Ugovor o najmu stana – sve što trebate znati

Ugovor o najmu stana

Ugovor o najmu stana pravni je dokument koji regulira odnos između najmodavca (vlasnika stana) i najmoprimca (stanara), definirajući njihova prava i obveze. U Hrvatskoj je ovaj ugovor reguliran Zakonom o najmu stanova i Zakonom o obveznim odnosima, a pravilno sastavljen ugovor ključan je za sprječavanje nesporazuma i potencijalnih sporova. U ovom članku razmatramo najvažnije elemente ugovora o najmu stana, uobičajene zamke i savjete za obje strane.

PREUZMITE SOLEMNIZIRANI UGOVOR O NAJMU STANA >

PREUZMITE UGOVOR O NAJMU STANA >

1. Osnovni elementi ugovora

Ugovor o najmu stana mora sadržavati sljedeće ključne elemente kako bi bio pravno valjan i jasan:

• Podaci o ugovornim stranama: Puno ime, prezime, OIB i adresa prebivališta najmodavca i najmoprimca. Ovi podaci osiguravaju točnu identifikaciju stranaka.
• Opis stana: Točna adresa, površina stana, popis prostorija (npr. dnevna soba, kuhinja, spavaća soba) i informacija je li stan namješten ili nenamješten. Detaljan opis sprječava nesuglasice oko stanja stana.
• Najamnina i režijski troškovi: Iznos mjesečne najamnine, rok i način plaćanja (npr. uplata na IBAN najmodavca). Jasno treba definirati tko snosi režijske troškove (struja, voda, internet, pričuva) i u kojem omjeru.
• Trajanje najma: Ugovor može biti sklopljen na određeno (npr. jedna godina) ili neodređeno vrijeme, uz definirani otkazni rok (najčešće 30 dana, prema zakonu).
• Jamčevina (polog): Iznos pologa (obično jedna do dvije mjesečne najamnine), uvjeti korištenja i postupak povrata nakon isteka najma.
• Popis inventara i stanje stana: Prilog s detaljnim popisom namještaja, uređaja i stanja stana (npr. oštećenja, svježe okrečeni zidovi) ključan je za zaštitu obje strane.

2. Dodatne odredbe za veću sigurnost

Osim osnovnih elemenata, ugovor može sadržavati dodatne odredbe koje štite interese stranaka:

• Kućni ljubimci i pušenje: Jasno definirajte jesu li ljubimci ili pušenje dopušteni. Ako jesu, navedite uvjete (npr. samo mali kućni ljubimci, pušenje uz redovito provjetravanje).
• Podnajam i treće osobe: Zabranite podnajam ili useljenje dodatnih osoba bez pismene suglasnosti najmodavca.
• Pristup stanu: Najmodavac može imati pravo pristupa stanu uz prethodnu najavu (npr. 24 sata), osim u hitnim situacijama (poplava, požar).
• Prijava boravišta: Navedite može li najmoprimac prijaviti boravište ili prebivalište na adresi stana i koji su uvjeti (npr. suglasnost najmodavca).
• Održavanje i popravci: Definirajte tko je odgovoran za sitne popravke (npr. zamjena žarulja) i veće kvarove (npr. popravak bojlera).

3. Uobičajene zamke i kako ih izbjeći

• Neprecizan opis stana ili inventara: Bez detaljnog popisa inventara i stanja stana, može doći do nesporazuma oko oštećenja ili nestalih predmeta. Rješenje je izrada priloga s fotografijama i potpisima obje strane prilikom predaje stana.
• Nejasna podjela režijskih troškova: Ako nije definirano tko plaća što, mogu nastati sporovi. Jasno navedite tko snosi koji trošak i uključite sve moguće stavke (npr. komunalna naknada, pričuva).
• Porezne obveze: Najmodavac je dužan prijaviti prihod od najma Poreznoj upravi. Neprijava može rezultirati kaznama. Konzultirajte poreznog savjetnika prije sklapanja ugovora.
• Otkazni rokovi: Ako otkazni rok nije jasan, može doći do nesuglasica. Provjerite zakonske uvjete (npr. minimalni otkazni rok od 30 dana za neodređeni najam) i prilagodite ih po potrebi.
• Jamčevina: Neprecizni uvjeti povrata pologa mogu izazvati nesporazume. Ugovor o najmu stana treba definirati rok povrata (npr. 14 dana) i postupak obračuna eventualnih šteta.

4. Pravni okvir i zaštita stranaka

U Hrvatskoj ugovor o najmu stana podliježe Zakonu o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06) i Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18). Ovi zakoni definiraju minimalne uvjete, poput otkaznih rokova, prava na povrat pologa i obveze održavanja stana.

Za dodatnu sigurnost, preporučuje se:

• Ovjera ugovora: Iako nije obavezna, ovjera kod javnog bilježnika povećava pravnu valjanost, posebice ako se stan koristi za prijavu boravišta.
• Konzultacija s pravnikom: Pravni stručnjak može provjeriti jesu li svi uvjeti usklađeni s vašim potrebama i zakonodavstvom.
• GDPR usklađenost: Osobni podaci (OIB, adresa) moraju se koristiti samo u svrhu ugovora i čuvati u skladu s Općom uredbom o zaštiti podataka.

5. Savjeti za najmodavce i najmoprimce

Za najmodavce:

• Provjerite kreditnu sposobnost najmoprimca (npr. potvrda o zaposlenju ili preporuke).
• Dokumentirajte stanje stana prije useljenja (fotografije, popis inventara).
• Prijavite prihod od najma Poreznoj upravi kako biste izbjegli kazne.
• Uključite jasne uvjete o održavanju i korištenju stana.

Za najmoprimce:

• Pažljivo pročitajte ugovor o najmu stana i tražite pojašnjenja za nejasne uvjete.
• Dokumentirajte stanje stana pri useljenju kako biste izbjegli odgovornost za postojeća oštećenja.
• Provjerite jesu li svi režijski troškovi jasno definirani.
• Osigurajte pismeni dokaz o uplati pologa i najamnine.

Solemnizirani vs. nesolemnizirani ugovor o najmu stana

Solemnizirani ugovor o najmu stana

• Definicija: Solemnizirani ugovor je ugovor koji je ovjeren kod javnog bilježnika u obliku javnobilježničkog akta ili s ovjerom potpisa stranaka. Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18) propisuje da određeni ugovori moraju biti solemnizirani kako bi bili pravno valjani, dok je za druge to opcionalno radi veće pravne sigurnosti.
• Karakteristike:
  • Sklapa se u prisutnosti javnog bilježnika koji potvrđuje identitet stranaka, njihovu volju i suglasnost s uvjetima.
  • Može biti u obliku javnobilježničkog akta (sadržaj ugovora bilježnik izrađuje ili provjerava) ili samo s ovjerom potpisa (bilježnik potvrđuje autentičnost potpisa, ali ne provjerava uvjete ugovora).
  • Pruža veću pravnu sigurnost jer smanjuje mogućnost osporavanja (npr. tvrdnji da je potpis krivotvoren ili da je ugovor o najmu stana sklopljen pod prisilom).
  • Često je potreban za upis u javne knjige (npr. zemljišne knjige) ili za određene pravne posljedice (npr. prijava boravišta).
• Primjer u kontekstu najma stana:
  • Solemnizacija ugovora o najmu stana nije zakonski obavezna prema Zakonu o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06), ali je često praksa ako najmoprimac želi prijaviti boravište ili prebivalište na adresi stana. U tom slučaju, javni bilježnik ovjerava potpise, a najmodavac prilaže suglasnost za prijavu.
  • Solemnizirani ugovor može olakšati dokazivanje uvjeta ugovora u slučaju spora (npr. oko pologa ili oštećenja stana).
• Primjer u kontekstu doživotnog uzdržavanja:
  • Ugovor o doživotnom uzdržavanju mora biti solemniziran (javnobilježnički akt) prema članku 586. Zakona o obveznim odnosima, jer uključuje prijenos vlasništva nad imovinom. Bez solemnizacije, ugovor je ništavan.
• Troškovi: Ovjera potpisa ili izrada javnobilježničkog akta podliježe naknadi prema Tarifi javnih bilježnika (ovisno o složenosti ugovora, obično 20-100 EUR za ovjeru potpisa ili više za akt).

Nesolemnizirani ugovor o najmu stana

• Definicija: Nesolemnizirani ugovor je sklopljen u pisanom ili usmenom obliku, bez ovjere kod javnog bilježnika. Valjan je ako zakon ne zahtijeva solemnizaciju za određenu vrstu ugovora.
• Karakteristike:
  • Jednostavniji i jeftiniji za sklapanje, jer ne uključuje bilježničke troškove.
  • Pravna valjanost ovisi o ispunjenju osnovnih uvjeta (npr. suglasnost stranaka, definirani uvjeti).
  • Manje siguran u slučaju spora, jer je teže dokazati autentičnost potpisa ili uvjete ugovora ako jedna strana osporava njegovu valjanost.
  • Ne može se koristiti za upis u javne knjige (npr. zemljišne knjige) niti za neke administrativne postupke (npr. prijava boravišta u nekim slučajevima).
• Primjer u kontekstu najma stana:
  • Većina ugovora o najmu stana u Hrvatskoj sklapa se nesolemnizirano, u pisanom obliku, s potpisima stranaka. Takav ugovor o najmu stana je pravno valjan za reguliranje najamnog odnosa, ali može biti problematičan ako se podnosi zahtjev za prijavu boravišta, jer neke nadležne službe traže ovjeru.
  • Nesolemnizirani ugovor može biti osporen ako jedna strana tvrdi da nije potpisala dokument ili da je potpis krivotvoren.
• Primjer u kontekstu doživotnog uzdržavanja:
  • Nesolemnizirani ugovor o doživotnom uzdržavanju nije valjan, jer zakon izričito zahtijeva solemnizaciju zbog prijenosa imovine.

Kada koristiti koji oblik?

• Najam stana:
  • Nesolemnizirani ugovor: Dovoljan za većinu najamnog odnosa, posebice ako su strane u dobrom odnosu i ne očekuju administrativne postupke poput prijave boravišta. Važno je da ugovor bude detaljan, s prilogom o stanju stana i inventaru.
  • Solemnizirani ugovor: Preporučuje se ako najmoprimac želi prijaviti boravište ili ako strane žele veću pravnu sigurnost (npr. kod dugoročnog najma ili visoke najamnine). Također je koristan u slučaju potencijalnih sporova.
• Doživotno uzdržavanje:
  • Samo solemnizirani ugovor je valjan, jer uključuje prijenos vlasništva nad imovinom, što zahtijeva upis u zemljišne knjige i javnobilježnički akt.

Prednosti i nedostaci

Praktični savjeti

• Za najam stana:
  • Ako planirate nesolemnizirani ugovor o najmu stana, osigurajte da je pisan, detaljan i potpisan od obje strane. Uključite prilog s popisom inventara i fotografijama stana.
  • Ako je potrebna prijava boravišta ili postoji rizik od spora, razmislite o solemnizaciji (ovjera potpisa kod bilježnika košta oko 20-80 EUR, ovisno o tarifi).
  • Provjerite vlasnički list stana kako biste potvrdili da je najmodavac vlasnik.

angažirajte javnog bilježnika za solemnizaciju ugovora. Bez solemnizacije, solemnizirani ugovor o najmu stana nije pravno valjan. (osim ako se radi o običnom ugovoru o najmu stana). Međutim i prava koja proizlaze iz njega su time slabija.

• Za obje vrste ugovora:
  • Prije potpisivanja, konzultirajte pravnika ili javnog bilježnika kako biste osigurali usklađenost s vašim potrebama i zakonodavstvom.
  • Čuvajte kopije potpisanog ugovora na sigurnom mjestu.

Kako se raskida ugovor o najmu stana?

Raskid ugovora o najmu stana može se ostvariti na nekoliko načina, ovisno o dogovoru stranaka i zakonskim propisima:

1. Sporazumni raskid
Najmodavac i najmoprimac mogu se dogovoriti o prijevremenom raskidu ugovora. U tom slučaju sastavlja se pismeni sporazum kojim se utvrđuju uvjeti raskida, uključujući datum raskida, podmirenje svih obveza (najamnina, režije) i stanje nekretnine. Sporazumni raskid je najjednostavniji i najbrži način prekida najma.

2. Jednostrani raskid s otkaznim rokom
Ugovor o najmu stanana neodređeno vrijeme može raskinuti bilo koja strana uz otkazni rok, koji je najčešće 30 dana. Otkaz mora biti u pisanom obliku, a rok za iseljenje počinje teći od prvog dana sljedećeg mjeseca nakon primitka otkaza. Ovaj način raskida ne zahtijeva navođenje razloga.

3. Raskid zbog povrede ugovornih obveza
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako najmoprimac ne poštuje ugovorne obveze, primjerice:
ne plaća najamninu ili režije, unatoč prethodnoj pisanoj opomeni i roku za ispravak (obično 30 dana), nanosi štetu stanu ili zajedničkim prostorijama i ne otklanja je u roku, preinačuje stan bez suglasnosti, uznemirava susjede ili krši kućni red.
U tom slučaju otkaz mora biti pisan, s obrazloženjem i minimalnim rokom za iseljenje od 15 dana.
Ako najmoprimac ne iseli, najmodavac može pokrenuti sudski postupak za iseljenje.

4. Raskid zbog potrebe najmodavca
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako planira useliti u stan sam ili s članovima obitelji koje je dužan uzdržavati, pod uvjetom da najmoprimcu osigura drugi odgovarajući stan s pravima najma na neodređeno vrijeme

Važne napomene:
Raskid ugovora mora biti u pisanom obliku da bi bio valjan.
Najmodavac je dužan prije otkaza poslati pisanu opomenu najmoprimcu za otklanjanje povrede ugovora (npr. neplaćanje).
U slučaju spora, najbolje je angažirati odvjetnika za pravnu zaštitu.
Postupak iseljenja zbog nepoštivanja ugovora je hitan i reguliran zakonom.

Koje troškove treba podmiriti prije raskida ugovora o najmu stana?

Prije raskida ugovora o najmu stana, najmoprimac treba podmiriti sve dospjele obveze prema najmodavcu, što uključuje:
Sve dospjele najamnine do datuma raskida ugovora.
Režijske troškove koje je ugovorno preuzeo (struja, voda, plin, internet, pričuva i sl.).
Ostale ugovorene troškove vezane uz korištenje stana, ako su predviđeni ugovorom.
Troškove eventualnih šteta na stanu ili inventaru, ako ih je prouzročio, a koje će se najčešće pokriti iz jamčevine (pologa) ili dodatno nadoknaditi.
Troškove čišćenja i vraćanja stana u stanje u kojem je primljen, ako je to ugovorom propisano.
Nakon što su svi ovi troškovi podmireni i stan vraćen u dogovorenom stanju, strane mogu sporazumno zaključiti da nemaju međusobnih potraživanja, čime se omogućuje uredan raskid ugovora.
U slučaju nesporazuma ili neispunjenja obveza, preporučuje se angažiranje odvjetnika radi pravne zaštite i pravilnog provođenja raskida.