Raskid ugovora o najmu stana uz pdf primjer

Za valjan i jasan raskid ugovora o najmu stana potrebno je uključiti sljedeće ključne elemente:

• Podaci o strankama: ime, prezime, adresa i OIB najmodavca i najmoprimca.
• Podaci o predmetu najma: točna adresa i opis stana koji se iznajmljuje.
• Datum sklapanja i raskida ugovora: navesti datum kada je ugovor sklopljen i datum kada raskid stupa na snagu.
• Razlozi raskida: (ako je potrebno) kratko obrazloženje razloga prekida najma, npr. sporazumni raskid, neplaćanje najamnine, kršenje ugovora i sl.
• Stanje nekretnine i povrat: potvrda o stanju stana pri predaji i obveza najmoprimca da stan preda u urednom stanju, uz eventualno podmirenje štete ili dugovanja.
• Povrat pologa/depozita: uvjeti i rokovi vraćanja sigurnosnog pologa, ako je bio uplaćen.
• Obveze stranaka do raskida: podmirenje svih dugovanja, režijskih troškova i drugih obveza do datuma raskida.
• Izjava o prestanku svih prava i obveza: potvrda da ugovor prestaje važiti i da nema daljnjih potraživanja između stranaka.
• Broj primjeraka i potpis: dokument se sastavlja u dva primjerka, a potpisuju ga obje strane.

Raskid ugovora o najmu mora biti u pisanom obliku da bi bio pravno valjan i može biti sporazuman ili jednostrani (uz poštivanje otkaznih rokova i uvjeta propisanih ugovorom ili zakonom).

Zašto dolazi do raskida ugovora o najmu stana

Raskid ugovora o najmu stana jedna je od najčešćih situacija u svijetu najma, bilo da ste najmodavac ili najmoprimac. Život se mijenja – selidbe, posao, loša komunikacija, neplaćanje najamnine, šteta u stanu, pa čak i promjena osobnih okolnosti mogu dovesti do potrebe za prekidom najma.

No, raskid nije samo stvar dogovora „od danas do sutra“. Da biste izbjegli komplikacije, nesporazume i moguće pravne posljedice, važno je razumjeti što zakon kaže, koje su vaše obveze i kako točno raskinuti najam na zakonit način.

U ovom članku proći ćemo kroz sve scenarije – kako raskinuti ugovor kada ga želite prekinuti vi, a kako kada to želi druga strana. Naučit ćete razliku između redovnog i izvanrednog raskida, kako napisati valjanu izjavu, i kako se zaštititi ako dođe do problema.

Pravni okvir – što kaže Zakon o obveznim odnosima

Raskid ugovora o najmu stana u Hrvatskoj je reguliran Zakonom o obveznim odnosima (ZOO), koji jasno propisuje kada i kako se može prekinuti najam – bilo da se radi o stambenom prostoru ili poslovnom prostoru.

Vrste ugovora i trajanje (određeno vs. neodređeno)

Prvo je važno znati je li vaš ugovor sklopljen:

• Na određeno vrijeme – npr. 12 mjeseci, s mogućnošću produljenja
• Na neodređeno vrijeme – bez fiksnog kraja, s mogućnošću raskida uz otkazni rok

Ugovor na određeno ne možete jednostrano raskinuti bez opravdanog razloga, osim ako je to predviđeno u ugovoru. Za ugovore na neodređeno, zakon omogućava redovni raskid uz otkazni rok.

Kako zakon definira raskid i raskidne uvjete

ZOO propisuje da obje strane (najmodavac i najmoprimac) imaju pravo raskinuti ugovor u skladu s dogovorenim uvjetima ili zakonskim osnovama, ali:

• Ugovor mora biti u pisanom obliku
• Raskid se također mora dostaviti pisano
• Otkazni rok se mora poštovati, osim kod izvanrednih okolnosti

Ako postoji teško kršenje ugovora (npr. višemjesečno neplaćanje, zlouporaba stana, šteta), tada je moguć izvanredni raskid bez otkaznog roka.

Želite više znati o najmu i poteškoćama >

Kako raskinuti ugovor o najmu stana – korak po korak

Bez obzira jeste li vi stanar koji želi otići ili stanodavac koji želi raskinuti najam, važno je znati pravne korake i proceduru.

Raskid ugovora o najmu od strane najmoprimca

Najmoprimac može raskinuti ugovor:

• Redovno, uz poštivanje otkaznog roka (najčešće 30 dana)
• Izvanredno, ako je došlo do kršenja ugovornih obveza od strane najmodavca (npr. neispravna oprema, nemogućnost korištenja stana)

Potrebno je:

1. Sastaviti pisanu izjavu o raskidu
2. Dostaviti ju najmodavcu osobno, poštom ili e-mailom
3. Poštivati otkazni rok (ili obrazložiti hitan prekid)

Raskid od strane najmodavca

Najmodavac također može raskinuti najam:

• Ako najmoprimac ne plaća najamninu
• Ako krši pravila kućnog reda
• Ako koristi stan za nedopuštene aktivnosti
• Ako šteti imovini ili ugrožava sigurnost

Ali ne može jednostavno izbaciti stanara. Mora:

1. Poslati pisano upozorenje
2. Dati razuman rok za ispravak ponašanja
3. Ako to ne uspije – pokrenuti raskid i eventualno ovrhu

Zato je pravno čvrst ugovor ključan, pogotovo ako je sastavljen uz pomoć profesionalne platforme poput Katastor.hr.

Redovni vs. izvanredni raskid – razlike i posljedice

Redovni raskid je planiran, pravno predviđen i obično bez konflikta. Postoji otkazni rok koji se mora poštovati, najčešće 30 dana, osim ako nije dogovoreno drugačije.

Izvanredni raskid je hitan, zbog ozbiljnih razloga – nepoštivanje ugovora, šteta, ugroza sigurnosti, neisplata. Tu nema otkaznog roka, ali je potrebno dokazati razlog.

Otkazni rok – koliko traje i kada počinje teći

• Počinje dan nakon primitka pisane izjave
• Najčešće traje 30 dana ako nije drukčije ugovoreno
• Tijekom roka najmoprimac i dalje ima pravo koristiti stan i mora ga plaćati

Kada je moguće raskinuti ugovor bez otkaznog roka

• Ako stan više nije upotrebljiv (poplava, požar)
• Ako najmodavac ugrožava sigurnost stanara
• Ako postoji teško kršenje ugovora

No, sve to treba biti dokumentirano i jasno naznačeno u izjavi o raskidu.

Ako raskid ugovora o najmu stana nije sporazuman, tada se radi o jednostranom otkazu, koji može dati ili najmodavac ili najmoprimac, uz poštivanje zakonskih uvjeta i otkaznih rokova.

Ključne značajke jednostranog (nesporazumnog) raskida:

• Raskid ugovora o najmu mora biti u pisanom obliku i sadržavati obrazloženje razloga za raskid (osim ako je riječ o otkazu bez razloga uz poštivanje otkaznog roka).
• Najmodavac može otkazati ugovor ako postoji opravdani razlog, npr. neplaćanje najamnine, oštećenje stana, nepropisno korištenje, ili ako se namjerava useliti sam ili s bližnjim članovima obitelji.
• Najmoprimac može otkazati ugovor bez navođenja razloga, ali mora poštovati ugovoreni ili zakonski otkazni rok (najčešće 30 dana).
• Otkazni rok počinje teći od dana dostave otkaza i traje najmanje 15 do 30 dana, ovisno o ugovoru i zakonu.
• Najmodavac mora prethodno pisano upozoriti najmoprimca na razlog za raskid ugovora o najmu (otkaza najma) i dati mu rok za otklanjanje problema (npr. plaćanje duga), prije nego što može dati otkaz.
• U slučaju nepoštivanja uvjeta, otkaz može biti pravno osporen.

Šturi primjer jednostranog otkaza (najmodavca):

Najmodavac, [ime i prezime], dana [datum], dostavlja ovom pismenom obavijesti otkaz ugovora o najmu stana sklopljenog dana [datum sklapanja] za nekretninu na adresi [adresa].
Razlog otkaza je [npr. neplaćanje najamnine u trajanju od X mjeseci].
Otkazni rok iznosi [npr. 30 dana] i počinje teći od dana dostave ovog otkaza. Najmoprimac je dužan iseliti stan najkasnije do [datum].

Potpis najmodavca: ______________________

Šturi primjer jednostranog otkaza (najmoprimca):

Najmoprimac, [ime i prezime], dana [datum], dostavlja ovom pismenom obavijesti otkaz ugovora o najmu stana sklopljenog dana [datum sklapanja] za nekretninu na adresi [adresa].
Ovim otkazom raskida ugovor s otkaznim rokom od [npr. 30 dana], koji počinje teći od dana dostave otkaza. Najmoprimac će iseliti stan najkasnije do [datum].

Potpis najmoprimca: ______________________

Važno:

• Najmodavac je dužan poštivati zakonske uvjete i otkazne rokove, a najmoprimac ima pravo na otkaz bez navođenja razloga uz poštivanje roka.
• U slučaju spora, moguće je pokrenuti sudski postupak.
• Preporučuje se savjetovanje s odvjetnikom u složenijim slučajevima.

Kako napisati obavijest o raskidu najma

Pisani raskid ugovora o najmu mora biti jasan, sažet i u skladu s ugovorom i zakonom. Bilo da ste najmodavac ili najmoprimac, važno je pridržavati se forme i sadržaja dokumenta.

Što mora sadržavati valjana izjava za raskid ugovora o najmu?

1. Naslov: „Izjava o raskidu ugovora o najmu stana“
2. Osobne podatke (najmodavca i/ili najmoprimca)
3. Datum sklapanja ugovora koji se raskida
4. Datum kada otkaz stupa na snagu
5. Pozivanje na članak ugovora i zakonsku osnovu raskida
6. Potpis i datum

Primjer raskid ugovora o najmu stana pdf preuzmite:

Što s pologom (jamčevinom) nakon raskida ugovora

Jamčevina ili polog često postaje izvor nesuglasica pri raskidu ugovora. Zakon ne propisuje točan iznos jamčevine, ali većina ugovora predviđa iznos jedne do dvije mjesečne najamnine.

Kada se jamčevina vraća?

• Ako je stan vraćen u ispravnom stanju
• Ako su sve obveze podmirene (režije, najamnina)
• Ako nema štete ili dodatnih troškova za sanaciju

Jamčevinu bi najmodavac trebao vratiti u razumnom roku (najčešće 15–30 dana) od dana izlaska iz stana.

Kada najmodavac zadržava polog?

• U slučaju duga za najamninu ili režije
• Ako je nastala šteta na imovini (ne trošenje namještaja)
• Ako ključevi nisu vraćeni ili je stan neuredno predan

Zato se preporučuje da se prilikom izlaska napravi zapisnik i fotografije stanja stana – radi zaštite obje strane.

Raskid ugovora o najmu stana zbog neplaćanja, štete ili kršenja ugovora

Najmodavac ima pravo na izvanredni raskid ako najmoprimac:

• Ne plaća najamninu 1 ili više mjeseci
• Pravi štetu u stanu
• Ne poštuje pravila kućnog reda ili narušava mir
• Koristi stan suprotno ugovoru (podnajam, poslovne svrhe itd.)

U takvim slučajevima:

1. Najprije se šalje pisano upozorenje s rokom za ispravak (npr. 7 dana)
2. Ako se ništa ne promijeni, šalje se izvanredni raskid
3. Ako najmoprimac ne izađe – pokreće se ovrha i deložacija

Zato je kod svakog najma važno imati jasno definirane klauzule o raskidu i mogućnosti pravne zaštite – kao što nudi Katastor.hr.

Raskid ugovora o najmu stana prije isteka roka – posljedice

Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme (npr. 12 mjeseci), a stanar ga želi prekinuti ranije bez opravdanog razloga, najmodavac može:

• Zatražiti naknadu štete (ako je tako definirano u ugovoru)
• Zadržati jamčevinu
• Pokrenuti pravni postupak

No, većina ugovora ima ugrađenu klauzulu o prijevremenom raskidu, koja propisuje otkazni rok ili iznos koji se plaća. Kod profesionalno sastavljenih ugovora, ova situacija se lako rješava bez sukoba.

Mogu li obje strane sporazumno raskinuti ugovor?

Apsolutno – i to je najbolja moguća opcija. Sporazumni raskid znači da obje strane pristaju prekinuti najam prije roka ili bez poštivanja standardnog otkaznog roka.

Kako to izgleda?

1. Sastavlja se zajednički dokument o sporazumnom raskidu
2. Navodi se datum prekida i uvjeti (povrat pologa, stanje stana)
3. Obje strane potpisuju

Sporazumni raskid se preporučuje kada:

• Najmodavac želi ranije ući u stan
• Najmoprimac mora hitno odseliti
• Obje strane žele izbjeći sukobe

Raskid ugovora s Katastor.hr predloškom

Ako ste sklopili ugovor o najmu stana pomoću Katastor.hr, olakšali ste si puno potencijalnih problema – uključujući i situaciju raskida ugovora. Zašto? Jer ti predlošci sadrže jasno definirane klauzule o raskidu, koje se odnose i na redovne i izvanredne okolnosti.

Kako raskid regulira ugovor kupljen na Katastor.hr

U Katastor.hr predlošcima, klauzule o raskidu uključuju:

• Točno definiran otkazni rok (obično 30 dana, ali moguće ga prilagoditi)
• Postupak obavještavanja druge strane
• Uvjete pod kojima je moguće raskinuti ugovor ranije (izvanredno)
• Posljedice kršenja ugovora – uključujući pravo na zadržavanje pologa

Ugovor također predviđa mogućnost sporazumnog raskida, što dodatno olakšava miran razlaz između najmoprimca i najmodavca.

Prednost klauzula o raskidu u profesionalnim ugovorima

Jedna od najčešćih pogrešaka kod korištenja besplatnih uzoraka ugovora jest – nedostatak klauzule o raskidu. To ostavlja prostor za tumačenja i moguće sporove.

Kod Katastor.hr ugovora, sve je jasno definirano i pravno usklađeno. Kad dođe do raskida:

• Obje strane znaju što se očekuje
• Nema pravnih rupa
• Lakše se dokazuje u slučaju sudskog spora

Zato je preporučljivo ugovore o najmu stana uvijek nabavljati putem pouzdanih i ažuriranih izvora kao što je Katastor.hr.

Kako zaštititi svoja prava prilikom raskida

Bez obzira raskidate li vi ili druga strana, uvijek trebate poduzeti sljedeće:

• Sve komunicirati pisanim putem – e-mail, pošta, osobna dostava
• Zadržati kopije svega – otkaza, potvrda, e-mailova
• Zatražiti zapisnik o stanju stana prilikom primopredaje
• Zatražiti ili izdati potvrdu o povratu pologa
• Ne ostavljajte ključeve bez potvrde o primopredaji
• Ako ima štete – dokumentirajte fotografijama

U slučaju da druga strana krši dogovor ili zakon – možete se obratiti:

• Pravnoj službi (ako postoji)
• Udrugi za zaštitu prava najmoprimaca ili najmodavaca
• Sudu (ako situacija izmakne kontroli)

Česte pogreške kada radite raskid ugovora o najmu stana

1. Usmeni raskid – ne vrijedi i ne može se dokazati.
2. Nepridržavanje otkaznog roka – vodi do kazni ili zadržavanja pologa.
3. Nedokumentiran izlazak iz stana – stvara rizik u slučaju štete.
4. Nedovoljno jasne formulacije u izjavi – otvara prostor za tumačenja.
5. Ignoriranje pravnih obveza – može dovesti do suda.

Izbjegnite ih korištenjem pravno usklađenog ugovora i pisanom komunikacijom pri raskidu.

Raskid ugovora o najmu stana ne mora biti drama. Kad znate svoja prava, dužnosti i pravne korake, sve ide brzo i glatko. Bez obzira jeste li najmoprimac koji se seli ili najmodavac koji želi stan osloboditi, važno je da sve radite:

• Pisano
• Profesionalno
• Prema zakonu i ugovoru

Zašto je važno imati detaljan ugovor o najmu koji pokriva sve situacije

Ako želite biti sigurni da su sve klauzule, otkazni rokovi i uvjeti propisno definirani, nabavite ugovor putem Katastor.hr. Time ste već unaprijed izbjegli 90% problema koji se javljaju kod raskida najma.

Detaljan ugovor o najmu koji pokriva sve potencijalne situacije iznimno je važan jer:

• Jasno definira prava i obveze obje strane, uključujući visinu i način plaćanja najamnine, režijske troškove, trajanje najma, otkazne rokove i uvjete korištenja stana15.
• Štiti najmodavca i najmoprimca od nesporazuma i sporova koji mogu nastati zbog nejasnoća u vezi s održavanjem stana, popravcima, korištenjem zajedničkih prostora ili eventualnim štetama14.
• Omogućava pravnu sigurnost jer ugovor predstavlja dokaz o dogovorenim uvjetima, što je ključno u slučaju spora ili nepoštivanja ugovornih obveza37.
• Pomaže u sprječavanju financijskih gubitaka i dodatnih troškova, primjerice zbog neplaćene najamnine ili oštećenja stana, jer jasno utvrđuje odgovornosti i procedure15.
• Olakšava rješavanje problema i raskid ugovora jer su pravila i uvjeti unaprijed dogovoreni i transparentni14.
• Pruža temelj za eventualnu solemnizaciju ugovora kod javnog bilježnika, čime ugovor postaje ovršna isprava i omogućuje bržu zaštitu prava7.

Ukratko, dobro sastavljen i detaljan ugovor o najmu ključan je za uspješan i siguran najam, jer štiti interese i najmodavca i najmoprimca te smanjuje rizik od pravnih i financijskih problema tijekom trajanja najma123

FAQ – Česta pitanja o raskidu najma

Koji je otkazni rok za najmoprimca?

Najčešće 30 dana, ako nije drugačije definirano u ugovoru. Može biti i kraći ako se obje strane dogovore.

Što ako najmodavac ne želi raskinuti ugovor?

Ako imate opravdan razlog (npr. loši uvjeti), možete dati izvanredni otkaz bez pristanka najmodavca – ali sve mora biti dokumentirano.

Moram li platiti najam do kraja ugovora?

Ako rradite raskid ugovora o najmu na određeno vrijeme prije isteka roka, i to nije predviđeno u ugovoru – možete biti odgovorni za štetu, osim ako se druga strana složi s raskidom.

Što ako stan ima štetu nakon izlaska najmoprimca?

Najmodavac može zadržati dio ili cijeli polog, ali mora imati dokaze (fotografije, zapisnik). Preporuča se zajednička primopredaja.

Može li se raskidati i solemnizirani ugovor?

Da – solemnizirani ugovor također se može raskinuti prema ugovorenim uvjetima, ali ima veću pravnu snagu u slučaju spora ili prisilnog iseljenja.