Pri useljenju najmoprimac plati mjesec dana najma unaprijed i još jednu najamninu na ime pologa. Godinu ili dvije kasnije, kod iseljenja, počinje isti razgovor – najmoprimac traži polog natrag, najmodavac spominje ogrebotine na parketu i neplaćenu pričuvu, a nitko nema papir na kojem piše koliko je novca uopće predano i pod kojim uvjetima se vraća. Polog za najam stana jedan je od najčešćih izvora sporova između najmodavca i najmoprimca, gotovo uvijek zato što se predaje u gotovini i bez pisanog traga. U ovom tekstu objašnjavamo koliko polog iznosi, čemu točno služi, kada se mora vratiti i što najmodavac smije odbiti.
Što je polog i čemu služi
Polog, koji se često naziva i jamčevina ili depozit, iznos je koji najmoprimac pri sklapanju najma predaje najmodavcu kao osiguranje. Iz njega se na kraju najma mogu pokriti tri stvari – šteta na stanu i opremi koju je prouzročio najmoprimac, neplaćena najamnina i nepodmireni režijski troškovi nastali tijekom najma. Sve što se od toga ne dogodi, najmodavac vraća.
Najam stana uređen je Zakonom o najmu stanova, a na obveze stranaka primjenjuje se i Zakon o obveznim odnosima. Polog kao takav nije detaljno propisan – to je stvar dogovora stranaka, što u praksi znači da vrijedi ono što piše u ugovoru i potvrdi. Ako ne piše ništa, ne postoji zakonski automatizam koji bi popunio prazninu.
Koliko iznosi polog za najam stana
Uobičajeno je da polog iznosi jednu mjesečnu najamninu. Kod namještenih stanova s vrjednijom opremom, kod najma na kraći rok ili kad najmoprimac ima kućne ljubimce, najmodavci ponekad traže i dvije najamnine. Zakon ne propisuje ni najviši dopušteni iznos ni obavezan iznos, pa je i to stvar dogovora.
Bez obzira na iznos, u potvrdi mora pisati točno koliko je novca primljeno, kojeg datuma i na koji način – u gotovini ili prijenosom na račun. Ako se plaća prijenosom, sačuvajte bankovnu potvrdu. Ako se plaća gotovinom, potvrdu potpišite odmah pri predaji novca, ne dan poslije.
Polog nije najamnina za zadnji mjesec
Ovo je najraširenija zabluda kod najma. Vrlo često najmoprimac pred iseljenje jednostavno ne plati zadnju najamninu uz obrazloženje da najmodavac ionako drži polog. Polog i najamnina dvije su različite stvari – polog služi za pokriće štete i dugovanja, a najamnina je redovna mjesečna obveza. Ako se drugačije izričito ne dogovori pisano, najmodavac ima pravo tražiti i zadnju najamninu i eventualne odbitke od pologa.
Dogovor da se polog iskoristi kao zadnja najamnina nije zabranjen, ali mora biti izričit i pisani. Najmodavci ga u pravilu izbjegavaju jer time ostaju bez osiguranja upravo u trenutku kad se stan predaje i kad se štete zapravo utvrđuju.
Kada se polog vraća i u kojem roku
Polog se vraća nakon uredne primopredaje stana. Zakon ne propisuje automatski rok, pa bez dogovora nastaju nesporazumi – najmoprimac očekuje novac istog dana, najmodavac čeka da stignu zadnji režijski računi. Zato rok upišite u ugovor ili potvrdu. U praksi se najčešće ugovara 8, 15 ili 30 dana od primopredaje, a duži rok ima smisla ako se čekaju obračuni pričuve ili komunalnih usluga.
Povrat pisano dokumentirajte jednako kao i primitak. Potvrda o povratu treba sadržavati datum, iznos koji se vraća, način povrata i izjavu obiju strana da po osnovi pologa više nemaju međusobnih tražbina. Ta izjava zatvara priču i sprječava naknadne zahtjeve.
| Situacija kod iseljenja | Što se s pologom događa |
|---|---|
| Stan predan uredan, najamnina i režije plaćene | Polog se vraća u punom iznosu, u ugovorenom roku |
| Postoji šteta koju je prouzročio najmoprimac | Odbija se iznos popravka, uz specifikaciju i račun |
| Neplaćena najamnina ili režije | Odbija se konkretan iznos duga, uz dokaz |
| Uobičajeno trošenje stana i opreme | Ne odbija se – to nije šteta nego posljedica normalnog korištenja |
| Najmodavac zadržava polog bez obrazloženja | Najmoprimac može osporavati, paušalno zadržavanje nije uredno |
Smije li najmodavac zadržati polog
Smije, ali samo u opravdanom i specificiranom iznosu. To znači da za svaki odbitak mora biti jasno što se odbija, koliko i po kojem računu ili obračunu. Paušalno zadržavanje cijelog pologa uz objašnjenje da je stan “u lošem stanju” najmoprimac može osporavati, a bez dokumentacije najmodavac takav odbitak teško brani.
Ključna je razlika između štete i uobičajenog trošenja. Izlizana boja na zidu nakon tri godine, potrošene brtve ili blago istrošen parket posljedica su normalnog korištenja i ne naplaćuju se iz pologa. Razbijeno staklo, uništen kuhinjski element ili tragovi kućnog ljubimca na vratima su šteta.
Zato je zapisnik o primopredaji najvažniji dokument u cijeloj priči. Sastavite ga i pri useljenju i pri iseljenju, upišite stanja brojila za struju, vodu i plin te fotografirajte stan i opremu. Fotografije s datumom glavni su dokaz kod obračuna odbitaka i jednako štite obje strane – najmodavca od najmoprimca koji poriče štetu, a najmoprimca od naplate nečega što je zatekao.
Ako ne želite sastavljati dokumente od nule, pripremili smo primjer potvrde o pologu za najam u Word formatu – s obrascem za primitak i obrascem za povrat pologa, izričitom odredbom da polog nije zadnja najamnina, rokom povrata i mjestom za specifikaciju odbitaka. Potvrdu koristite uz ugovor o najmu stana, jer polog ima smisla tek kad je vezan uz konkretan ugovor i adresu.
Najčešće greške kod pologa
- Predaja pologa u gotovini bez potvrde – najčešća greška i izvor gotovo svih sporova
- Potvrda koja nije povezana s konkretnim ugovorom o najmu i adresom stana
- Nedogovoren rok povrata, pa najmoprimac čeka mjesecima bez osnove za prigovor
- Useljenje bez zapisnika i fotografija, pa se kod iseljenja ne zna što je zatečeno stanje
- Prešutni dogovor da se polog “uzme” kao zadnja najamnina, bez pisanog traga
- Odbici bez specifikacije i računa, koje je kasnije teško obraniti
Ovjera potpisa kod javnog bilježnika za valjanost potvrde o pologu nije obavezna. Kod viših iznosa pologa neke strane joj ipak pribjegavaju radi veće sigurnosti, ali za većinu najmova dovoljni su uredna potvrda, zapisnik i fotografije.
Česta pitanja
Koliko iznosi polog za najam stana?
Najčešće jednu mjesečnu najamninu. Kod namještenih stanova s vrjednijom opremom, kratkoročnog najma ili najma s kućnim ljubimcima najmodavci ponekad traže i dvije najamnine. Zakon ne propisuje ni obavezan ni najviši iznos pologa, pa je to stvar dogovora stranaka – važno je da točan iznos, datum i način isplate budu upisani u pisanu potvrdu.
Može li se polog iskoristiti kao zadnja najamnina?
Samo ako se stranke o tome izričito pisano dogovore. Polog služi za pokriće štete, neplaćene najamnine i nepodmirenih režija, a nije unaprijed plaćena zadnja najamnina. Ako najmoprimac ne plati zadnji mjesec pozivajući se na polog bez takvog dogovora, najmodavac može tražiti i najamninu i opravdane odbitke od pologa.
U kojem roku najmodavac mora vratiti polog?
U roku koji su stranke ugovorile, jer zakon ne propisuje automatski rok. U praksi se najčešće ugovara 8, 15 ili 30 dana od uredne primopredaje stana, a duži rok ima smisla kad se čekaju konačni obračuni režija ili pričuve. Bez ugovorenog roka nastaju nesporazumi, pa ga upišite u ugovor o najmu ili u potvrdu o pologu.
Što najmodavac smije odbiti od pologa?
Štetu na stanu i opremi koju je prouzročio najmoprimac, neplaćenu najamninu i nepodmirene režijske troškove. Svaki odbitak mora biti opravdan i specificiran – navedeno što se odbija, koliko i po kojem računu. Uobičajeno trošenje stana i opreme ne smatra se štetom i ne naplaćuje se, a paušalno zadržavanje pologa bez obrazloženja najmoprimac može osporavati.
Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.
