Kupili ste stan od 180.000 EUR u Zagrebu? Drzavi dugujete 5.400 EUR poreza – i to u roku od 30 dana od potpisa ugovora. Porez na promet nekretnina jedna je od prvih obaveza koja ceka kupca cim javni biljeznik ovjeri kupoprodajni ugovor, a iznos zna iznenaditi one koji su racunali samo agencijsku proviziju i troskove biljeznika.
U ovom tekstu pisemo o tome kako se racuna porez, kada se ne placa, koji su rokovi i koja dokumentacija vam treba za prijavu. Temeljimo se na Zakonu o porezu na promet nekretnina i praksi Porezne uprave.
Sto je zapravo porez na promet nekretnina
Rijec je o jednokratnom davanju drzavi koje plaća kupac (ili obdarenik, odnosno stjecatelj kod mjene) prilikom prijenosa vlasnistva. Osnovica je ugovorna cijena iz kupoprodajnog ugovora, a stopa iznosi 3%. Zakonski okvir daje clanak 6. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18).
Ako Porezna uprava procijeni da je ugovorna cijena znatno niza od trzisne, moze odrediti vlastitu procjenu i veci iznos osnovice. Zato je kod sumnjivo “povoljnih” ugovora pametno prilozeno obrazlozenje cijene (stanje nekretnine, opterecenja, lokacija).
Koliko iznosi porez na promet nekretnina
Stopa je jedinstvena – 3% od ugovorne cijene, neovisno radi li se o stanu, kuci, poslovnom prostoru ili zemljistu. Porez se placa jednom, pri promjeni vlasnika, a obveznik je stjecatelj (kupac).
| Vrsta nekretnine | Stopa | Osnovica | Tko plaća |
| Stan / kuca | 3% | Ugovorna cijena | Kupac |
| Poslovni prostor | 3% | Ugovorna cijena | Kupac |
| Gradevinsko zemljiste | 3% | Ugovorna cijena | Kupac |
| Poljoprivredno zemljiste | 3% | Ugovorna cijena | Kupac / obdarenik |
| Darovanje (izvan uze obitelji) | 3% | Trzisna vrijednost | Obdarenik |
Iznimka je novogradnja koju prodaje obveznik PDV-a (investitor). Tada se umjesto poreza na promet plaća PDV, a kupac nije u obvezi platiti 3% (clanak 4. stavak 4. istog zakona).
Kako izracunati porez – formula i primjeri
Formula je jednostavna:
Porez = Ugovorna cijena x 0,03
- Stan od 150.000 EUR -> 4.500 EUR
- Kuca od 300.000 EUR -> 9.000 EUR
- Poslovni prostor od 80.000 EUR -> 2.400 EUR
- Parcela od 45.000 EUR -> 1.350 EUR
Primjer situacije: Marko i Ivana iz Splita potpisali su 10. ozujka 2026. ugovor o kupnji stana od 165.000 EUR. Javni biljeznik ovjerio je potpise isti dan. Porezna osnovica je 165.000 EUR, porez 4.950 EUR, a rok za prijavu istjece 9. travnja 2026. Ako tada jos ne plate, od 10. travnja pocinju teci zakonske zatezne kamate. Oboje prvi put kupuju nekretninu pa razmatraju oslobodenje – detalji u sljedecoj sekciji.
Zatrazite izvadak iz zemljisnih knjiga koji vam treba
Bez cekanja u redu, bez papirologije – sluzbeni dokument na vasem emailu
Narucite vlasnicki list – isporuka 2hOnline narudzba | Bez odlaska u gruntovnicu
Kada se porez ne plaća – oslobodenja
Zakon u clancima 13. do 15. propisuje vise situacija u kojima stjecatelj nije duzan platiti 3%. Najcesca oslobodenja:
- Nasljedivanje – nasljednici prvog nasljednog reda ne plaćaju porez.
- Darovanje unutar uze obitelji – bracni drugovi, djeca, roditelji.
- Razvrgnuce suvlasnistva do visine idealnog dijela koji je suvlasnik vec imao.
- Unos nekretnine u trgovacko drustvo kao temeljni ulog.
- Ovrha u korist RH i jedinica lokalne samouprave.
Oslobodenje za kupnju prve nekretnine ukinuto je 1. sijecnja 2017., pa ta mogucnost danas vise ne postoji za ugovore sklopljene nakon tog datuma – umjesto toga drzava nudi subvencioniranje stambenih kredita (APN program) koji funkcionira kao odvojena mjera.
Rokovi za prijavu i plaćanje
Od 1. sijecnja 2017. javni biljeznik koji ovjerava potpise na kupoprodajnom ugovoru automatski dostavlja ugovor Poreznoj upravi u roku 30 dana. To znaci da kupac u pravilu vise ne mora sam podnositi prijavu – Porezna uprava na temelju dostavljenog ugovora izdaje rjesenje o razrezu poreza.
Rok za plaćanje je 15 dana od dostave rjesenja. Ako se ne plati u tom roku, obracunavaju se zakonske zatezne kamate po stopi koju kvartalno objavljuje Ministarstvo financija. Za ugovore izmedu fizickih osoba koji se ne ovjeravaju kod biljeznika (rijetki slucajevi) obveznik sam podnosi prijavu u roku 30 dana.
Razlika od poreza na kuce za odmor
Mnogi brkaju jednokratni porez pri kupnji s godisnjim porezom na kuce za odmor, koji placaju vlasnici nekretnina koje ne koriste kao stalno prebivaliste. Tablica usporedbe:
| Kriterij | Porez na promet | Porez na kuce za odmor |
| Ucestalost | Jednokratno | Godisnje |
| Stopa | 3% | 0,60 – 5 EUR / m² |
| Obveznik | Kupac | Vlasnik |
| Osnovica | Ugovorna cijena | Korisna povrsina |
| Naplata | Drzavni proracun | Proracun jedinice lokalne samouprave |
Dokumenti koje dobro imati pri ruci
Iako prijavu danas najcesce obavlja biljeznik, postoje situacije kada ce Porezna uprava trazit dopunu – darovanja, razvrgnuca, ugovori o dozivotnom uzdrzavanju. Tada su vam korisni:
- Ovjeren primjerak ugovora (kupoprodaja, darovanje, dozivotno uzdrzavanje)
- Aktualan vlasnicki list koji dokazuje stanje u zemljisnim knjigama
- Izvadak iz katastra (identifikacija cestice)
- OIB obiju ugovornih strana
- Dokaz o srodstvu (za oslobodenja kod darovanja)
Za darovanja u obitelji koristi se ugovor o darovanju nekretnine, a za kupoprodaju standardni kupoprodajni ugovor. Prije potpisa uvijek provjerite teretovnicu – nerijetko se ispostavi da nekretnina ima hipoteku ili sluznost o kojoj prodavatelj “nije znao”.
Provjerite stanje nekretnine prije potpisa
Brzo i sigurno do svih potrebnih dokumenata za prijavu poreza
Narucite komplet vlasnicke dokumentacijeOnline narudzba | Bez odlaska u gruntovnicu
Zakljucak
Porez na promet nekretnina nije komplicirano davanje – 3% od ugovorne cijene, plaća se po rjesenju Porezne uprave, a prijavu vam u pravilu obavi javni biljeznik. Glavni rizici su propusteni rokovi (kamate), nerealno niska ugovorna cijena (procjena osnovice) i neocekivana situacija kod darovanja izvan uze obitelji.
Plaća li se porez na promet nekretnina pri kupnji novogradnje od investitora?
Ne. Kada novogradnju prodaje obveznik PDV-a (investitor), na kupoprodaju se obracunava PDV i kupac ne plaća dodatnih 3% poreza na promet. To vrijedi za prvi prijenos nove gradevine u roku dvije godine od pocetka koristenja.
Sto ako je ugovorna cijena znatno niza od trzisne?
Porezna uprava ima pravo odrediti vlastitu osnovicu na temelju procjene. Najcesci trigger je cijena ispod 70% usporedivih transakcija u istoj zoni. Zato se preporuca u ugovoru navesti razloge za nizu cijenu (lose stanje, opterecenja, hitnost prodaje).
Vrijedi li jos oslobodenje za prvu nekretninu?
Ne vrijedi za ugovore sklopljene od 1. sijecnja 2017. Oslobodenje je tada ukinuto i zamijenjeno APN programom subvencioniranja stambenih kredita za mlade obitelji.
Tko plaća porez kod zamjene (mjene) nekretnina?
Oba sudionika zamjene su obveznici jer svaki stjece novu nekretninu. Osnovica za svakog je trzisna vrijednost nekretnine koju prima, a stopa ostaje 3%.
Moze li se porez platiti obrocno?
Moguce je zatraziti obrocnu otplatu kod Porezne uprave ako iznos prelazi odredeni prag i dokazete tesku materijalnu situaciju. Odluka je diskrecijska, a odobravaju se u pravilu do 12 mjesecnih rata uz zatezne kamate.
Naslovna slika: Felix Lauster / Pexels
