Trebate ugovor o najmu stana? Na Katastor.hr mozete kupiti profesionalno izraden ugovor o najmu koji mozete odmah solemnizirati kod javnog biljeznika.
Najmoprimac nije platio tri posljednje najamnine. Kod običnog pisanog ugovora pred vama je tužba, ročišta i čekanje presude koje zna potrajati i više od godinu dana. Kod solemniziranog ugovora o najmu prijedlog za ovrhu predajete javnom bilježniku i rješenje stiže u roku od nekoliko tjedana. Upravo u toj razlici leži razlog zašto najmodavci sve češće biraju ovjeru ugovora kod javnog bilježnika.
Solemnizacija je postupak u kojem javni bilježnik provjerava sadržaj ugovora, upozorava stranke na pravne posljedice i potvrđuje da obje strane razumiju svoje obveze. Rezultat je dokument koji ima snagu ovršne isprave, što znači da se može koristiti za pokretanje ovrhe bez dodatnog sudskog dokazivanja.
Pravna osnova: što kažu hrvatski zakoni
Ovjeru ugovora o najmu reguliraju tri propisa: Zakon o najmu stanova, Zakon o obveznim odnosima i Zakon o javnom bilježništvu. Prema čl. 3. Zakona o najmu stanova, ugovor se sklapa u pisanom obliku, a čl. 4. izričito navodi da ugovor koji sadrži izjavu o pristanku na ovrhu i koji je solemniziran kod javnog bilježnika predstavlja ovršnu ispravu.
U praksi to znači da običan ugovor vrijedi za zasnivanje najamnog odnosa, ali vam ne koristi kad treba brzo iseliti najmoprimca. Solemnizirani ugovor o najmu daje vam taj dodatni sloj zaštite.
Napomena: Ovjereni ugovor vrijedi kao ovršna isprava. U slučaju neplaćanja najamnine možete pokrenuti ovrhu bez dugotrajnog sudskog postupka.
Razlika izmedu običnog i solemniziranog ugovora
Razlika se najbolje vidi kroz tablicu:
| Kriterij | Obični ugovor | Solemnizirani ugovor |
|---|---|---|
| Pravna valjanost | Da | Da |
| Ovršna isprava | Ne | Da |
| Potreban sudski spor za iseljenje | Da (8-18 mj.) | Ne (2-6 tj.) |
| Trošak | 0 eura | 60-200 eura |
| Naplata duga ovrhom | Tek nakon presude | Odmah |
Kod običnog ugovora najmodavac mora dokazivati postojanje najamnog odnosa, iznos duga i kršenje obveza. Kod solemniziranog ugovora sve to je već utvrđeno kroz postupak ovjere.
Kada se isplati solemnizirati ugovor o najmu
Zakon ne propisuje obveznu solemnizaciju, no u nekoliko slučajeva ona je gotovo nužna:
- Najam poslovnog prostora i dugoročni najmovi (12+ mjeseci)
- Mjesečna najamnina veća od 500 eura
- Najmoprimci bez stalnog zaposlenja ili bez prebivališta u Hrvatskoj
- Strane fizičke ili pravne osobe
- Iznajmljivanje više od jedne nekretnine (portfelj)
Primjer situacije: Marko iznajmljuje dvosoban stan u Zagrebu za 650 eura mjesečno. Nakon šest mjeseci Ivana prestaje plaćati najamninu i ignorira pozive. Marko ima obični pisani ugovor, pa mora angažirati odvjetnika i podnijeti tužbu. Nakon tri ročišta i zamjene sudaca, presuda stiže 14 mjeseci kasnije. U međuvremenu Marko je izgubio 9.100 eura neplaćene najamnine. Da je ugovor bio solemniziran, prijedlog za ovrhu mogao je predati odmah nakon 30-dnevne opomene i iseljenje bi bilo pravomoćno u roku od šest tjedana.
Koraci u postupku solemnizacije
Postupak nije kompliciran, ali traži pripremu. Evo kako izgleda od pripreme do potpisa:
- Priprema nacrta ugovora – ugovor mogu sastaviti same stranke ili odvjetnik. Preuzmite provjereni primjerak ugovora usklađen s hrvatskim zakonodavstvom.
- Prikupljanje dokumentacije – osobne iskaznice obiju strana, vlasnički list i OIB.
- Usuglašavanje uvjeta – biljeznik ne posreduje u pregovorima, ugovor mora biti dovršen prije dolaska.
- Dolazak kod javnog biljeznika – obje strane moraju biti osobno prisutne s važećim dokumentima.
- Čitanje i ovjera – biljeznik čita ugovor, upozorava na posljedice i ovjerava potpise u svojoj knjizi.
- Pohrana – svaka strana dobiva ovjereni primjerak, original ostaje u arhivi biljeznika.
Troškovi ovjere kod javnog biljeznika
Cijena solemnizacije ovisi o vrijednosti ugovora (ukupnoj najamnini za trajanje najma). Okvirna tarifa izgleda ovako:
| Vrijednost ugovora | Trošak solemnizacije |
|---|---|
| Do 5.000 eura | 50-80 eura |
| 5.000-10.000 eura | 80-120 eura |
| 10.000-20.000 eura | 120-180 eura |
| Preko 20.000 eura | 180-300 eura |
Tko plaća ovjeru? Zakon to ne propisuje, pa je stvar dogovora. U praksi najčešće trošak dijele napola, iako ponekad u cijelosti plaća najmodavac (kao znak ozbiljnosti) ili najmoprimac (u područjima s velikom potražnjom). Dogovor zapišite u sam ugovor da izbjegnete naknadne nesuglasice. Preuzmite gotov primjerak odmah >
Što ugovor mora sadržavati
Biljeznik će odbiti ovjeru ako u ugovoru nedostaju osnovni elementi. Obavezno navedite:
- Podatke obiju strana (ime, OIB, adresa, broj osobne)
- Opis nekretnine (adresa, kat, površina, broj prostorija, broj katastarske čestice)
- Iznos najamnine i režija, način i rok plaćanja
- Trajanje ugovora (od-do ili na neodređeno)
- Uvjete otkaza i otkazni rok
- Uvjete povrata pologa
- Izjavu o pristanku na ovrhu (čl. 54. Zakona o javnom biljezništvu)
Izjava o pristanku na ovrhu ključna je klauzula, bez nje ugovor neće imati snagu ovršne isprave ni nakon ovjere.
Kako iseliti najmoprimca koji ne plaća
Postupak se razlikuje ovisno o vrsti ugovora, no prva tri koraka su ista:
- Pisana opomena s rokom od 30 dana za podmirenje duga (poslati preporučeno).
- Raskid ugovora s obrazloženjem i rokom za iseljenje (minimalno 15 dana).
- Podnošenje prijedloga za ovrhu – kod solemniziranog ugovora ide izravno javnom biljezniku, kod običnog ugovora mora se prvo voditi parnica.
Samoinicijativno izbacivanje (promjena brava, iznošenje stvari, isključivanje struje) je kazneno djelo i može dovesti do prijave protiv najmodavca. Sve radnje moraju ići kroz zakonom propisan postupak.
Upozorenje: Bez ovjerenog ugovora, deložacija problematičnog podstanara može trajati godinama. Uštedite si probleme – solemnizirajte ugovor odmah!
Podnajam i solemnizacija
Podnajam je dozvoljen samo ako glavni ugovor o najmu to izričito dopušta. Ako klauzule o podnajmu nema, najmodavac može raskinuti ugovor zbog njezine povrede. Kad je podnajam dopušten, preporučuje se i njega solemnizirati kako bi se zaštitile sve tri strane: vlasnik, najmoprimac i podnajmoprimac.
Ugovor o podnajmu mora biti usklađen s glavnim ugovorom i ne smije trajati duže od njega. U protivnom, ako glavni ugovor prestane, automatski prestaje i podnajam, bez obzira na to što strane u podnajmu imaju potpisan vlastiti dokument.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Mogu li solemnizirati ugovor bez dolaska druge strane?
Ne, solemnizacija zahtijeva istovremenu fizičku prisutnost obiju strana kod javnog biljeznika. Razlog je taj što biljeznik mora osobno utvrditi identitet svake stranke i potvrditi da potpisuju dobrovoljno. Ako jedna strana ne može doći, može ovlastiti punomoćnika ovjerenom punomoći (koja se takoder radi kod biljeznika), no to produžuje postupak i povećava trošak za dodatnih 30-50 eura.
Vrijedi li solemnizirani ugovor ako se najamnina kasnije mijenja?
Ovjera se odnosi na tekst ugovora kakav je potpisan. Svaka značajna izmjena (iznos najamnine, trajanje, uvjeti) traži novi aneks koji takoder treba solemnizirati da bi zadržao snagu ovršne isprave. Manje izmjene (promjena broja računa) mogu se regulirati običnim pisanim dodatkom, ali ovrha će se provoditi samo po ovjerenim iznosima.
Može li solemnizirani ugovor ovjeriti samo jedan primjerak?
Biljeznik standardno izraduje tri primjerka: za najmodavca, najmoprimca i vlastitu arhivu. Dodatni primjerci (npr. za porezni ured ili banku) naplaćuju se po stranici i obično koštaju 5-15 eura po primjerku. Originale čuvajte na sigurnom, gubitak ne znači gubitak prava, ali ponovno izdavanje iz biljezničke arhive traje i plaća se.
Je li solemnizacija potrebna za kratkoročni najam (Airbnb)?
Za turistički najam kraći od 30 dana solemnizacija nije potrebna niti uobičajena, jer se takav odnos regulira kroz sustav turističkog najma i prijave gostiju. Solemnizacija ima smisla za najmove od šest mjeseci naviše, jer tek tada potencijalni rizik od neplaćanja opravdava trošak ovjere.
Mogu li sam sastaviti ugovor ili moram angažirati odvjetnika?
Zakon dozvoljava da ugovor sastave same stranke, a biljeznik je dužan ovjeriti svaki tekst koji nije u suprotnosti s propisima. U praksi se preporučuje koristiti provjeren predložak kako bi se izbjegle greške zbog kojih biljeznik može odbiti ovjeru (nedostajuća izjava o pristanku na ovrhu, neprecizan opis nekretnine, nedefinirani otkazni rokovi). Katastor.hr nudi gotove predloške spremne za solemnizaciju.
