obveza: režije, najamnina, eventualna šteta.
- Potpisi obje strane u dva primjerka.
Pravni okvir – što propisuje Zakon o obveznim odnosima
Najam stanova u Hrvatskoj reguliran je Zakonom o obveznim odnosima (NN 35/05, s izmjenama) i Zakonom o najmu stanova (NN 91/96). Čl. 559. ZOO-a propisuje da se ugovor na neodređeno može raskinuti otkazom, a čl. 560. da otkazni rok teče od dana dostave pisane izjave.
Ključna razlika je u vrsti ugovora:
| Vrsta ugovora | Mogućnost raskida | Otkazni rok |
|---|---|---|
| Određeno vrijeme | Samo uz opravdan razlog ili klauzulu | Prema ugovoru |
| Neodređeno vrijeme | Redovni otkaz u bilo kojem trenutku | Najmanje 30 dana |
| Solemnizirani | Prema ugovorenim uvjetima | Prema ugovoru |
Kod teškog kršenja obveza (neplaćanje dulje od dva mjeseca, namjerna šteta, korištenje stana za nedopuštene aktivnosti) moguć je izvanredni otkaz bez roka – ali razlog mora biti dokumentiran.
Pročitajte više o najčešćim problemima kod najma >
Raskid ugovora o najmu korak po korak
Postupak je jednak bez obzira tko pokreće raskid, razlika je u razlozima i dokumentaciji.
Ako raskida najmoprimac
- Sastavite pisanu izjavu o otkazu s datumom iseljenja.
- Dostavite je najmodavcu osobno (uz potvrdu primitka) ili preporučenom poštom.
- Tijekom otkaznog roka i dalje plaćajte najamninu i režije.
- Napravite zapisnik o primopredaji s fotografijama.
Ako raskida najmodavac
- Pošaljite pisano upozorenje s rokom za ispravak (npr. 7 dana za uplatu duga).
- Ako se stanje ne promijeni, dostavite pisanu izjavu o otkazu.
- Ako stanar ne iseli, pokrenite postupak pred sudom ili ovrhu na temelju solemniziranog ugovora.
Primjer situacije: Ivana iznajmljuje stan u Zagrebu Petri. Petra tri mjeseca ne plaća najamninu i ignorira pozive. Ivana šalje preporučeno pismo s rokom od 7 dana za uplatu duga. Petra ne reagira. Ivana tada šalje izvanredni otkaz ugovora i, zato što je ugovor solemniziran kod javnog bilježnika, može izravno pokrenuti ovrhu radi iseljenja – bez dugogodišnje parnice. Postupak traje nekoliko tjedana umjesto godinu dana.
Redovni i izvanredni raskid ugovora o najmu
| Obilježje | Redovni raskid | Izvanredni raskid |
|---|---|---|
| Razlog | Nije potreban (kod neodređenog) | Teško kršenje ugovora |
| Otkazni rok | 30 dana ili po ugovoru | Bez roka |
| Dokaz razloga | Nije potreban | Obavezan (pisano, fotografije) |
| Upozorenje | Ne traži se | Preporuka prije otkaza |
Primjer izjave o raskidu
Najmodavac [ime i prezime, OIB], dana [datum], dostavlja najmoprimcu [ime, OIB] pisanu izjavu o otkazu ugovora o najmu stana sklopljenog [datum sklapanja] za stan na adresi [adresa].
Razlog otkaza: [npr. neplaćanje najamnine tri mjeseca].
Otkazni rok iznosi 30 dana i počinje teći od dana dostave. Najmoprimac je dužan iseliti do [datum].Potpis: ______________________
Preuzmite PDF predložak raskida
Povrat pologa nakon raskida
Jamčevina je najčešći uzrok svađa nakon iseljenja. Zakon ne propisuje iznos, ali praksa je jedna do dvije mjesečne najamnine. Najmodavac mora vratiti polog u razumnom roku, obično 15 do 30 dana od primopredaje.
Polog se smije zadržati samo ako postoji:
- Dug za najamninu ili režije.
- Šteta iznad normalnog trošenja (ne blago izlizan parket, već razbijena vrata, mrlje, razbijeno staklo).
- Nepredani ključevi ili neuredno ostavljen stan.
Primjer situacije: Ana se iseljava iz stana u Splitu. Najmodavac tvrdi da je zid oštećen i odbija vratiti polog od 2.000 eura. Ana je na ulasku napravila fotografije i zapisnik koji pokazuju da je zid već tada imao isto oštećenje. Na temelju dokumentacije najmodavac je bio dužan vratiti cijeli iznos.
Prijevremeni raskid ugovora na određeno vrijeme
Ugovor na određeno (npr. 12 mjeseci) ne može se jednostrano prekinuti bez razloga. Ako stanar ode ranije, najmodavac može:
- Zatražiti naknadu štete za razdoblje do pronalaska novog stanara.
- Zadržati jamčevinu ako je klauzula tako formulirana.
- Pokrenuti sudski postupak radi naplate.
Najbolje rješenje je sporazumni raskid – obje strane potpišu kratki dogovor, stanar predaje ključeve, polog se obračuna i obje strane nastavljaju dalje bez suda.
Česte pogreške koje vas koštaju
- Usmeni dogovor bez pisane izjave – ne može se dokazati.
- Nepoštivanje otkaznog roka – gubitak pologa ili tužba.
- Iseljenje bez zapisnika i fotografija – rizik oko štete.
- Nejasne formulacije u izjavi – prostor za sudsko osporavanje.
- Predaja ključeva bez potvrde – nema dokaza da je stan vraćen.
Većinu ovih problema rješava ugovor s jasnim klauzulama o raskidu. Na Katastor.hr pripremili smo predložak koji pokriva sve scenarije – redovni otkaz, izvanredni otkaz, sporazumni raskid i povrat pologa.
Pogledajte naš predložak solemniziranog ugovora o najmu >
FAQ – česta pitanja o raskidu najma
Koliko iznosi otkazni rok ako u ugovoru nije definiran?
Prema Zakonu o obveznim odnosima otkazni rok za ugovor o najmu na neodređeno vrijeme iznosi minimalno 30 dana ako ugovor ne propisuje drukčije. Za ugovore koji podliježu Zakonu o najmu stanova (NN 91/96) minimalni rok može biti i duži – do 3 mjeseca za zaštićene najmoprimce. Rok uvijek počinje teći od dana primitka pisane obavijesti, a ne od datuma njenog slanja.
Vrijedi li otkaz poslan e-mailom?
E-mail je prihvatljiv ako ga druga strana potvrdi ili ako je u ugovoru naveden kao valjan način komunikacije. Problem je dokazivanje primitka – zato se preporučuje preporučena pošta s povratnicom ili osobna dostava uz potpisanu potvrdu. Ako spor završi na sudu, teret dokaza dostave pada na stranu koja je otkaz poslala.
Mogu li raskinuti ugovor ako se pojavi buđ ili grijanje ne radi?
Da, ozbiljni nedostaci koji onemogućuju normalno korištenje stana (vlaga, neispravno grijanje zimi, kvar instalacija) daju najmoprimcu pravo na izvanredni raskid bez otkaznog roka. Prvo pisano obavijestite najmodavca i dajte mu razuman rok za popravak (npr. 14 dana). Ako ne reagira, možete raskinuti ugovor i tražiti povrat pologa te naknadu troškova selidbe.
Tko plaća troškove do kraja otkaznog roka ako se iselim ranije?
Najmoprimac je dužan plaćati najamninu i režije do isteka otkaznog roka, čak i ako se fizički ranije iseli. Najmodavac ne smije taj period koristiti za novog stanara i naplaćivati dvaput. Iznimka je sporazumni raskid u kojem se stranke dogovore o ranijem prestanku obveza.
Što ako najmodavac odbija potpisati primopredajni zapisnik?
Ako najmodavac izbjegava primopredaju, pozovite dva svjedoka i napravite zapisnik u njihovoj prisutnosti uz detaljne fotografije. Pošaljite kopiju najmodavcu preporučeno i zadržite potvrdu. Ključeve možete deponirati kod javnog bilježnika – to se smatra urednom predajom stana i štiti vas od optužbi za nepredaju.
Raskid najma ne mora završiti svađom ni sudom. Pisana komunikacija, zapisnik s fotografijama i ugovor s jasnim klauzulama rješavaju 90% situacija bez komplikacija.
