Radite u Njemačkoj, a u Hrvatskoj se sljedeći tjedan potpisuje ugovor o kupnji stana. Ili ste u bolnici, a rok za sklapanje posla istječe. U takvim situacijama posao ne mora stati – punomoć za potpisivanje ugovora omogućuje da ugovor u vaše ime i za vaš račun sklopi i potpiše osoba od povjerenja. Problem je što se punomoć često napiše prekratko i preopćenito, pa je bilježnik odbije ili, još gore, prođe pa se posao sklopi pod uvjetima koje niste željeli.
Što je punomoć i kako djeluje
Punomoć je izjava kojom opunomoćitelj daje drugoj osobi, opunomoćeniku, ovlast da poduzme određeni pravni posao u njegovo ime. Zastupanje je uređeno Zakonom o obveznim odnosima. Bitno je razumjeti da ugovor koji opunomoćenik potpiše obvezuje opunomoćitelja, a ne opunomoćenika – pravni učinci nastaju izravno u imovini onoga tko je punomoć dao.
Punomoć je jednostrana izjava, potpisuje je samo opunomoćitelj. Opunomoćenik je ne potpisuje niti mora dati svoju suglasnost u samom dokumentu, ali naravno mora pristati obaviti posao.
Uz punomoć opunomoćenik pri sklapanju posla treba imati važeću osobnu iskaznicu ili putovnicu radi identifikacije. Izradite i dovoljno primjeraka – original u pravilu ostaje uz sklopljeni ugovor, a po jedan primjerak zadržavaju opunomoćitelj i opunomoćenik.
Opća i specijalna punomoć
Opća punomoć pokriva poslove redovnog poslovanja i široko je postavljena. Specijalna punomoć izdaje se za jedan točno određen posao – primjerice za sklapanje ugovora o kupoprodaji konkretne nekretnine.
Za pravne poslove s nekretninama uvijek koristite specijalnu punomoć. Preopćenita punomoć u kojoj piše samo da opunomoćenik smije “obavljati sve poslove” redovito se odbija kod javnog bilježnika ili u zemljišnoj knjizi, pa nemate ni posao ni vrijeme.
Posao opišite što točnije – vrstu ugovora, adresu nekretnine, broj katastarske čestice i katastarsku općinu, drugu ugovornu stranu ako je poznata. Što je opis precizniji, to je manja šansa da se punomoć ospori.
Kada punomoć mora ovjeriti javni bilježnik
Ovo je pravilo koje najviše ljudi iznenadi. Ako zakon za sam ugovor traži ovjeru potpisa ili javnobilježnički oblik – a kod prometa nekretnina traži – onda i punomoć mora biti javnobilježnički ovjerena, i to kao specijalna punomoć s točno određenim poslom.
Drugim riječima, punomoć prati oblik posla za koji je izdana. Obična potpisana izjava neće proći tamo gdje se traži ovjera.
| Posao | Vrsta punomoći | Oblik |
|---|---|---|
| Kupoprodaja ili darovanje nekretnine | Specijalna, s katastarskim podacima | Javnobilježnički ovjerena |
| Ugovor o najmu stana ili poslovnog prostora | Specijalna | Pisana, ovjera prema zahtjevu druge strane |
| Kupoprodaja pokretnine ili opreme | Specijalna | Pisana |
| Redovno poslovanje tvrtke ili obrta | Opća | Pisana, prema internim pravilima |
Ako je punomoć potrebna iz inozemstva, provjerite unaprijed kako se ovjerava – postupak ovisi o državi i može uključivati konzularnu ovjeru ili Apostille, što traje, pa to ne ostavljajte za zadnji tjedan.
Zašto upisati bitne uvjete
Punomoć bez ograničenja znači da opunomoćenik posao sklapa po svojoj procjeni. Kod nekretnine to može značiti da stan bude prodan po cijeni koja vama nije prihvatljiva ili s rokom plaćanja koji vam ne odgovara.
Zato je pametno u punomoć upisati bitne uvjete – najnižu prodajnu ili najvišu kupovnu cijenu, rok sklapanja, rok plaćanja ili predaje, te sve druge uvjete koji su vam važni. Time istovremeno štitite sebe i olakšavate posao opunomoćeniku, jer zna unutar kojih se granica kreće.
Uz ovlast za potpis vrijedi dati i ovlast za povezane radnje – predaju dokumenata, primanje isprava, potpisivanje popratnih izjava i potvrda nužnih za provedbu posla. Bez toga opunomoćenik potpiše ugovor, ali ne može podnijeti dokumentaciju, pa se cijela stvar zaglavi.
Što ako opunomoćenik prekorači ovlast
Posao sklopljen izvan granica punomoći ne obvezuje opunomoćitelja automatski. Obvezuje ga samo ako ga naknadno odobri. Ako ne odobri, opunomoćitelj tim poslom nije vezan.
To zvuči kao dobra zaštita, ali u praksi znači zapetljanu situaciju – druga strana je već računala na posao, možda i uložila novac, i lako slijedi spor. Puno je jednostavnije granice postaviti unaprijed nego ih kasnije osporavati.
Rok važenja i opoziv punomoći
Punomoć uvijek vremenski ograničite – datumom ili vezanjem uz izvršenje posla za koji je izdana. Punomoć bez roka ostaje na snazi dok se izričito ne opozove, a lako se zaboravi da negdje postoji papir kojim netko može djelovati u vaše ime.
Opoziv je vaše pravo u svakom trenutku, ali mora biti pisan i mora doći do onih koje se tiče. Obavijestite opunomoćenika, drugu stranu s kojom se posao sklapa, a ako je punomoć ovjerena, i javnog bilježnika kod kojeg je ovjerena. Opoziv o kojem nitko ne zna praktično ne djeluje, jer treća osoba koja u dobroj vjeri postupa po punomoći nema kako znati da je povučena.
Ako trebate gotov dokument, pripremili smo primjer punomoći za potpisivanje ugovora u Word formatu – s poljima za točan opis posla, dvije varijante bitnih uvjeta, ovlašću za povezane radnje, rokom važenja i napomenom o obliku, uz upute za popunjavanje. Za konkretne poslove s nekretninama tu su i punomoć za prodaju nekretnine te punomoć za kupnju nekretnine, a širi pregled vrsta punomoći nalazi se u vodiču punomoć.
Česta pitanja
Mora li punomoć za potpisivanje ugovora biti ovjerena kod javnog bilježnika?
Ovisi o poslu. Za ugovore za koje zakon traži ovjeru potpisa ili javnobilježnički oblik, primjerice kod prometa nekretnina, i punomoć mora biti javnobilježnički ovjerena, i to kao specijalna punomoć s točno određenim poslom. Za jednostavnije poslove dovoljna je pisana punomoć. Ako niste sigurni, provjerite kod bilježnika prije nego što dokument pošaljete opunomoćeniku.
Koja je razlika između opće i specijalne punomoći?
Opća punomoć pokriva poslove redovnog poslovanja i široko je postavljena, dok se specijalna izdaje za jedan točno određen posao. Za pravne poslove s nekretninama uvijek se koristi specijalna punomoć s javnobilježničkom ovjerom, jer se preopćenita punomoć redovito odbija kod bilježnika ili u zemljišnoj knjizi. Posao zato opišite precizno – vrstu ugovora, adresu, broj katastarske čestice i katastarsku općinu.
Što ako opunomoćenik sklopi ugovor izvan onoga što mu je dopušteno?
Posao sklopljen izvan granica punomoći ne obvezuje opunomoćitelja automatski – obvezuje ga samo ako ga naknadno odobri. To ipak vodi u zapetljanu situaciju i moguć spor s drugom stranom, pa je puno jednostavnije granice postaviti unaprijed. U punomoć zato upišite bitne uvjete, poput najniže prodajne ili najviše kupovne cijene te rokova.
Kako se punomoć opoziva?
Pisanom izjavom, u svakom trenutku. Opoziv mora doći do svih kojih se tiče – obavijestite opunomoćenika, drugu ugovornu stranu s kojom se posao sklapa, a kod ovjerene punomoći i javnog bilježnika kod kojeg je ovjerena. Opoziv o kojem nitko ne zna praktično ne djeluje. Najbolja preventiva je punomoć unaprijed ograničiti datumom ili izvršenjem posla za koji je izdana.
Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.
