Predugovor o kupoprodaji nekretnine - primjer

Što je predugovor o kupoprodaji nekretnine?

Predugovor za kupoprodaju nekretnine je pravni dokument kojim se kupac i prodavatelj obvezuju da će u određenom roku sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji.

Predugovor služi kao:

Rezervacija nekretnine za kupca
Garancija da će prodavatelj prodati baš tom kupcu
Pravna zaštita obje strane tijekom pripreme za konačnu kupoprodaju

Prema Zakonu o obveznim odnosima, predugovor obvezuje ugovorne strane na sklapanje glavnog ugovora, a iz njega mora biti vidljiv bitan sadržaj glavnog ugovora.

Tražite siguran predugovor o kupoprodaji nekretnine primjer koji štiti vaše interese? Preuzmite pravno provjereni predložak i saznajte sve o kapari, rokovima i ključnim stavkama prije same kupnje. Osigurajte svoju nekretninu bez stresa!

Kada vam treba predugovor za nekretninu?

1. Kupac čeka odobrenje kredita

Najčešći razlog za predugovor. Banka treba 2-4 tjedna za odobrenje stambenog kredita. Predugovorom kupac “rezervira” nekretninu dok čeka odluku banke.

2. Prodavatelj treba vrijeme za iseljenje

Ako prodavatelj još živi u nekretnini, predugovor mu daje vrijeme za pronalazak novog smještaja i iseljenje.

3. Potrebna je dodatna dokumentacija

Ponekad nedostaje:

Uporabna dozvola
Energetski certifikat
Rješenje o legalizaciji
Brisanje hipoteke

Predugovor osigurava da obje strane imaju vrijeme srediti dokumentaciju.

4. Kupnja nekretnine u izgradnji

Kod kupnje stana “na papiru”, predugovor definira uvjete dok se nekretnina gradi.

5. Ostavinski postupak u tijeku

Ako prodavatelj nasljeđuje nekretninu, predugovor se može sklopiti dok se čeka završetak ostavinskog postupka.

Što mora sadržavati predugovor?

1. Podaci o ugovornim stranama

Prodavatelj: ime, prezime, OIB, adresa
Kupac: ime, prezime, OIB, adresa
Za pravne osobe: naziv, OIB, sjedište

2. Predmet predugovora – opis nekretnine

Nekretnina mora biti precizno opisana:

Katastarska općina
Broj katastarske čestice
Broj ZK uloška
Adresa i površina
Za stan: kat, broj stana, struktura

Savjet: Provjerite podatke u vlasničkom listu prije sastavljanja predugovora.

3. Kupoprodajna cijena

Točan iznos (brojkama i slovima)
Valuta (EUR)
Način plaćanja glavnog ugovora

4. Kapara

Kapara je iznos koji kupac plaća prodavatelju pri potpisivanju predugovora kao dokaz ozbiljnosti namjere.

Uobičajeno:

10% kupoprodajne cijene
Plaća se odmah pri potpisu predugovora
Uračunava se u konačnu cijenu

5. Rok za sklapanje glavnog ugovora

Predugovor mora definirati:

Krajnji datum do kojeg se mora sklopiti glavni ugovor
Ili uvjet koji mora biti ispunjen (npr. “u roku od 15 dana od odobrenja kredita”)

6. Posljedice neispunjenja

Što se događa ako jedna strana odustane:

Ako odustane kupac:

Gubi kaparu

Ako odustane prodavatelj:

Vraća kaparu u dvostrukom iznosu

7. Potpisi i ovjera

Potpisi obje strane
Preporučena ovjera kod javnog bilježnika

Kapara kod kupoprodaje nekretnine

Što je kapara?

Kapara je novčani iznos koji kupac daje prodavatelju kao znak sklapanja ugovora i garanciju da će ispuniti svoju obvezu.

Koliko iznosi kapara?

Uobičajeno 10% kupoprodajne cijene, ali može biti:

Manji iznos kod jeftinih nekretnina
Veći iznos ako prodavatelj to zahtijeva
Fiksni iznos (npr. 5.000 €)

Predugovor o kupoprodaji nekretnine primjer

Primjer izračuna kapare

Cijena nekretnine	Kapara (10%)
100.000 €	10.000 €
150.000 €	15.000 €
200.000 €	20.000 €

Što se događa s kaparom?

Ako sve prođe u redu:

Kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu
Kupac plaća ostatak (cijena minus kapara)

Ako kupac odustane:

Prodavatelj zadržava kaparu kao naknadu štete

Ako prodavatelj odustane:

Prodavatelj vraća kupcu dvostruki iznos kapare

Razlika između predugovora i glavnog ugovora

Element	Predugovor	Glavni ugovor
Svrha	Obveza sklapanja glavnog ugovora	Prijenos vlasništva
Prijenos vlasništva	NE	DA
Plaćanje pune cijene	NE (samo kapara)	DA
Tabularna izjava	NE	DA
Uknjižba	NE	DA
Ovjera	Preporučena	Obavezna

Postupak od predugovora do glavnog ugovora

Korak 1: Provjera nekretnine

Prije potpisivanja predugovor za kupoprodaju nekretnine:

Naručite vlasnički list
Provjerite ima li tereta ili hipoteka
Naručite provjeru nekretnine za kompletan uvid

Korak 2: Sastavljanje i potpis predugovora

Definirajte sve bitne elemente
Dogovorite iznos kapare
Potpišite i (preporučeno) ovjerite kod javnog bilježnika

Korak 3: Kupac uplaćuje kaparu

Na račun prodavatelja
Sačuvajte potvrdu o uplati

Korak 4: Ispunjenje uvjeta

Kupac dobiva odobrenje kredita
Prodavatelj sreduje dokumentaciju
Iseljenje (ako je potrebno)

Korak 5: Sklapanje glavnog ugovora

Sastavljanje kupoprodajnog ugovora
Ovjera kod javnog bilježnika
Plaćanje ostatka cijene
Uknjižba vlasništva

Što ako jedna strana odustane?

Kupac odustaje

Posljedica: Gubi kaparu.

Kapara služi kao naknada štete prodavatelju koji je:

Držao nekretninu izvan tržišta
Možda odbio druge ponude
Uložio vrijeme u pripremu prodaje

Prodavatelj odustaje

Posljedica: Vraća kaparu u dvostrukom iznosu.

Primjer: Ako je kapara bila 15.000 €, prodavatelj mora kupcu vratiti 30.000 €.

Odustanak zbog nepredviđenih okolnosti

U nekim slučajevima moguće je raskinuti predugovor za kupoprodaju nekretnine bez gubitka kapare:

Banka odbije kredit kupcu (ako je to definirano kao uvjet)
Otkriveni su skriveni nedostaci nekretnine
Prodavatelj nije mogao ispuniti obećane uvjete

Važno: Ovi uvjeti moraju biti jasno navedeni u predugovoru!

Najčešće greške kod predugovora

1. predugovor o kupoprodaji nekretnine word bez ovjere

Iako ovjera nije obavezna, predugovor bez ovjere ima slabiju dokaznu snagu u slučaju spora.

2. Nejasno definirani uvjeti

Predugovor za kupoprodaju nekretnine mora jasno navesti:

Točan rok za glavni ugovor
Uvjete pod kojima se može odustati bez posljedica
Što se smatra “ispunjenjem uvjeta”

3. Previsoka ili preniska kapara

Previsoka kapara: Rizik za kupca ako banka odbije kredit
Preniska kapara: Nedovoljna motivacija za prodavatelja da drži nekretninu

4. Neprovjerena nekretnina

Nikada ne potpisujte predugovor bez prethodne provjere:

Vlasničkog lista
Tereta i hipoteka
Legalnosti objekta

5. Nedefiniran način vraćanja kapare

predugovor za kupoprodaju nekretnine mora jasno navesti u kojim slučajevima kupac dobiva kaparu natrag.

Ovjera predugovora kod javnog bilježnika

Je li ovjera obavezna?

Ne, ovjera predugovora nije zakonski obavezna. Predugovor za kupoprodaju nekretnine je valjan i bez ovjere.

Zašto je ovjera preporučena?

Veća pravna sigurnost
Lakše dokazivanje u slučaju spora
Potvrda identiteta ugovornih strana
Datum certain – neoboriv dokaz kada je predugovor za kupoprodaju nekretnine sklopljen

Koliko košta ovjera predugovora?

Ovjera potpisa kod javnog bilježnika: 50-150 €

Predugovor o kupoprodaji nekretnine primjer

Na Katastor.hr možete preuzeti gotov primjer predugovora koji uključuje:

Sve obvezne elemente
Pravilnu formulaciju o kapari
Jasne uvjete za odustanak
Upute za ispunjavanje

Cijena: 12 €

Format: Word dokument (prilagodljiv)

Preuzmite primjer predugovora →

Često postavljana pitanja (FAQ)

Što je predugovor za kupoprodaju nekretnine?

Predugovor za kupoprodaju nekretnine je pravno obvezujući dokument kojim se kupac i prodavatelj obvezuju sklopiti glavni kupoprodajni ugovor u određenom roku pod ugovorenim uvjetima. Služi kao osiguranje obje strane tijekom razdoblja između početnog dogovora i konačne transakcije. Predugovor sadrži sve bitne elemente buduće kupoprodaje – podatke o nekretnini, cijenu, rokove i uvjete. Potpisivanje predugovora obično je popraćeno uplatom kapare koja služi kao osiguranje ozbiljnosti namjere. Ako jedna strana odustane bez valjanog razloga, druga strana ima pravo na naknadu (gubitak kapare ili vraćanje dvostrukog iznosa). Predugovor je posebno koristan kada je potrebno vrijeme za pribavljanje kredita, rješavanje dokumentacije ili ispunjenje drugih preduvjeta.

Koliko iznosi kapara kod kupnje nekretnine?

Uobičajeni iznos kapare kod kupnje nekretnine u Hrvatskoj kreće se od 5% do 10% kupoprodajne cijene, najčešće oko 10%. Točan iznos određuju stranke slobodnim dogovorom i ovisi o vrijednosti nekretnine i pregovaračkoj poziciji. Za nekretninu vrijednu 100.000 eura, kapara od 10% iznosi 10.000 eura. Manji iznos kapare može se dogovoriti za nekretnine veće vrijednosti ili između poznatih osoba. Veći iznos kapare daje veću sigurnost prodavatelju da kupac neće odustati. Kapara ima dvojaku funkciju – služi kao akontacija kupoprodajne cijene i kao osiguranje izvršenja ugovora. Kapara se uplaćuje na račun prodavatelja ili se deponira kod javnog bilježnika do ispunjenja uvjeta. Preporučuje se da sve vezano uz kaparu bude jasno definirano u predugovoru.

Što se događa s kaparom ako kupac odustane?

Ako kupac odustane od kupnje bez valjanog razloga definiranog predugovorom, gubi kaparu u korist prodavatelja kao unaprijed ugovorenu naknadu za odustanak. Ovo pravilo proizlazi iz zakonske definicije kapare i ne zahtijeva dokazivanje stvarne štete prodavatelja. Međutim, ako je odustanak posljedica okolnosti za koje kupac nije odgovoran, a koje su predviđene ugovorom kao razlog za povrat, kapara se vraća. Tipičan primjer je klauzula koja omogućuje odustajanje bez gubitka kapare ako banka odbije kreditni zahtjev. Kupac također ima pravo na povrat ako prodavatelj nije ispunio svoje obveze iz predugovora. Sporovi oko kapare mogu se riješiti pred sudom ako stranke ne postignu dogovor. Preporučuje se jasno definiranje svih uvjeta pod kojima je odustanak dopušten bez gubitka kapare.

Mora li prodavatelj vratiti kaparu ako on odustane?

Da, ako prodavatelj odustane od prodaje bez valjanog razloga, dužan je kupcu vratiti dvostruki iznos primljene kapare prema zakonskom pravilu o kapari. Ovo pravilo osigurava ravnopravnost stranaka – obje riskuju jednak gubitak ako odustanu. Primjerice, ako je kapara bila 10.000 eura, prodavatelj mora vratiti 20.000 eura. Iznimka je ako odustanak proizlazi iz okolnosti koje nisu krivnja prodavatelja, a predviđene su ugovorom kao razlog za jednostavni povrat kapare. Također, ako kupac nije ispunio svoje obveze iz predugovora, prodavatelj može imati pravo na raskid bez vraćanja dvostruke kapare. Ako prodavatelj odbija vratiti kaparu, kupac može pokrenuti sudski postupak za povrat. Preporučuje se pisana komunikacija i pravovremeno reagiranje u slučaju spora.

Je li ovjera predugovora obavezna?

Ovjera predugovora za kupoprodaju nekretnine kod javnog bilježnika nije zakonski obavezna – predugovor je pravno valjan i s običnim potpisima stranaka. Međutim, ovjera potpisa pruža dodatnu sigurnost potvrđujući identitet potpisnika i datum potpisa. Ovjereni predugovor ima veću dokaznu snagu u eventualnom sudskom postupku. Neke banke mogu zahtijevati ovjereni predugovor kao uvjet za odobrenje kredita. Kod veće vrijednosti transakcije ili kod stranaka koje se ne poznaju dobro, ovjera se preporučuje. Solemnizacija predugovora nije uobičajena, ali može pružiti dodatnu zaštitu ako stranke to žele. Cijena ovjere potpisa je minimalna – oko 50-100 kuna po potpisu. Neovisno o ovjeri, predugovor mora sadržavati sve bitne elemente i jasne uvjete za zaštitu obje strane.

Koliko traje rok za sklapanje glavnog ugovora?

Rok za sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora nakon predugovora određuju stranke slobodnim dogovorom i ovisi o specifičnim okolnostima transakcije. Uobičajeni rokovi kreću se od 30 do 90 dana, najčešće oko 60 dana. Rok treba biti dovoljno dug da kupac pribavi kredit, a prodavatelj riješi eventualnu dokumentaciju. Kod kupnje putem kredita, rok treba uzeti u obzir vrijeme potrebno za bankovne procedure – obično 30-45 dana. Ako je potrebno čekati brisanje hipoteke ili rješavanje nasljedstva, rok može biti i dulji. Predugovor treba jasno definirati što se događa ako se rok ne ispoštuje – automatski raskid, produljenje ili pravo na raskid jedne od strana. Preporučuje se ugovoriti mogućnost produljenja roka uz suglasnost obje strane za nepredviđene okolnosti.

Mogu li dobiti kaparu natrag ako banka odbije kredit?

Pravo na povrat kapare u slučaju odbijanja kredita ovisi o tome je li takva mogućnost predviđena predugovorom. Dobro sastavljen predugovor koji štiti kupca sadržavat će klauzulu o raskidu ugovora i povratu kapare ako banka odbije kreditni zahtjev. Bez takve klauzule, odbijanje kredita ne oslobađa automatski kupca obveze i mogao bi izgubiti kaparu. Preporučuje se ugovoriti precizne uvjete – kupac mora pravovremeno podnijeti zahtjev za kredit i dostaviti dokaz o odbijanju. Rok za dobivanje odluke banke treba biti realan i usklađen s rokom za sklapanje glavnog ugovora. Ako predugovor ne sadrži ovu klauzulu, a već ste ga potpisali, razgovarajte s prodavateljem o aneksu ugovora. Savjetujemo angažiranje odvjetnika za pregled predugovora prije potpisivanja.

Koja je razlika između predugovora i glavnog ugovora?

Predugovor i glavni kupoprodajni ugovor imaju različite funkcije i pravne učinke u procesu kupnje nekretnine. Predugovor stvara obvezu stranaka da sklope glavni ugovor, ali sam po sebi ne prenosi vlasništvo niti omogućuje uknjižbu. Glavni ugovor sadržava sve elemente za prijenos vlasništva uključujući tabularnu izjavu koja omogućuje upis u zemljišnu knjigu. Kapara se plaća uz predugovor, dok se ostatak kupoprodajne cijene plaća po sklapanju glavnog ugovora. Predugovor štiti stranke tijekom razdoblja pripreme – pribavljanja kredita, rješavanja dokumentacije i slično. Glavni ugovor je konačni dokument na temelju kojeg se provodi transakcija i prijenos vlasništva. Oba dokumenta trebaju sadržavati identične bitne elemente – podatke o nekretnini, cijenu i uvjete. Stranke mogu preskočiti predugovor i odmah sklopiti glavni ugovor ako su spremne za brzu transakciju.

Predugovor o kupoprodaji nekretnine primjer je koristan instrument koji štiti i kupca i prodavatelja tijekom pripreme za konačnu kupoprodaju. Posebno je važan kada:

Kupac čeka odobrenje stambenog kredita
Prodavatelj treba vrijeme za iseljenje
Potrebno je srediti dokumentaciju

Ključni savjeti:

Provjerite nekretninu prije potpisivanja – naručite vlasnički list
Jasno definirajte uvjete za vraćanje kapare
Ovjerite predugovor za kupoprodaju nekretnine kod javnog bilježnika
Koristite provjereni primjer predugovora