Vlasnički list za banku, javnog bilježnika i kupnju nekretnine – koji vam treba i kako ga dobiti isti dan

Vlasnički list je dokument koji dokazuje tko je upisan kao vlasnik nekretnine u zemljišnoj knjizi, kakvo je stanje tereta na njoj i koji su podaci o čestici na kojoj nekretnina stoji. Zatraži ga gotovo svatko tko sudjeluje u prometu nekretninama – od banke koja odobrava kredit do javnog bilježnika koji ovjerava ugovor.

U nastavku objašnjavamo tko sve traži vlasnički list i zašto, koja vrsta izvatka odgovara kojoj situaciji, kako ga naručiti bez odlaska u zemljišnoknjižni odjel i dobiti dokument e-mailom obično isti dan, te kako ukratko pročitati A, B i C list. Na kraju pojašnjavamo i što napraviti ako podaci u zemljišnoj knjizi nisu sređeni.

Tko sve traži vlasnički list i zašto

Vlasnički list nije dokument koji se traži samo prilikom kupoprodaje. U praksi ga zahtijeva niz strana u različitim fazama posla s nekretninom, a svaka ima svoj razlog:

• Banka – prije odobrenja stambenog ili hipotekarnog kredita provjerava tko je vlasnik nekretnine koja služi kao zalog i postoje li već upisani tereti
• Javni bilježnik – traži aktualan izvadak prije ovjere kupoprodajnog ugovora, ugovora o darovanju ili drugog pravnog posla
• Kupac – prije uplate kapare provjerava vlasništvo, teretovnicu i eventualnu plombu na nekretnini koju kupuje
• Nasljednici – u ostavinskom postupku trebaju izvadak kako bi utvrdili tko je bio upisani vlasnik ostavitelja
• Investitor pri legalizaciji – za dokazivanje vlasništva pri ishođenju uporabne dozvole ili ozakonjenju objekta
• Vlasnik koji uvodi priključke – komunalna poduzeća (voda, struja, plin) prije priključenja traže dokaz vlasništva nekretnine

U svim ovim slučajevima potreban je aktualan, dakle svjež izvadak – ne kopija stara nekoliko godina koja možda više ne odražava stvarno stanje upisa.

Koja vrsta vlasničkog lista vam treba

Pod pojmom “vlasnički list” ljudi zapravo misle na nekoliko različitih dokumenata, ovisno o tome što žele dokazati. Evo pregleda po situacijama:

Za veliku većinu situacija – kredit, ovjeru ugovora, kupnju – dovoljan je službeni zemljišnoknjižni izvadak. Razliku između vlasničkog i posjedovnog lista detaljnije objašnjavamo dalje u tekstu, a tko je vlasnik same čestice možete provjeriti i preko članka kako saznati vlasnika katastarske čestice.

Kako naručiti vlasnički list na Katastoru u 3 koraka

Umjesto odlaska u zemljišnoknjižni odjel općinskog suda, čekanja u redu i traženja ispravnog šaltera, vlasnički list možete naručiti online i dobiti ga e-mailom, obično isti dan. Postupak ima tri koraka:

1. Unesite broj čestice ili adresu – ako ne znate točan broj katastarske čestice, prvo ga pronađite preko Provjere čestice, gdje ga vidite po adresi ili klikom na kartu
2. Odaberite vrstu izvatka – službeni ZK izvadak, povijesni izvadak, posjedovni list ili izvod iz katastarskog plana, ovisno o tome za što vam dokument treba
3. Unesite e-mail i platite narudžbu – dokument stiže na naveden e-mail, obično isti dan, pa ga možete odmah proslijediti banci ili bilježniku

Narudžbu možete napraviti na stranici vlasnički list – službeni ZK izvadak, a povijesni izvadak preko povijesnog ZK izvatka. Za posjedovni list koristite narudžbu posjedovnog lista, a za grafički prikaz čestice izvod iz katastarskog plana. Prednost naručivanja preko Katastora je što sve ide na jednom mjestu – ne morate sami lutati između portala e-Građani, sudskog poslovnika i katastarskih ureda kako biste utvrdili koji je dokument pravi za vašu situaciju.

Kako čitati A, B i C list ukratko

Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri dijela, svaki s drugom vrstom podataka:

• A list (posjedovnica) – podaci o čestici: broj, površina, katastarska općina, način uporabe (kuća, dvorište, oranica)
• B list (vlastovnica) – tko je upisani vlasnik, u kojem suvlasničkom omjeru i na temelju kojeg pravnog posla je stekao vlasništvo
• C list (teretovnica) – hipoteke, služnosti, zabilježbe ovrhe, plombe i druga ograničenja koja opterećuju nekretninu

Za banku i bilježnika najvažniji su B i C list – tko je vlasnik i postoji li već neki teret koji bi mogao ometati novi pravni posao. Ako je C list prazan, nekretnina je “čista”. Ako je popunjen, ne mora značiti da je kupnja nemoguća, ali svaki upis treba razjasniti prije potpisa. Detaljno tumačenje svakog dijela izvatka, s primjerima, nalazi se u članku što je vlasnički list i kako ga čitati, a kako sam dokument izgleda pokazujemo u kako izgleda vlasnički list.

Što ako podaci u zemljišnoj knjizi nisu sređeni

Nije rijetkost da izvadak pokaže vlasnika koji je već desetljećima preminuo, ili da stanje u naravi (tko stvarno posjeduje nekretninu) ne odgovara upisu u zemljišnoj knjizi. To se naziva izvanknjižno vlasništvo i posebno je često kod starijih obiteljskih kuća i naslijeđenih zemljišta na kojima nikad nije proveden ostavinski postupak do kraja.

Banka i bilježnik u pravilu neće nastaviti posao dok se upis ne uskladi sa stvarnim stanjem. Rješenje je provođenje ostavinskog postupka, uknjižba na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju ili, u složenijim slučajevima, tužba radi utvrđenja prava vlasništva. Cijeli postupak i mogući načini uknjižbe objašnjeni su u članku izvanknjižno vlasništvo – rješavanje i načini uknjižbe. U takvim slučajevima isplati se prije daljnjih koraka konzultirati odvjetnika ili javnog bilježnika iz direktorija stručnjaka.

Vlasnički list ili posjedovni list – koja je razlika

Vlasnički list i posjedovni list često se miješaju, a razlikuju se po izvoru podataka. Vlasnički list dolazi iz zemljišne knjige koju vodi sud i pokazuje pravno stanje – tko je upisani vlasnik i kakvi su tereti. Posjedovni list dolazi iz katastra, koji vodi Državna geodetska uprava, i pokazuje faktičko stanje posjeda te način uporabe zemljišta (kultura, površina), bez pravne snage dokaza vlasništva.

Za pravne poslove poput kupoprodaje, kredita ili ovjere ugovora uvijek treba zemljišnoknjižni, ne katastarski dokument. Posjedovni list je koristan kao dopunska informacija ili kada zemljišna knjiga za neko područje još nije usklađena s katastrom. Više o tome u članku posjedovni list – što je i kako ga dobiti.

Informacije u ovom članku informativne su prirode i ne zamjenjuju pravni savjet.

Često postavljana pitanja

Koliko vrijedi vlasnički list?

Zakonski rok valjanosti nije propisan, ali banke, bilježnici i katastarski uredi u praksi traže izvadak star do 15 do 30 dana, jer stanje u zemljišnoj knjizi može se promijeniti svaki dan. Za sigurnost je najbolje naručiti svjež izvadak neposredno prije samog posla.

Mogu li vlasnički list naručiti ako nisam vlasnik nekretnine?

Da, zemljišnoknjižni izvadak javan je dokument i može ga naručiti bilo tko, ne samo vlasnik. To je i razlog zašto ga kupac može zatražiti prije uplate kapare kako bi provjerio stvarno vlasništvo prodavatelja.

Što ako izvadak pokazuje plombu na nekretnini?

Plomba znači da je u zemljišnoj knjizi zaprimljen zahtjev za promjenu upisa koji još nije proveden, primjerice već predani zahtjev za uknjižbu ranije kupnje. Dok plomba traje, novi upis nad istom nekretninom nije siguran jer ishod ranijeg zahtjeva još nije poznat. Detaljno je opisano u članku plomba zemljišne knjige – što znači i koliko traje.

Treba li mi vlasnički list za kupnju nekretnine ili je dovoljna provjera čestice?

Oboje se nadopunjuje. Provjera čestice daje širu sliku o gradivosti, namjeni i dozvolama za samu česticu, dok vlasnički list dokazuje tko je upisani vlasnik i postoje li tereti. Prije uplate kapare preporučuje se napraviti oboje, a cijeli postupak kupnje opisan je u članku kupnja nekretnine – postupak u Hrvatskoj.

Koliko brzo dobijem vlasnički list nakon narudžbe?

Dokument obično stiže e-mailom isti dan, bez potrebe za odlaskom na sud ili čekanjem u redu. Time se izbjegava i dodatno traženje ispravnog šaltera za konkretnu katastarsku općinu.

Mogu li naručiti vlasnički list za nekretninu koju posjeduje netko drugi?

Da, budući da je izvadak javan dokument vezan uz česticu, a ne uz osobu koja ga naručuje, možete ga naručiti za bilo koju nekretninu ako znate broj čestice ili adresu.

Što ako se ime vlasnika u izvatku razlikuje od imena prodavatelja?

To je znak da prodavatelj nije (još) upisani vlasnik, primjerice ako je nekretninu naslijedio, ali ostavinski postupak nije proveden do kraja, ili ako je kupio nekretninu, ali nije proveo uknjižbu. U takvom slučaju prije kapare treba razjasniti izvanknjižno stanje, po potrebi uz pomoć odvjetnika ili javnog bilježnika.