Porez na promet nekretnina – tko plaća, koliko i kada

Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine. Plaća ga stjecatelj – kupac, nasljednik, darovani ili osoba koja nekretninu dobije kroz ugovor o uzdržavanju. Obveza nastaje potpisom ugovora, a prijavu poreznoj upravi najčešće šalje javni bilježnik u roku od 30 dana.

Kome se ovaj porez odnosi i kada nastaje obveza

Ono što ljude najviše zbunjuje jest da se ovaj porez ne plaća samo kod kupoprodaje. Plaća se i kod nasljeđivanja, darovanja i zamjene nekretnina, pa i kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Obveznik je uvijek onaj koji nekretninu stječe, ne onaj koji je prodaje ili daruje.

Kod kupoprodaje to je kupac. Kod zamjene svaka strana plaća porez za udio koji je primila. Kod nasljeđivanja porez pada na nasljednika, a kod darovanja na onoga koji dar prima. Sama obveza nastaje potpisom ugovora, odnosno kad odluka suda o nasljeđivanju postane pravomoćna.

Nije neuobičajeno da ljudi tu obvezu zaborave. Čini im se da je to nešto što bilježnik rješava u pozadini. Dio posla bilježnik stvarno obavi, ali vrijedi unaprijed znati što se od vas kao stjecatelja traži, posebno ako ugovor nije sklopljen kod bilježnika nego je riječ o nagodbi ili sudskoj odluci.

Stopa i osnovica – tko utvrđuje vrijednost nekretnine

Stopa je jedinstvena i iznosi 3%, bez obzira na vrstu nekretnine ili njezinu vrijednost. Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku kad obveza nastane. U praksi se uzima iznos iz ugovora, ako taj iznos približno odgovara stvarnoj cijeni na tržištu.

Problem nastaje kad je ugovorena cijena znatno niža od tržišne. Porezna uprava tada ima pravo naručiti procjenu. Obvezu potom izračuna prema procijenjenoj, a ne ugovorenoj vrijednosti, i to se događa češće nego što bi čovjek pomislio, osobito kod starijih nekretnina gdje se cijena “po starom” prenosi iz ugovora u ugovor.

Tko je oslobođen plaćanja – obitelj, nasljeđivanje, darovanje

Zakon predviđa oslobođenje za uži krug obitelji kod nasljeđivanja, darovanja i drugih besplatnih stjecanja. Oslobođeni su bračni drug, djeca, roditelji, unuci, bake i djedovi u izravnoj liniji, a tako i posvojena djeca i posvojitelji. Kod obične kupoprodaje takvo opće obiteljsko oslobođenje ne postoji – tu se porez plaća bez obzira na srodstvo.

Obitelji koje su već prošle darovanje znaju da papirologija oko oslobođenja nije automatska. Prijava poreznoj upravi i dokaz o srodstvu idu uz ugovor. Dok se rješenje o oslobođenju ne izda, nekretnina formalno stoji “u postupku”. Kod nasljeđivanja je slično, samo što se rješenje šalje sudu, ne vama osobno.

Postoje i druge iznimke, manje poznate. Oslobođeni su, primjerice, najmoprimci koji otkupljuju stan u kojem žive. Isto vrijedi za razvrgnuće suvlasništva kad se samo raspoređuju već postojeći udjeli, te za ulaganje nekretnine kao temeljnog uloga u trgovačko društvo. Svaka iznimka ima svoje uvjete, pa se vrijedi unaprijed informirati prije potpisa.

Porez na promet nekretnina ili PDV – samo jedno od dva

Nekretnina se ne oporezuje dvostruko. Ako je promet nekretnine predmet PDV-a, porez na promet nekretnina se ne plaća, i obrnuto. To najčešće dolazi na vidjelo kod novogradnje, gdje je prodavatelj u sustavu PDV-a, pa prvi prijenos vlasništva na novoj zgradi ide kroz PDV, a ne kroz ovaj porez.

Vidjeli smo situacije u kojima kupac nije provjerio status prodavatelja i potpisao ugovor po pretpostavci. Onda mu je porezna uprava poslala rješenje za porez na promet, jer prodavatelj uopće nije bio u sustavu PDV-a. Razlika u iznosu nije mala, pa se ta provjera prije potpisa isplati.

Najjasnije se to vidi iz samog ugovora o kupoprodaji nekretnine. U njemu stoji je li cijena iskazana s PDV-om ili bez, i to je prva stvar koju vrijedi provjeriti prije poreznog prijave.

Rok za prijavu i rok za plaćanje – uloga bilježnika

Ako je ugovor sklopljen kod javnog bilježnika, prijavu šalje bilježnik elektroničkim putem, u roku od 30 dana od potpisa. Ako je promet proveden odlukom suda ili drugog tijela, rok za prijavu iznosi 15 dana od kraja mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna.

Postoji i treća situacija. Nitko od tih tijela nije uključen, primjerice kod privatne nagodbe bez bilježnika. Tada prijavu podnosi sam stjecatelj, u roku od 30 dana od stjecanja, a taj rok se ne produžuje zbog “zaboravio sam” ili “nisam znao da treba”.

• Rješenje o porezu stiže poštom ili elektronički, s izračunatim iznosom i rokom plaćanja.
• Od primitka rješenja imate 15 dana da porez uplatite.
• Ako se s procjenom ne slažete, žalba je moguća, ali ne odgađa rok plaćanja automatski.
• Kašnjenje povlači zakonsku zateznu kamatu, pa čekanje rijetko ima smisla.

Pregled po vrsti stjecanja nekretnine

Kad se sve situacije stave jedna pored druge, razlike postanu jasnije. Tablica ispod pokazuje tko plaća, postoji li oslobođenje i koliko traje rok za prijavu u najčešćim slučajevima iz obiteljske i kupoprodajne prakse.

Kako provjeriti nekretninu prije nego platite porez

Prije porezne prijave vrijedi biti siguran da je sve oko nekretnine u redu. Da nema spora oko vlasništva, da podaci u zemljišnoj knjizi i katastru odgovaraju stvarnom stanju, i da nema tereta koji bi otežao upis. Umjesto odlaska na sud, taj uvid možete dobiti preko vlasničkog lista naručenog online, isti dan.

Za one koji kupuju ili nasljeđuju više nekretnina odjednom, praktičnije je naručiti potpunu provjeru nekretnine online. Uz vlasnički list ona donosi i uvid u terete, plombe i povijest upisa. Kod darovanja i nasljeđivanja gdje se traži dodatna izjava za sud, korisna je i tabularna izjava s primjerom ispunjavanja.

Sve se to naručuje bez e-Građana i bez fizičkog dolaska u ured. Dokumentacija stiže na e-mail u roku od jednog do dva sata. Za nekoga čiji rok prijave upravo ističe, ta brzina često odlučuje hoće li porezna prijava kasniti ili ne.

Najčešća pitanja

Koliko iznosi porez na promet nekretnina u 2026. godini

Stopa je 3% od tržišne vrijednosti nekretnine, jedinstvena za sve vrste prometa. Ta stopa vrijedi od 2019. godine i otad se nije mijenjala.

Tko plaća porez na promet nekretnina kod darovanja

Plaća ga osoba koja dar prima, ne darovatelj. Ako je riječ o roditelju, djetetu, bračnom drugu ili unuku, ta osoba je od plaćanja oslobođena, uz dokaz o srodstvu.

Plaća li se porez na promet nekretnina kod kupnje novogradnje

Ne, ako je prodavatelj u sustavu PDV-a i promet je oporezovan PDV-om. Nekretnina se tada ne oporezuje dvaput. Vrijedi provjeriti status prodavatelja prije potpisa.

Što ako ne prijavim porez na promet nekretnina na vrijeme

Slijedi zakonska zatezna kamata na iznos poreza, a u određenim slučajevima i prekršajna odgovornost. Prijava nakon isteka roka ne oslobađa od obveze, samo je poskupljuje.

Mora li se porez platiti prije uknjižbe vlasništva

Ne. Porez i uknjižba su dva odvojena postupka. U praksi se ipak isplati riješiti ga čim prije, jer neplaćeni porez zna zakomplicirati sljedeću prodaju ili nasljeđivanje iste nekretnine.

Naslovna slika: Jakub Zerdzicki / Pexels