Darovanje nekretnine, ugovor o darovanju, tarife i troškovi

Darovanje nekretnine ima pravne posljedice na sve uključene. Evo pregleda najvažnijih zamki i stvari na koje treba paziti kod darovanja nekretnine, koje ljudi često ne znaju:

Darovni ugovor sam po sebi ne prenosi vlasništvo

• Sklapanjem ugovora za darovanje nekretnine ne stječe se automatski pravo vlasništva.
• Potreban je upis prava vlasništva u zemljišne knjige (uknjižba) da bi prijenos bio pravno valjan i vidljiv trećim osobama1.

Obveza solemnizacije za darovni ugovor (javna ovjera)

• Ugovor za darovanje nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku i najčešće kao javnobilježnički akt.
• Ako nije pravilno ovjeren ili nema predaju posjeda, ugovor može biti osporen ili nepravovaljan36.

Zakonski propisi o obavezi ovjere ugovora o darovanju nekretnine kod javnog bilježnika:

1. Zakon o obveznim odnosima (članci 479.-498.) propisuje da ugovor o darovanju nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku. Za pravnu valjanost i mogućnost upisa vlasništva, potrebno je da ugovor bude ovjeren kod javnog bilježnika.
2. Prema stručnim tumačenjima i pravnim savjetima, ako se radi o darovanju nekretnine bez stvarne predaje (posjedovanja), takav ugovor mora biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili solemnizirana privatna isprava (tj. ovjeren od strane javnog bilježnika). Bez takve forme ugovor nema pravnu snagu za zemljišnoknjižni upis.
3. Također, Zakon o porezu na promet nekretnina i njegovi provedbeni propisi propisuju da po solemnizaciji ili sastavljanju javnobilježničkog akta, javni bilježnik ima obvezu o tome izvijestiti Poreznu upravu te da ovjeren ugovor olakšava izvršenje svih potrebnih upravnih radnji oko prijenosa prava.
4. Na praktičnoj razini, za svaki ugovor o darovanju nekretnine koji treba biti upisan u zemljišne knjige potrebno je imati potpis ovjeren kod javnog bilježnika ili sastaviti ugovor u obliku javnobilježničkog akta.

Porezne obveze i rokovi

• Darovni ugovor odnosno darovanje nekretnine treba prijaviti Poreznoj upravi u roku od 30 dana radi obračuna poreza na promet nekretnina (5% od tržišne vrijednosti).
• Nepridržavanje rokova može donijeti dodatne troškove i kamate2.

Nameti i uvjeti za povrat dara

• Obdarenik može biti obvezan ispuniti određene namete (uvjete) darovatelja.
• Ako nameti nisu ispunjeni, darovatelj može raskinuti ugovor i tražiti povrat nekretnine, osim ako je netko treći stekao pravo na nekretninu1.

Posljedice za nasljedstvo

• Darovana nekretnina nakon smrti darovatelja ne ulazi u ostavinsku masu, ali postoje situacije kada darovni ugovor može biti osporen od strane drugih nasljednika, posebno ako nije pravilno sklopljen36.
• Rizik od osporavanja ugovora
• Ako ugovor nije pravilno ovjeren ili nema predaju posjeda, može ga osporiti treća osoba (npr. supružnik, nasljednici).
• Također, ako se darovanje ne provede u skladu sa zakonskim zahtjevima, može doći do poništenja ugovora

Troškovi javnobilježničkog postupka za darovni ugovor

• Troškovi ovjere ugovora kod javnog bilježnika za darovanje nekretnine ovise o vrijednosti nekretnine i mogu biti značajni.
• Nepravilno ili nepotpuno sastavljen ugovor može dovesti do dodatnih troškova i problema5.

Troškovi ovjere potpisa na darovnom ugovoru

Ako se daruje stan bez navedene vrijednosti, a javni bilježnik procijeni da vrijedi 80.000 €, naknada za ovjeru potpisa na ugovoru računat će se prema toj osnovici, sukladno Tarifi javnih bilježnika.

Okvirna cijena za ovjeru potpisa za ugovor o darovanju nekretnine vrijednosti 80.000 € može biti, kako ste naveli, između 200 i 300 €, ali je važno razumjeti što sve ulazi u taj iznos i kako se formira.

Kako se određuju javnobilježničke naknade za ovjeru potpisa?

Naknade se određuju prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova javnih bilježnika. Za ovjeru potpisa (solemnizaciju) na ugovoru o darovanju nekretnine, naknada se obračunava po razmjernoj tarifi, što znači da ovisi o vrijednosti predmeta ugovora (u ovom slučaju, 80.000 €).

Osim same naknade za solemnizaciju, na konačnu cijenu utječu i sljedeći faktori:

• PDV (porez na dodanu vrijednost): Javnobilježničke usluge podliježu PDV-u.
• Troškovi izrade akta: Iako je riječ o ovjeri potpisa na ugovoru koji ste možda već pripremili, bilježnik obavlja provjeru i formalnu obradu dokumentacije.
• Broj primjeraka i ovjerenih kopija: Svaki dodatni primjerak ili ovjerena kopija se naplaćuje.
• Administrativne pristojbe: Mogu postojati manje pristojbe za određene radnje.
• Prijava u zemljišne knjige (ZK): Javni bilježnik može za vas podnijeti prijedlog za upis prava vlasništva u zemljišne knjige, što je zasebna usluga koja se dodatno naplaćuje (iako je sama pristojba za ZK upis državna naknada, ne bilježnička).

Primjer izračuna za ugovor za darovanje nekretnine cca 80.000 €:

Prema Tarifnom broju 1. (solemnizacija/potvrđivanje) Tarife javnih bilježnika, za vrijednost predmeta od 80.000 €, naknada bi se kretala u određenom postotku ili fiksnom iznosu, s progresivnim smanjenjem postotka za više vrijednosti.

Za iznos od 80.000 €, naknada za solemnizaciju bi bila otprilike:

• Za prvih 10.000 €: 1% (100 €)
• Za iznos od 10.001 € do 40.000 €: 0,5% (150 €)
• Za iznos od 40.001 € do 80.000 € (preostalih 40.000 €): 0,25% (100 €)

Dakle, sama osnovna naknada za solemnizaciju (bez PDV-a i ostalih troškova) bila bi oko 350 €. Kada se na to dodaju PDV (25%) i ostali manji troškovi (kopije, administrativne pristojbe), iznos se lako popne iznad 400 €, pa čak i do 500 € ili više, ovisno o specifičnostima i dodatnim uslugama koje zatražite (npr. izrada prijedloga za upis u ZK).

Važno: Javnobilježničke tarife se s vremena na vrijeme mijenjaju, stoga je za najtočniju informaciju uvijek najbolje direktno kontaktirati javnog bilježnika i zatražiti konkretnu ponudu za vaš slučaj, jer će vam on dati precizan izračun svih troškova. Također, bilježnik će vam objasniti je li ugovor potrebno samo ovjeriti (solemnizirati) ili je potrebna i izrada akta od strane bilježnika, što također utječe na cijenu.

Predaja posjeda i darovanje nekretnine

• Važno je ugovoriti i predaju posjeda darovane nekretnine jer bez nje ugovor može zahtijevati solemnizaciju (javnu ovjeru).
• Predaja posjeda za darovanje nekretnine potvrđuje da je obdarenik preuzeo nekretninu, što je bitno za pravnu sigurnost13.

Kupite detaljan ugovor o darovanju nekretnine primjer >

Na što paziti kod darovanja nekretnine?

Uvijek sklopiti ugovor za darovanje nekretnine u pisanom obliku, i ovjeriti kod javnog bilježnika.
Prijaviti ugovor poreznoj upravi u roku od 30 dana.
Provjeriti i jasno definirati eventualne namete i uvjete
Osigurati pravovremenu predaju posjeda.
Voditi računa o mogućim pravnim posljedicama za nasljednike i treće osobe.
Pripremiti se na troškove javnobilježničkog postupka i poreza.
Uvijek provjeriti stanje u zemljišnim knjigama i izvršiti uknjižbu prava vlasništva.

Kako ne izgubiti pravo na vlasništvo ako darovni ugovor nije pravilno sastavljen ili solemniziran?

Da ne biste izgubili pravo na vlasništvo zbog nepravilnog darovnog ugovora, ugovor mora biti pravilno sastavljen, solemniziran (javna ovjera) i upisan u zemljišne knjige. Ako ugovor nije ispravan, potrebno ga je ispraviti ili sklopiti novi s pravnom pomoći. Predaja posjeda i upis prava vlasništva ključni su za pravnu sigurnost.

Pravilno sastavljanje ugovora
Ugovor o darovanju nekretnine mora biti u pisanom obliku sa svim precizno definiranim podacima (poput podataka iz gruntovnice) i jasno označenim predmetom darovanja1.
Najsigurnije je ugovor barem pregledati kod javnog bilježnika ili odvjetnika kako bi se izbjegle greške. Primjer ugovora možete kupiti i putem portala katastor.hr OVDJE

Solemnizacija (javna ovjera)
Ugovor o darovanju nekretnine mora biti solemniziran, odnosno ovjeren od strane javnog bilježnika ili suda. Bez toga ugovor može biti ništavan ili osporiv.
Javna ovjera potvrđuje identitet stranaka i njihovu volju, te daje ugovoru veću pravnu snagu.

Predaja posjeda
Važno je da se u ugovoru ili naknadno dogovori predaja posjeda nekretnine, jer bez nje ugovor može zahtijevati dodatnu solemnizaciju ili biti pravno upitan.

Upis prava vlasništva u zemljišne knjige
Nakon sklapanja i ovjere ugovora, potrebno je podnijeti zahtjev za upis prava vlasništva u zemljišne knjige (gruntovnicu).
Prijenos vlasništva postaje pravno valjan i vidljiv tek upisom u zemljišne knjige.

Ako ugovor nije pravilno sastavljen ili solemniziran
Moguće je ugovor naknadno ispraviti, dopuniti ili solemnizirati uz pomoć javnog bilježnika.
Ako je ugovor ništavan ili osporen, potrebno je pokrenuti postupak za njegovo poništenje ili potvrdu, što može zahtijevati sudsku intervenciju.
U nekim slučajevima može pomoći i sklapanje novog, pravilnog ugovora o darovanju.

Zaštitne mjere
U ugovoru se mogu upisati ograničenja (npr. zabrana otuđenja bez suglasnosti darovatelja) kako bi se zaštitila prava darovatelja i spriječile zloupotrebe.
Dobro je koristiti pravne savjete i provjeriti stanje nekretnine u zemljišnim knjigama prije sklapanja ugovora.

Da li je dovoljno javnobilježnička ovjera ili je potreban sudski postupak za pravnu valjanost darovnog ugovora

Javnobilježnička ovjera je dovoljna za pravnu valjanost ugovora o darovanju nekretnine i nije potreban poseban sudski postupak. Sud može intervenirati samo u slučaju spora ili ako je potrebno utvrditi valjanost ugovora u parničnom postupku.

Kada je obavezno pokrenuti sudski postupak za potvrdu valjanosti ugovora

Sudski postupak za potvrdu valjanosti ugovora potrebno je pokrenuti u sljedećim situacijama:

Kad postoji spor ili sumnja u valjanost ugovora — primjerice, ako jedna strana osporava ugovor za darovanje nekretnine zbog proceduralnih nedostataka, prijevare, prisile ili drugih razloga koji mogu dovesti do poništenja ili rušenja ugovora.

Kad je ugovor ništav ili rušiv, a druga strana ga ne priznaje — u takvim slučajevima sudski postupak je potreban da bi se pravno utvrdila valjanost ili ništavost ugovora.

Kad postoji pravo treće osobe koje je povrijeđeno sklapanjem ugovora — npr. pravo preče kupovine ili druga stvarna prava koja su ugrožena, pa ta osoba može pokrenuti postupak za poništenje ugovora.

Kad je potrebno sudsko utvrđenje prava ili odnosa prije dospjelosti zahtjeva za činidbu — npr. ako postoji potreba za pravnim utvrđenjem postojanja ili nepostojanja prava prije nego što se može tražiti izvršenje.

Kad je zakonski propisano da je za određene pravne radnje potrebna sudska potvrda — što je rjeđe, jer se većina ugovora o nekretninama potvrđuje javnobilježničkim aktom.
U praksi, sudski postupak za potvrdu valjanosti ugovora za darovanje nekretnine pokreće se tužbom kojom se traži poništenje, rušenje ili utvrđenje valjanosti ugovora. Rokovi za podnošenje takvih tužbi često su ograničeni zakonom (npr. prekluzivni rokovi od 30 dana ili jedna godina, ovisno o vrsti spora).

Darovanje nekretnine sestri

Porez na nasljedstva i darove

• Krvni srodnici poput sestre ne plaćaju porez na nasljedstva i darove ako su živjeli u zajedničkom kućanstvu s darovateljem u trenutku darovanja
• Međutim, ovo se proteže samo na porez na nasljedstva i darove, a ne na porez pri prometu nekretnina.

Porez na promet nekretnina (darovnina)

• Darovanje nekretnine sestri se smatra prometom nekretnina, na što se primjenjuje 3% poreza temeljem tržišne vrijednosti
• Poznato je da darovanje nije oslobođeno tog poreza, čak ni među braćom i sestrama
• Iako su neke izjave autora navodile 1,5% ako su živjeli zajedno godinu dana, pouzdanije izvore imaju državne institucije koje navode 3% kao standardnu stopu

Kada je darovanje potpuno oslobođeno?

• Oslobađanje od poreza na nasljedstva i darove vrijedi ako ste živjeli zajedno , ali to ne oslobađa plaćanja poreza na promet nekretnina.
• Porez na promet nekretnina se uvijek plaća pri darovanju nekretnine sestri, bez obzira na srodstvo, osim za rođake u uspravnoj liniji (roditelji → djeca).