Kako provjeriti postoji li založno pravo na nekretnini?

Založno pravo na nekretnini pravni je institut koji značajno utječe na pravnu sigurnost u prometu nekretninama. U nastavku detaljno razrađujemo pravnu prirodu založnog prava, način njegovog osnivanja, učinke koje proizvodi, kao i postupak brisanja iz zemljišnih knjiga. Kroz ovaj vodič pružamo iscrpan uvid u sve ključne aspekte vezane uz ovu vrstu tereta na nekretninama.

Što je založno pravo na nekretnini?

Založno pravo na nekretnini (hipoteka) predstavlja stvarno pravo koje ovlašćuje vjerovnika da naplati svoju tražbinu iz vrijednosti određene nekretnine, ako dužnik ne ispuni svoju obvezu. Založno pravo na nekretnini se najčešće koristi kao sredstvo osiguranja kod kredita i pozajmica.

Ono što ga čini osobito važnim jest činjenica da vjerovnik može naplatiti tražbinu i neovisno o promjeni vlasnika založene nekretnine, čime se osigurava njegova pravna zaštita.

Vrste založnog prava na nekretninama

1. Ugovorna hipoteka
Najčešći oblik osiguranja tražbine koji nastaje sklapanjem ugovora o zasnivanju hipoteke, uz obvezno upisivanje prava u zemljišne knjige.

2. Zakonska hipoteka
Nastaje temeljem zakona, primjerice kada država ima pravo na naplatu poreza iz nekretnine poreznog obveznika.

3. Sudska hipoteka (prisilna)
Ova vrsta založnog prava nastaje na temelju pravomoćne sudske odluke kojom se određuje osiguranje tražbine, često u ovršnim postupcima.

Kako se osniva založno pravo na nekretnini?

Za valjano osnivanje založnog prava na nekretnini potrebno je ispuniti dva uvjeta:

1. Pravni temelj – najčešće ugovor o zasnivanju hipoteke ovjeren kod javnog bilježnika ili ovršna isprava.
2. Upis u zemljišne knjige – bez ovog koraka založno pravo na nekretnini ne proizvodi pravne učinke prema trećima.

Upis se provodi u teretovni list (C list) zemljišnoknjižnog uloška. Upišu se svi bitni elementi: vjerovnik, iznos tražbine, rok dospijeća i ostali podaci važni za izvršenje.

Sadržaj i učinci založnog prava

Založno pravo daje vjerovniku sljedeća prava:

• Pravo na naplatu iz vrijednosti nekretnine, ako obveza nije podmirena.
• Prednost naplate – vjerovnik se namiruje prije ostalih koji nemaju upisano pravo ili ga imaju upisano nakon njega.
• Pravo na zadržaj – nekretnina ostaje pod teretom dok se dug ne otplati.

Osim toga, vjerovnik ne mora tražiti suglasnost vlasnika da pokrene ovršni postupak – hipoteka je dovoljna za pokretanje prisilne prodaje nekretnine.

Kako provjeriti postoji li založno pravo na nekretnini?

Založno pravo na nekretnini se uvijek vidi u zemljišnim knjigama. Potrebno je:

1. Posjetiti katastor.hr platformu i poslati zahtjev za Vlasnički list
2. Unijeti adresu nekretnine (odnosno broj katastarke čestice ako imate)
3. Na mail će vam stići Vlasnički list
4. Provjeriti C dio gdje su upisana sva postojeća prava i tereti, uključujući hipoteke.
5. Ukoliko niste sigurni – uvijek možete poslati upit na podrska@katastor.hr kako bi vam dali informaciju

Najčešći razlozi za upis založnog prava

• Stambeni krediti kod banaka
• Zajmovi između fizičkih osoba
• Osiguranje poslovnih odnosa
• Sudski postupci i ovrhe

Banke uvijek upisuju hipoteku kao osiguranje povrata kredita. Nakon što korisnik otplati kredit, dužan je zatražiti brisanje hipoteke, u protivnom ona i dalje formalno postoji u zemljišnim knjigama.

Postupak brisanja založnog prava

Za brisanje hipoteke iz zemljišne knjige potrebno je:

1. Dobiti brisovnu izjavu vjerovnika (najčešće banke), ovjerenu kod javnog bilježnika.
2. Podnijeti prijedlog za brisanje zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog općinskog suda.
3. Pričekati rješenje o brisanju, nakon čega nekretnina više nije pod teretom.

Važno: Brisovna izjava mora biti izričita i sadržavati oznaku uloge, iznos otplaćenog duga i izjavu da vjerovnik pristaje na brisanje.

Prijenos vlasništva i postojanje hipoteke

Kod kupoprodaje nekretnine iznimno je važno provjeriti postoje li tereti u zemljišnim knjigama. Kupac koji kupi nekretninu s upisanom hipotekom riskira da vjerovnik pokrene ovrhu, iako nije osobno dužnik.

Prilikom prodaje nekretnine hipoteka se prenosi na novog vlasnika zajedno s nekretninom ako se ne riješi ili ne izbriše iz zemljišnih knjiga.!

Postoje tri načina zaštite kupca:

• Kupovina isključivo nekretnina bez tereta
• Ugovorno preuzimanje otplate duga uz brisanje hipoteke prije prijenosa vlasništva
• Kupovina uz sniženu cijenu s preuzimanjem rizika

Založno pravo na nekretnini u slučaju nasljeđivanja

Ako vlasnik nekretnine umre, a nekretnina je opterećena založnim pravom, nasljednici preuzimaju nekretninu s teretom. Založno pravo na nekretnini ostaje upisano dok se dug ne otplati ili ne istekne zakonski rok.

U praksi to znači da vjerovnik i dalje može naplatiti dug iz nekretnine, neovisno o tome tko je novi vlasnik.

Založno pravo i ovrha na nekretnini

Ako dužnik ne ispuni obvezu, vjerovnik pokreće ovršni postupak temeljem upisanog založnog prava. Postupak uključuje:

1. Pokretanje ovrhe pred nadležnim sudom
2. Procjenu vrijednosti nekretnine
3. Javnu dražbu
4. Namirenje tražbine iz iznosa dobivenog prodajom

Napomena: Ako je više vjerovnika upisano na istoj nekretnini, redoslijed naplate ovisi o vrijeme upisa u zemljišne knjige.

Pročitajte još i 10 savjeta za laike

Zastarijeva li založno pravo na nekretnini?

Založno pravo na nekretnini ne zastarijeva, ali zastarijeva tražbina koju osigurava. Ako vjerovnik ne poduzme radnje za naplatu duga unutar zastarnog roka (najčešće 5 godina), dužnik se može pozvati na zastaru i osporiti naplatu.

Ipak, upisano založno pravo ostaje vidljivo, pa je važno provjeriti ima li osnove za brisanje čak i ako je dug zastario.

Zakonski okvir

Založno pravo na nekretnini u Republici Hrvatskoj uređeno je:

• Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• Ovršnim zakonom
• Zakonom o zemljišnim knjigama

Za sklapanje i ovjeru ugovora o hipoteci, preporučuje se konzultacija s pravnikom ili javnim bilježnikom kako bi se izbjegle pravne manjkavosti i osigurala pravovaljanost upisa.

Koje su glavne razlike između hipoteke i založnog prava?

Glavne razlike između založnog prava i hipoteke na nekretnini su sljedeće:

Založno pravo je širi pravni pojam koji označava ograničeno stvarno pravo na stvari (pokretnine ili nekretnine) koje služi za osiguranje tražbine vjerovnika, bez prijenosa posjeda te stvari na vjerovnika. Drugim riječima, založno pravo daje vjerovniku pravo da se namiri iz vrijednosti stvari ako dužnik ne ispuni svoju obvezu, ali mu ne daje pravo da drži stvar u posjedu.

Hipoteka je posebna vrsta založnog prava koja se može osnivati isključivo na nekretninama. Kod hipoteke stvar (nekretnina) ostaje u posjedu vlasnika (dužnika), odnosno nema prijenosa posjeda na vjerovnika. Hipoteka je dobrovoljno založno pravo na nekretnini, upisuje se u zemljišne knjige kao teret i osigurava vjerovnika da se njime može namiriti putem prisilne prodaje nekretnine ako dužnik ne ispuni svoje obveze.

Ukratko: Hipoteka je specifičan oblik založnog prava koji se odnosi samo na nekretnine, a založno pravo može biti i na drugim predmetima (npr. pokretninama). Hipoteka ne prijenosi posjed na vjerovnika, već ostavlja nekretninu u posjedu vlasnika.

Postoje vrste hipoteka kao dobrovoljna (najčešće kod kreditnih ugovora) i prisilna sudska hipoteka (koja se upisuje na temelju sudske odluke radi osiguranja tražbine).

Glavni pravni efekt hipoteke je da vjerovnik, ako dug dužnik ne vrati, može tražbinu namiriti prodajom nekretnine u postupku ovrhe.
Ova razlika je važna za kupce nekretnina da razumiju da hipoteka predstavlja pravni teret i rizik kod kupnje, dok je založno pravo generalni pojam za osiguranje vjerovnika, a hipoteka je njegova konkretizacija na nekretninama.

Na što trebam obratiti pažnju pri sklapanju ugovora o založnom pravu na nekretnini?

Pri sklapanju ugovora o založnom pravu na nekretnini važno je obratiti pažnju na nekoliko ključnih aspekata kako biste zaštitili svoje interese i razumjeli pravne i financijske posljedice:

Identifikacija strana u ugovoru
Jasno definirajte tko su ugovorne strane: vjerovnik (onaj kojem se duguje) i dužnik (vlasnik nekretnine). Provjerite da su podaci točni i potpuni.

Vrsta založnog prava
Provjerite je li založno pravo dobrovoljno (zasnovano ugovorom) ili prisilno (osnovano sudskom odlukom). Dobrovoljno založno pravo najčešće se ugovara kao založni ugovor ili ugovor o hipoteci.

Opis nekretnine i vlasništvo
Precizno opišite nekretninu koja je predmet založnog prava, uključujući zemljišnoknjižne podatke i vlasnički status, kako bi u zemljišnim knjigama bio točno upisan teret.

Iznos potraživanja i kamate
Ugovor treba jasno naznačiti iznos glavnice, kamatnu stopu, način obračuna kamata i eventualne druge novčane obveze. Ovo je ključno za točno definiranje potraživanja koje založno pravo osigurava.

Prava i obveze stranaka
Definirajte prava vjerovnika, uključujući pravo na namirenje sa založene nekretnine u slučaju neispunjenja obveza. Također, treba biti jasno definirano koje su obveze dužnika.
Postupak realizacije založnog prava
Ugovor bi trebao predvidjeti što se događa u slučaju neispunjenja obveza – primjerice da vjerovnik može zatražiti prodaju nekretnine na dražbi radi namirenja potraživanja.

Upis u zemljišne knjige
Posebno je važno da založno pravo na nekretnini bude propisno upisano u zemljišne knjige (kod nadležnog zemljišnoknjižnog odjela ili javnog bilježnika), jer bez upisa nema pravne snage prema trećim osobama.

Prioritet založnog prava
Provjerite eventualne druge terete na nekretnini i redoslijed upisa založnih prava, jer to određuje tko ima prioritet pri namirenju potraživanja.

Pravna forma ugovora
Najsigurnije je da ugovor o založnom pravu bude sklopljen u obliku javnobilježničkog akta, jer takav ugovor predstavlja ovršnu ispravu, što olakšava ostvarenje prava vjerovnika.

Dodatni uvjeti i odredbe
Provjerite ima li dodatnih odredbi o mogućim izmjenama, raskidu ugovora, uvjetima za brisanje založnog prava nakon podmirenja duga itd.

Procjena nekretnine i stanje imovine
Preporučuje se procjena vrijednosti nekretnine kako bi založno pravo na nekretnini adekvatno osiguralo potraživanje, te pregled stanja imovine radi očuvanja vrijednosti.

Porezni i druge obveze
Budite svjesni mogućih poreznih posljedica i drugih pravnih obveza koje mogu nastati sklapanjem založnog prava.

Ukratko, prije sklapanja ugovora o založnom pravu savjetuje se konzultacija s pravnikom ili javnim bilježnikom koji će osigurati da su svi elementi ugovora pravno valjani, sve strane su zaštićene, a upis u zemljišne knjige ispravan i pravovremen.

Primjer ugovora – založno pravo na nekretnini možete preuzeti na Katastor primjeri ugovora >

Najvažnije odredbe koje treba uključiti u ugovor o založnom pravu na nekretnini?

Najvažnije odredbe koje treba uključiti u ugovor o založnom pravu na nekretnini odnose se na jasnoću i pravnu preciznost kako bi obje strane bile zaštićene, a založno pravo na nekretnini pravno valjano. Evo ključnih stavki koje ugovor treba sadržavati, temeljem zakonskih propisa i pravne prakse u Hrvatskoj:

Identifikacija stranaka
Jasno treba navesti tko su ugovorne strane: vjerovnik (onaj kojem se duguje) i založni dužnik (vlasnik nekretnine).

Opis nekretnine
Precizan opis nekretnine koja se stavlja u založno pravo, uključujući podatke iz zemljišnih knjiga (katastarski broj, adresa, vrsta nekretnine) kako bi se teret mogao točno upisati.

Iznos i predmet založnog prava
Navedite iznos tražbine koju založno pravo osigurava (glavnica, kamata, troškovi, eventualne druge obveze) i predmet založnog prava (nekretnina ili dio nekretnine).

Vrsta založnog prava
Definiranje je li riječ o dobrovoljnom založnom pravu (ugovorom osnovanom) ili o drugom (prisilnom, sudskom).

Način i uvjeti namirenja tražbine
Kako vjerovnik može ostvariti svoje pravo ako dužnik ne ispuni obveze (npr. prodaja nekretnine na dražbi).

Obveze založnog dužnika
Obveza održavanja imovine, zabrana daljnjeg opterećenja nekretnine bez suglasnosti vjerovnika, obveza da ne raspolaguje nekretninom u sukobu s ugovorom.

Rokovi i dospijeće tražbine
Kada tražbina dospijeva i uvjeti pod kojima vjerovnik može tražiti namirenje založnog prava.

Upis i brisanje založnog prava u zemljišnim knjigama
Obveza upisa založnog prava kao tereta u zemljišne knjige i uvjeti za njegovo brisanje nakon podmirenja duga.

Prava i obveze stranaka oko promjena ugovora
Pravila o eventualnim izmjenama, dopunama, raskidu ugovora, zamjeni založnog prava ili pravima trećih.

Odredbe o prioritetima založnih prava
Ako na nekretnini postoji više založnih prava, tko ima prvenstvo kod namirenja.

Moguće sankcije i pravni lijekovi
Što se događa u slučaju neispunjenja obveza i kako se postupak realizacije založnog prava provodi.

Oblik ugovora
Najbolje je da ugovor bude sastavljen u obliku javnobilježničkog akta zbog veće pravne sigurnosti i lakše provedbe.

Ove stavke su u skladu s praksama dobrovoljnog založnog prava u hrvatskom pravnom sustavu, koje se osniva ugovorom (založni ugovor ili ugovor o hipoteci) i upisuje u zemljišne knjige kao teret nekretnine

Založno pravo na nekretnini snažno utječe na promet i sigurnost vlasništva. Temeljita provjera zemljišnih knjiga, ispravno sklapanje ugovora te pravodobno brisanje hipoteka ključni su elementi očuvanja imovinskopravne sigurnosti.

Ako razmišljate o kupnji nekretnine ili zasnivanju hipoteke, detaljno informiranje i pravna pomoć mogu spriječiti brojne probleme u budućnosti.