Stan je kupljen prije osam godina, tijekom braka, ali u zemljišnim knjigama piše samo jedno ime. Sada se prodaje, kupac je pronađen, javni bilježnik pregleda dokumentaciju i traži da supruga ili suprug potpiše suglasnost. Mnoge to iznenadi – u vlasničkom listu je jedno ime, pa zašto onda treba još nečiji potpis. Odgovor je da zemljišna knjiga pokazuje tko je upisan, a ne nužno tko ima pravo. Suglasnost bračnog druga upravo tu razliku premošćuje i štiti sve tri strane, prodavatelja, kupca i banku. U ovom tekstu objašnjavamo kada je suglasnost potrebna, što se događa ako je nema, kako izgleda i vrijedi li isto za izvanbračne partnere.
Zašto je suglasnost uopće potrebna
Prema Obiteljskom zakonu, imovina koju su bračni drugovi stekli radom za vrijeme trajanja braka njihova je bračna stečevina i na njoj su suvlasnici u jednakim dijelovima. To vrijedi bez obzira na to na koga je nekretnina upisana. Ako je stan kupljen tijekom braka, a u zemljišnim knjigama figurira samo jedan bračni drug, drugi i dalje ima suvlasnički zahtjev na polovici.
Nastaje pomalo neugodna situacija. Upisani bračni drug formalno može raspolagati nekretninom, jer je u knjizi upisan kao vlasnik, ali raspolaganje zajedničkom imovinom po Obiteljskom zakonu i Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zahtijeva suglasnost drugog bračnog druga, odnosno svih suvlasnika. Bez nje posao ostaje izložen riziku pobijanja. Zato ga kupci, banke i javni bilježnici u praksi ne žele bez potpisane i ovjerene suglasnosti.
Kada je suglasnost potrebna, a kada nije
| Situacija | Treba li suglasnost |
|---|---|
| Nekretnina stečena tijekom braka, upisan samo jedan bračni drug | Da, i to ovjerena kod javnog bilježnika |
| Oba bračna druga potpisuju ugovor kao prodavatelji | Ne, suglasnost proizlazi iz njihova potpisa na ugovoru |
| Nekretnina kupljena prije braka | Ne, vlastita je imovina – ali banka često traži izjavu da nije bračna stečevina |
| Nekretnina naslijeđena ili darovana tijekom braka | Ne, vlastita je imovina – vrijedi ista napomena o izjavi |
| Zasnivanje hipoteke na nekretnini iz bračne stečevine | Da, banka je redovito traži prije isplate kredita |
Suglasnost se ne odnosi samo na prodaju. Jednako je potrebna kod darovanja nekretnine, kod zasnivanja hipoteke ili založnog prava i kod drugih raspolaganja koja mijenjaju pravni status nekretnine. U samom dokumentu zato treba jasno označiti o kojem se poslu radi, a ne ostaviti općenitu formulaciju.
Što se događa ako suglasnosti nema
Posao sklopljen bez suglasnosti drugog bračnog druga ne postaje automatski ništav, ali postaje ranjiv. Bračni drug koji nije dao suglasnost može takvo raspolaganje pobijati, a nastali spor pogađa i stjecatelja, dakle kupca koji je novac već platio. Kupac se u tom slučaju nalazi usred obiteljskog spora s kojim nema nikakve veze, a njegov upis vlasništva može biti doveden u pitanje.
Zbog tog rizika banke i ozbiljni kupci suglasnost traže unaprijed, prije potpisa glavnog ugovora, a ne naknadno. Isto radi i javni bilježnik kad uočava da je nekretnina stečena tijekom braka – to je dio njegove uobičajene provjere prije ovjere potpisa.
Što suglasnost mora sadržavati
- podatke davatelja suglasnosti i bračnog druga koji raspolaže nekretninom (ime, OIB, adresa)
- izričitu suglasnost s vrstom raspolaganja – prodaja, darovanje, hipoteka ili drugo, samo ono što se stvarno poduzima
- identifikaciju nekretnine prepisanu iz zemljišnoknjižnog izvatka – adresu, broj čestice, broj uloška i katastarsku općinu
- navod je li nekretnina bračna stečevina u suvlasništvu ili je stečena u braku, a upisana samo na jednog bračnog druga
- potvrdu da je davatelj upoznat s konkretnim pravnim poslom, uključujući cijenu i drugu ugovornu stranu s OIB-om
- odricanje od prava pobijanja tog posla po osnovi raspolaganja bračnom stečevinom bez suglasnosti
- mjesto, datum i potpis davatelja suglasnosti
Najvažnija je preciznost u trećoj i četvrtoj točki. Suglasnost dana za neodređeni ili budući posao slabija je zaštita za sve strane, pa i za samog davatelja – jer se njome praktički unaprijed odriče prava na posao čije uvjete još ne zna. Zato u dokument upišite datum ugovora, ime i OIB kupca te cijenu.
Ovjera potpisa i trenutak potpisivanja
Potpis na suglasnosti ovjerava se kod javnog bilježnika. Bez ovjerenog potpisa suglasnost u pravilu neće biti prihvaćena u zemljišnoknjižnom postupku niti kod banke. Ovjeru obavite prije ili najkasnije istodobno s potpisom glavnog ugovora, a kod bilježnika ponesite osobnu iskaznicu.
U praksi se najčešće sve rješava odjednom – bračni drugovi i kupac dođu kod bilježnika istog dana, potpiše se kupoprodajni ugovor i suglasnost, i ovjere se svi potpisi. Suglasnost se prilaže uz ugovor o kupoprodaji nekretnine s tabularnom izjavom, a ako se prvo sklapa predugovor, ima smisla razjasniti je već u toj fazi kroz predugovor o kupoprodaji nekretnine.
Ako trebate gotov dokument, pripremili smo primjer suglasnosti bračnog druga u Word formatu – s izborom vrste raspolaganja, mjestom za opis konkretnog pravnog posla, odricanjem od prava pobijanja i uputama za popunjavanje. Preuzimate ga odmah nakon plaćanja i nosite kod javnog bilježnika na ovjeru.
Izvanbračni drug i suglasnost
Isto pravilo vrijedi i za izvanbračnu zajednicu. Ako ona ispunjava uvjete iz Obiteljskog zakona, dakle traje najmanje tri godine ili kraće ako je u njoj rođeno zajedničko dijete, proizvodi iste imovinske učinke kao brak. To znači da imovina stečena radom tijekom zajednice pripada objema stranama u jednakim dijelovima, pa je i suglasnost izvanbračnog druga jednako potrebna kod raspolaganja.
Razlika je u tome što se kod izvanbračne zajednice postojanje same zajednice ponekad mora dokazivati, jer nema matične knjige kao kod braka. To je dodatni razlog da suglasnost bude uredno napisana i ovjerena, umjesto da se pitanje otvara tek kad posao već krene.
Ako nekretnina uopće nije bračna stečevina, nego vlastita imovina jednog bračnog druga, suglasnost nije pravi dokument. U tom slučaju banka i sud traže izjavu da nekretnina nije bračna stečevina, kojom drugi bračni drug potvrđuje da na nekretnini nema zahtjeva.
Česta pitanja
Treba li suglasnost bračnog druga ako je nekretnina upisana samo na mene?
Treba, ako je nekretnina stečena radom za vrijeme trajanja braka. Tada je riječ o bračnoj stečevini na kojoj su bračni drugovi suvlasnici u jednakim dijelovima, bez obzira na to tko je upisan u zemljišnim knjigama. Upisani bračni drug formalno može raspolagati, ali drugi ima suvlasnički zahtjev na polovici, pa kupci, banke i javni bilježnici u praksi redovito traže ovjerenu suglasnost.
Što ako se nekretnina proda bez suglasnosti bračnog druga?
Posao ostaje izložen riziku pobijanja. Bračni drug koji nije dao suglasnost može raspolaganje bračnom stečevinom pobijati, a spor pogađa i kupca koji je novac već platio i koji se nalazi usred tuđeg imovinskog spora. Upravo zato banke i ozbiljni kupci suglasnost traže prije potpisa glavnog ugovora, a ne naknadno.
Mora li suglasnost ovjeriti javni bilježnik?
Da. Bez ovjerenog potpisa suglasnost u pravilu neće biti prihvaćena u zemljišnoknjižnom postupku niti kod banke. Ovjeru obavite prije ili najkasnije istodobno s potpisom glavnog ugovora, a kod bilježnika ponesite osobnu iskaznicu. U praksi se ugovor i suglasnost najčešće potpisuju i ovjeravaju isti dan.
Treba li suglasnost i izvanbračni drug?
Treba, ako izvanbračna zajednica ispunjava uvjete iz Obiteljskog zakona, dakle traje najmanje tri godine ili kraće ako je u njoj rođeno zajedničko dijete. Takva zajednica proizvodi iste imovinske učinke kao brak, pa se i imovina stečena radom tijekom zajednice dijeli na jednake dijelove. Suglasnost izvanbračnog druga daje se u istom obliku kao i kod bračnog druga.
Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.
