Adaptacija kupaonice dogovorena je na kavi – “sve skupa oko sedam tisuća, gotovo za tri tjedna”. Nakon pet tjedana kupaonica je razrušena, majstor traži još dvije tisuće za “stvari koje nisu bile u dogovoru”, a naručitelj nema nijedan papir iz kojeg bi se vidjelo što je uopće bilo u dogovoru. Ovakvi slučajevi rijetko završe na sudu jer se nikome ne isplati, pa netko naprosto proguta gubitak. Ugovor o izvođenju radova postoji da se to ne dogodi – i najkorisniji je upravo kod poslova koje ljudi smatraju premalima da bi se pisao ugovor.
Troškovnik je temelj cijelog ugovora
Prije nego što se raspravlja o cijeni, treba postojati popis onoga što se radi. Troškovnik sa stavkama, količinama i jedinicama mjere prilaže se ugovoru kao Prilog 1. i postaje njegov sastavni dio. To je najbolja zaštita obiju strana – naručitelj zna što plaća, izvođač zna što duguje, i nitko poslije ne raspravlja je li rušenje starih pločica bilo uključeno.
Uz troškovnik u ugovor ide i opis radova te lokacija izvođenja – adresa nekretnine, a po potrebi i katastarska čestica i katastarska općina. Kod radova na zajedničkim dijelovima zgrade ili na parceli s više objekata ta preciznost nije formalnost.
Ugovor se temelji na pravilima Zakona o obveznim odnosima o ugovoru o djelu i ugovoru o građenju. Ovjera nije propisana, dovoljni su potpisi u dva istovjetna primjerka.
Tri načina obračuna cijene
U praksi se koriste tri modela i vrijedi svjesno odabrati jedan, a ne pustiti da se model podrazumijeva.
| Model | Kako se obračunava | Kada ima smisla |
|---|---|---|
| Ključ u ruke | Fiksna ukupna cijena za sve radove iz troškovnika, nepromjenjiva | Kad je opseg radova poznat i detaljno popisan |
| Jedinične cijene | Cijene po jedinici iz troškovnika puta stvarno izvedene količine | Kad se količine ne mogu točno predvidjeti prije početka |
| Po satu uz materijal | Sat rada puta odrađeni sati, materijal prema stvarnom utrošku uz račune | Manji popravci i radovi bez jasnog opsega |
Kod fiksne cijene ključ u ruke ključno je popisati što cijena obuhvaća, jer se u tom modelu naknadni zahtjevi izvođača u pravilu ne priznaju. To izvođače štiti od naručitelja koji “usput” dodaje stavke, a naručitelje od majstora koji naknadno otkriva da nešto nije bilo uračunato.
Kod modela po satu obavezno navedite obračunava li se materijal po stvarnom utrošku uz predočene račune i dodaje li se postotak manipulativnih troškova. Nedorečenost oko materijala češći je izvor svađe od same satnice.
Avans, situacije i zadržani iznos
Dinamika plaćanja obično ima tri koraka – avans po potpisu ugovora, obroci prema privremenim situacijama za izvedene radove i ostatak po konačnom obračunu i uspješnoj primopredaji. Ta struktura izvođaču osigurava novac za materijal, a naručitelju to da plaća prati stvarni napredak.
Avans držite razumnim, uobičajeno do 30 posto. Avans od polovice cijene prije nego što je itko išta odradio nije uobičajena praksa i vrijedi ga preispitati. Situacije, odnosno obračuni izvedenih radova u tijeku posla, imaju smisla kod većih zahvata koji traju tjednima.
Alat koji naručitelji najčešće ne poznaju jest zadržani iznos. Radi se o dijelu cijene, tipično 5 do 10 posto, koji se ne isplaćuje odmah nego tek nakon otklanjanja nedostataka s primopredaje ili nakon isteka dijela jamstvenog roka. To je najučinkovitiji način da se sitni nedostaci stvarno otklone, jer izvođač ima izravan interes vratiti se i dovršiti posao. Ako želite zadržani iznos, upišite ga u članak o plaćanju.
Rokovi i ugovorna kazna za kašnjenje
Ugovor navodi datum početka i datum završetka radova, uz pravilo da se rok može produljiti samo pisanim dogovorom. Važna je i odredba o zastojima – ako radovi stanu zbog razloga na strani naručitelja, primjerice nedostupnosti prostora, kašnjenja s odlukama ili s avansom, rok se produljuje za trajanje zastoja. Bez te odredbe izvođač snosi posljedice tuđeg kašnjenja.
Ugovorna kazna je opcionalna, ali je jedini mehanizam koji rok čini stvarno obvezujućim. Ugovara se kao iznos ili postotak ukupne cijene po danu zakašnjenja krivnjom izvođača, s gornjom granicom, primjerice 10 posto ukupne cijene. Naplata kazne ne isključuje pravo naručitelja na naknadu štete koja prelazi njezin iznos.
Uz rokove ide i pravilo koje rješava najveći dio sporova – sve naknadne i dodatne radove, takozvane viškove, ugovorite pisano i s cijenom prije nego što se izvedu. Usmeni dogovor o viškovima usred gradilišta praktički uvijek završi neslaganjem oko iznosa.
Primopredaja, jamstvo i nedostaci
Po dovršetku radova strane zajednički pregledavaju izvedeno i sastavljaju zapisnik o primopredaji. U zapisnik se unose eventualni nedostaci i rok za njihovo otklanjanje. Taj papir vrijedi više nego što se čini – bez njega kasnije nije jasno ni kada su radovi dovršeni ni u kakvom su stanju predani.
Vidljive nedostatke naručitelj je dužan prigovoriti bez odgađanja, a najkasnije prilikom primopredaje. Skrivene nedostatke, one koji se pokažu tek kasnije, prijavite pisano bez odgode čim ih otkrijete – odgađanje prigovora može vas stajati prava. Uz to, za solidnost građevine izvođač odgovara 10 godina od predaje radova, što je posebna odgovornost šira od ugovorenog jamstva.
Jamstveni rok za kvalitetu izvedenih radova ugovarate sami, a računa se od primopredaje. Nedostatke koji se pokažu u jamstvenom roku, a potječu od izvođenja ili ugrađenog materijala izvođača, izvođač otklanja o svom trošku u primjerenom roku koji mu naručitelj pisano odredi. Ako to ne učini, naručitelj ih može dati otkloniti trećoj osobi na trošak izvođača.
Tko pribavlja dozvolu i tko nabavlja materijal
Ishođenje građevinske dozvole odnosno prijava radova nadležnim tijelima odgovornost je naručitelja, osim ako se strane pisano ne dogovore drukčije. Prije početka radova provjerite je li za vaš zahvat uopće potrebna dozvola – to je pitanje koje se rješava prije, a ne nakon rušenja zida.
Kod materijala postoje dvije opcije. Ili ga nabavlja izvođač i uračunat je u cijenu, uz obvezu da bude odgovarajuće kvalitete i u skladu s troškovnikom. Ili ga nabavlja naručitelj o svom trošku i pravodobno predaje izvođaču, pri čemu izvođač ne odgovara za nedostatke radova koji potječu od tog materijala ako je naručitelja upozorio na njegove mane. Izvođač je uopće dužan upozoriti naručitelja na nedostatke u njegovim nalozima i dokumentaciji koje uoči.
Ako ne želite sastavljati ugovor od nule, pripremili smo primjer ugovora o izvođenju radova u Word formatu – s troškovnikom kao prilogom, tri modela cijene, dinamikom plaćanja, ugovornom kaznom, primopredajom i jamstvenim rokom, uz upute o dozvolama, avansu i zadržanom iznosu. Preuzimate ga odmah nakon plaćanja i popunjavate podacima svog posla. Za manje poslove bez gradilišta i troškovnika dovoljan je primjer ugovora o djelu.
Česta pitanja
Koliki avans je uobičajen kod ugovora o izvođenju radova?
Uobičajeno do 30 posto ugovorene cijene, isplaćeno u roku od nekoliko dana od potpisa ugovora. Ostatak se veže uz stvarno izvedene radove – obrocima prema privremenim situacijama i konačnom isplatom po obračunu i uspješnoj primopredaji. Razmislite i o zadržanom iznosu od 5 do 10 posto koji se isplaćuje tek nakon otklanjanja nedostataka s primopredaje.
Što znači cijena ključ u ruke?
Ključ u ruke znači fiksnu ukupnu cijenu koja obuhvaća sve radove iz ugovora, uključujući materijal i ovisne troškove, i koja je nepromjenjiva. Naknadni zahtjevi izvođača za doplatom u tom se modelu u pravilu ne priznaju. Zato je važno u troškovniku i ugovoru jasno popisati što cijena obuhvaća, jer sve što nije popisano poslije postaje predmet spora.
Do kada se prigovara nedostacima izvedenih radova?
Vidljive nedostatke naručitelj je dužan prigovoriti bez odgađanja, a najkasnije prilikom primopredaje, i unijeti ih u zapisnik. Skrivene nedostatke, koji se pokažu tek kasnije, prijavite pisano bez odgode čim ih otkrijete jer odgađanje prigovora može značiti gubitak prava. Za solidnost građevine izvođač odgovara 10 godina od predaje radova.
Tko pribavlja građevinsku dozvolu, naručitelj ili izvođač?
Ishođenje građevinske dozvole odnosno prijava radova nadležnim tijelima odgovornost je naručitelja, osim ako se strane pisano ne dogovore drukčije. Prije početka radova provjerite je li za konkretan zahvat dozvola uopće potrebna. Ako želite da tu obvezu preuzme izvođač, to mora biti izričito zapisano u ugovoru.
Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.
