Povijesni izvadak iz zemljišne knjige – kako ga dobiti

Povijesni izvadak iz zemljišne knjige pokazuje sve upise koji su nekad postojali na nekretnini, ne samo trenutno stanje – brisane hipoteke i stare vlasnike. Treba kod nasljeđivanja i kupnje starije nekretnine, a Katastor ga šalje na e-mail bez odlaska na sud.

Što je povijesni izvadak i čime se razlikuje od redovnog izvatka

Redovni zemljišnoknjižni izvadak prikazuje isključivo aktualno stanje. Vidi se tko je danas vlasnik, koji tereti postoje i koje su zabilježbe u tijeku, ništa više od toga. Povijesni izvadak ide dublje. On otvara cijelu povijest zemljišnoknjižnog uloška, od prvog upisa pa do danas. U njemu se vide i upisi koji su odavno brisani, uključujući razlog i datum brisanja.

U uredu se ta situacija pojavljuje redovito. Netko naiđe na stari ugovor ili rješenje iz osamdesetih ili devedesetih godina. Podaci se ne poklapaju s onim što danas stoji u vlasničkom listu. Razlog gotovo uvijek leži u nekom upisu koji je u međuvremenu brisan ili izmijenjen. To se vidi samo u povijesnom pregledu uloška.

Dio zabune dolazi i iz same povijesti sustava. Zemljišne knjige su se dugo vodile ručno, u fizičkim knjigama po mjesnim sudovima. Prijelaz na elektronički zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra trajao je godinama i nije bio jednak u svakom sudu. Negdje su stari upisi pretočeni vjerno. Negdje se po gruntovnici i danas mora tražiti ono što elektronički sustav ne prikazuje do kraja.

Kad vam povijesni izvadak stvarno treba

Ljudi nas često pitaju treba li im povijesni izvadak ili je dovoljan običan. Odgovor ovisi o tome što se rješava. Kod redovne kupoprodaje suvremene nekretnine obično je dovoljan tekući izvadak. Povijesni postaje nužan u nekoliko situacija koje se u praksi vraćaju iznova.

• Nasljeđivanje starije nekretnine, kad treba utvrditi cijeli lanac vlasnika do danas, ne samo posljednjeg upisanog.
• Sudski spor oko vlasništva ili granica, gdje se dokazuje tko je i kada bio upisan u određenom trenutku.
• Kupnja nekretnine s neobičnom poviješću upisa, posebno ako su neki tereti brisani netransparentno ili u kratkom razmaku.
• Ispravljanje starih netočnosti u zemljišnoj knjizi ili provjera restitucijskog zahtjeva koji se oslanja na stanje prije desetljeća.
• Provjera je li hipoteka ili plomba iz prošlosti stvarno uredno brisana, a ne samo prividno riješena na papiru koji vam je netko pokazao.

Agenti za nekretnine ovo pitanje postavljaju gotovo svaki put kad prodaju stariju kuću ili vikendicu. Takva nekretnina je kroz desetljeća prelazila s koljena na koljeno. Kupcu je teško objasniti zašto je vlasnik “čist” na papiru ako se ne vidi i put kojim je to vlasništvo stiglo do njega.

Ono što se često zaboravi – povijesni izvadak koristi i kad kupujete nekretninu koja na papiru izgleda posve čisto. Nešto u ponašanju prodavatelja vas ponekad natjera da provjerite jedan upis dublje. Za takvu provjeru prije kupnje korisna je i naša provjera nekretnine online, koja uz povijesni uvid pokaže i trenutno stanje tereta. Papirologija zna izgledati kompliciranije nego što jest, dok se ne vidi cijeli slijed.

Kako se povijesni izvadak dobiva – sud i put preko Katastora

Zemljišna knjiga je javna knjiga, pa uvid u nju može zatražiti svatko, ne samo vlasnik. Za povijesni izvadak potrebno je nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda precizno navesti za koju katastarsku česticu, katastarsku općinu i od kojeg razdoblja ili promjene se traži pregled. Bez tog podatka sud ne može znati koliko unazad treba ići kroz uložak.

Zahtjev se podnosi poštom, e-poštom ili osobno na šalteru. U zahtjevu je dobro navesti broj čestice, naziv katastarske općine i ime i prezime osobe čije se vlasništvo provjerava. Ako je poznat, dodajte i raspon godina koji vas interesira. Odgovor stiže u roku koji ovisi o opterećenosti pojedinog suda, a razlike između sudova u praksi znaju biti velike.

Mi u Katastoru te zahtjeve šaljemo nadležnim sudovima svaki dan. Znamo da se rokovi i praksa znatno razlikuju od odjela do odjela – neki odgovore šalju za dva dana, neki tek za dva tjedna. Kad klijent naruči povijesni izvadak preko nas, mi preuzimamo komunikaciju sa sudom. Znamo kojem odjelu i na koji način poslati zahtjev da ne čeka u redu. Dokument klijentu stiže na e-mail obično u roku od 1 do 2 sata.

Alternativa je sustav e-Građani. On pokriva prvenstveno tekuće stanje i osnovne izvatke. Povijesni pregled starijih upisa često zahtijeva dodatne korake koje korisnik sam mora znati pokrenuti kod nadležnog suda, uz prijavu i identifikaciju koja nije svima jednako dostupna. Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/19) uređuje vođenje tih postupaka. Ne propisuje jedinstven elektronički obrazac za povijesni uvid, pa svaki sud taj dio rješava malo drukčije.

Što povijesni izvadak sadrži i kako čitati stare upise

Povijesni izvadak donosi kronološki popis svih upisa, od prvog uspostavljenog zemljišnoknjižnog uloška do zadnje promjene. U njemu se vide i upisi koji više ne vrijede, oznaka kada su brisani te temelj po kojem je do brisanja došlo. Najčešće je to rješenje suda ili tabularna izjava ranijeg vlasnika, a ponekad i nagodba iz sudskog postupka.

Stariji upisi često koriste terminologiju koja danas zvuči neobično. Umjesto “vlasništvo” pisalo je “pravo raspolaganja”. Umjesto “hipoteka” spominjao se “zalog” ili “zalozno pravo”. Razlika je često samo u nazivu iz vremena prije reforme zemljišnih knjiga, dok pravni učinak ostaje isti. Za nekog koji nije upućen, ta razlika u imenu lako zna zbuniti.

Za nasljednike je posebno važan dio uloška koji pokazuje je li neka osoba uopće bila upisana kao vlasnik u trenutku smrti. Ili je upis zastao korak ranije, kod prednika – roditelja, djeda ili bake. Ta razlika odlučuje hoće li ostavinski postupak teći jednostavno. Često treba i cijeli komplet vlasničke dokumentacije da se slika posloži do kraja.

Isto vrijedi za suvlasničke udjele. Nije rijetkost da je netko u povijesnom izvatku upisan s polovicom nekretnine, a danas se na redovnom izvatku vidi samo jedan vlasnik. Razlika nastaje kroz naknadno nasljeđivanje ili otkup udjela. U tekućem stanju taj korak više nije vidljiv kao zaseban upis.

Prije nego naručite izvadak – provjerite redovni list i tabularnu izjavu

Prije nego krenete u nabavu povijesnog izvatka, isplati se prvo pogledati redovni vlasnički list. Ako postoji, pogledajte i tabularnu izjavu vezanu za nekretninu. Često se baš tu, u tekućem stanju, nalazi referenca na stariji upis ili presudu koja objašnjava dio povijesti bez potrebe za dubljim pregledom.

Ako se iz tekućeg izvatka ne može zaključiti dovoljno, sljedeći korak je jasno opisati o kojem razdoblju je riječ. Konkretna čestica, konkretna katastarska općina i približna godina promjene koja vas zanima dovoljni su da se zahtjev odmah usmjeri na pravi dio uloška. Precizniji zahtjev znači brži odgovor, i kad ga šalje sud, i kad ga naručite preko nas.

Za nekretninu koju ste tek naslijedili ili kupujete, najjednostavniji sljedeći korak je naručiti redovni i povijesni izvadak zajedno. Tek nakon uvida u oba odlučite treba li i treći dokument – tabularna izjava, geodetski elaborat ili potvrda o nekom konkretnom brisanju.

Naslovna slika: Donatello Trisolino / Pexels