Uvod
Planirate graditi kuću, poslovni objekt ili provesti značajnu rekonstrukciju? Prije nego što možete započeti radove, trebate građevinsku dozvolu.
Građevinska dozvola je upravni akt kojim se odobrava gradnja ili rekonstrukcija građevine prema glavnom projektu. Bez nje gradnja je ilegalna i može rezultirati rušenjem objekta.
U ovom vodiču saznajte sve o građevinskoj dozvoli: kada vam treba, kako je dobiti, koliko košta i koliko traje postupak.
Što je građevinska dozvola?
Građevinska dozvola je upravni akt definiran Zakonom o gradnji koji izdaje nadležno upravno tijelo i kojim se odobrava gradnja prema odobrenom glavnom projektu.
Što omogućuje građevinska dozvola?
- Legalnu gradnju – radovi su zakoniti
- Priključenje na infrastrukturu – struja, voda, plin
- Uknjižbu – nakon završetka možete uknjižiti objekt
- Prodaju – legalan objekt se lakše prodaje
Kada vam treba građevinska dozvola?
Trebate dozvolu za:
| Vrsta zahvata | Primjer |
|---|---|
| Nova gradnja | Kuće, zgrade, hale |
| Rekonstrukcija | Značajne promjene konstrukcije |
| Dogradnja | Proširenje postojećeg objekta |
| Nadogradnja | Dodavanje etaže |
| Promjena namjene | Iz stambenog u poslovni prostor |
Ne trebate dozvolu za:
| Vrsta zahvata | Napomena |
|---|---|
| Pomoćne građevine do 50 m² | Garaže, drvarnice, spremišta |
| Jednostavni radovi | Fasada, krovište (bez promjene konstrukcije) |
| Unutarnje preuređenje | Bez promjene nosive konstrukcije |
| Ograda | Do određene visine |
Napomena: Za jednostavne građevine i radove potrebna je prijava početka radova ili samo projekti.
Uvjeti za dobivanje građevinske dozvole
1. Glavniprojekt
Mora postojati glavni projekt izrađen od ovlaštenih projektanata.
2. Usklađenost s prostornim planom
Projekt mora biti u skladu s prostornim planom područja.
3. Vlasništvo zemljišta
Morate imati pravo graditi na zemljištu – vlasništvo, pravo građenja ili suglasnost vlasnika.
4. Posebni uvjeti
Moraju biti pribavljeni posebni uvjeti od javnopravnih tijela (HEP, vodovod, ceste…).
Postupak ishođenja građevinske dozvole
Korak 1: Provjera prostornog plana
Prije svega provjerite prostorni plan – što se smije graditi na vašem zemljištu.
Korak 2: Pribavite dokumentaciju
Potrebni dokumenti:
- Vlasnički list – dokaz vlasništva – naručite na Katastor.hr
- Kopija katastarskog plana – naručite ovdje
- Geodetski situacijski nacrt – izrađuje geodet
Korak 3: Izrada idejnog projekta (opcionalno)
Za složenije objekte preporučuje se izrada idejnog projekta ili lokacijske dozvole.
Povezano: Lokacijska dozvola – kako dobiti
Korak 4: Pribavljanje posebnih uvjeta
Od javnopravnih tijela trebate posebne uvjete za:
| Institucija | Uvjeti za |
|---|---|
| HEP | Elektropriključak |
| Vodovod i kanalizacija | Vodoopskrba i odvodnja |
| Hrvatske/županijske ceste | Priključak na cestu |
| MUP – Vatrogasci | Protupožarna zaštita |
| Sanitarna inspekcija | Sanitarni uvjeti |
| Konzervatori | Zaštićena područja |
Rok: 15-30 dana po instituciji
Korak 5: Izrada glavnog projekta
Ovlašteni projektanti izrađuju glavni projekt koji sadrži:
- Arhitektonski projekt
- Građevinski (konstrukcijski) projekt
- Elektrotehnički projekt
- Strojarski projekt
- Projekt vodovoda i kanalizacije
Cijena: 3% – 8% vrijednosti gradnje (obično 5.000€ – 30.000€+)
Korak 6: Podnošenje zahtjeva
Zahtjev s kompletnom dokumentacijom podnosite nadležnom upravnom tijelu:
Za većinu objekata to je:
- Gradski/općinski ured za graditeljstvo
Za složenije objekte:
- Županijski ured
- Ministarstvo graditeljstva
Korak 7: Provjera dokumentacije
Upravno tijelo provjerava:
- Kompletnost dokumentacije
- Usklađenost s prostornim planom
- Posebne uvjete
- Glavni projekt
Korak 8: Izdavanje građevinske dozvole
Ako je sve u redu, izdaje se građevinska dozvola.
Rok: 30-60 dana
Korak 9: Pravomoćnost
Dozvola postaje pravomoćna nakon isteka žalbenog roka (15 dana) ako nema prigovora.
Korak 10: Prijava početka gradnje
Prije početka radova morate prijaviti početak gradnje nadležnom tijelu.
Koliko košta građevinska dozvola?
| Stavka | Cijena |
|---|---|
| Glavni projekt | 5.000€ – 30.000€+ |
| Posebni uvjeti | 500€ – 2.000€ |
| Upravna pristojba | 100€ – 1.000€ |
| Komunalni doprinos | Varijabilno (po m²) |
| Vodni doprinos | Varijabilno |
| UKUPNO (bez doprinosa) | 6.000€ – 35.000€+ |
Komunalni doprinos
Komunalni doprinos plaća se za:
- Priključenje na komunalnu infrastrukturu
- Izračunava se prema površini objekta i zoni
Primjer: 20-100 €/m² (ovisno o lokaciji)
Za kuću od 150 m²: 3.000€ – 15.000€
Koliko traje postupak?
| Faza | Trajanje |
|---|---|
| Provjera prostornog plana | 1-2 tjedna |
| Izrada glavnog projekta | 1-3 mjeseca |
| Pribavljanje posebnih uvjeta | 1-2 mjeseca |
| Upravni postupak | 30-60 dana |
| UKUPNO | 3-6 mjeseci |
Važenje građevinske dozvole
Građevinska dozvola vrijedi 3 godine od pravomoćnosti.
U tom roku morate:
- Započeti gradnju
- Prijaviti početak radova
Produljenje: Moguće je zatražiti produljenje ako postoje opravdani razlozi.
Građevinska dozvola vs. lokacijska dozvola
| Karakteristika | Lokacijska dozvola | Građevinska dozvola |
|---|---|---|
| Svrha | Određuje uvjete gradnje | Odobrava gradnju |
| Projekt | Idejni projekt | Glavni projekt |
| Kada treba | Za složene zahvate | Za svu gradnju |
| Važenje | 2 godine | 3 godine |
| Redoslijed | Prva | Druga |
Za jednostavnije objekte (npr. obiteljske kuće) možete dobiti uvjete za provedbu zahvata u sklopu građevinske dozvole, bez zasebne lokacijske.
Nakon građevinske dozvole
1. Prijava početka gradnje
Prije početka radova prijavite gradnju nadležnom tijelu.
2. Gradnja
Gradite prema odobrenom projektu uz nadzor nadzornog inženjera.
3. Uporabna dozvola
Nakon završetka gradnje, ishodite uporabnu dozvolu.
Povezano: Uporabna dozvola – postupak ishođenja
4. Uknjižba
S uporabnom dozvolom uknjižite objekt u zemljišne knjige.
Povezano: Uknjižba nekretnine – postupak
Česte greške kod građevinske dozvole
1. Gradnja prije dozvole
Gradnja bez dozvole je ilegalna i može rezultirati rušenjem ili legalizacijom (skuplje).
2. Odstupanje od projekta
Gradite točno prema projektu. Izmjene zahtijevaju izmjenu dozvole.
3. Nepravodobno prikupljanje uvjeta
Posebni uvjeti trebaju vremena. Započnite s prikupljanjem što ranije.
4. Ignoriranje susjedskih prava
Susjedi mogu uložiti prigovor na gradnju. Komunicirajte s njima unaprijed.
5. Neprovjereno vlasništvo
Prije projektiranja provjerite vlasnički list – možda postoje tereti ili sporovi.
Dokumenti za građevinsku dozvolu
Za pokretanje postupka trebat će vam:
- Vlasnički list – dokaz vlasništva zemljišta (od 14€)
- Kopija katastarskog plana – grafički prikaz parcele (16€)
- Provjera nekretnine – kompletan uvid prije gradnje (120€)
Zaključak
Građevinska dozvola je temelj legalne gradnje. Bez nje:
- Gradnja je ilegalna
- Riskirate kazne i rušenje
- Ne možete uknjižiti objekt
Ključne informacije:
- Troškovi: 6.000€ – 35.000€+ (bez doprinosa)
- Trajanje postupka: 3-6 mjeseci
- Važenje: 3 godine
Savjet: Angažirajte iskusnog projektanta koji poznaje lokalne uvjete – uštedit ćete vrijeme i novac.
Naručite vlasnički list i dokumentaciju →
Povezani članci
- Lokacijska dozvola – kako dobiti
- Uporabna dozvola – postupak ishođenja
- Legalizacija objekta – kompletni vodič
- Geodetski elaborat – što je i kada vam treba
- Uknjižba nekretnine – postupak
Kategorija: Katastar info
Tagovi: građevinska dozvola, gradnja, glavni projekt, dozvola za gradnju, investitori
Često postavljana pitanja (FAQ)
Koliko košta građevinska dozvola?
Cijena građevinske dozvole uključuje upravnu pristojbu i naknade za izradu projektne dokumentacije koje ukupno mogu iznositi od 10.000 do 50.000 kuna za obiteljsku kuću. Upravna pristojba za izdavanje dozvole iznosi od 1.400 do 4.000 kuna ovisno o složenosti i veličini objekta. Glavni trošak je izrada glavnog projekta od strane ovlaštenog arhitekta koja za obiteljsku kuću iznosi od 5.000 do 20.000 kuna. Geotehnički i geofizički istražni radovi potrebni za stabilnost konstrukcije dodatni su trošak od 3.000 do 10.000 kuna. Priključci na komunalnu infrastrukturu (voda, struja, kanalizacija) naplaćuju se zasebno. Troškovi upravnog postupka poput uvjerenja i potvrda dodaju još 1.000-2.000 kuna. Za veće i složenije objekte, troškovi mogu biti značajno viši. Točnu procjenu može dati arhitekt nakon uvida u lokaciju i zahtjeve projekta.
Koliko traje postupak dobivanja građevinske dozvole?
Postupak dobivanja građevinske dozvole obično traje od 2 do 6 mjeseci ovisno o složenosti projekta i opterećenosti nadležnog ureda. Izrada projektne dokumentacije od strane arhitekta traje 1-2 mjeseca. Prikupljanje posebnih uvjeta od komunalnih društava i drugih institucija traje dodatnih 15-30 dana. Upravni postupak u nadležnom tijelu traje 60 dana od podnošenja potpunog zahtjeva. Ako dokumentacija ima nedostatke, postupak se produljuje za vrijeme potrebno za ispravke. Za jednostavnije građevine postoji mogućnost ishođenja rješenja o uvjetima građenja koje je brže od dozvole. Složeni projekti s utjecajem na okoliš zahtijevaju dodatne procedure koje mogu značajno produžiti postupak. Za ubrzanje, osigurajte kompletnu dokumentaciju od početka i pravovremeno reagirajte na eventualne zahtjeve za dopunu.
Koji dokumenti su potrebni za građevinsku dozvolu?
Za ishođenje građevinske dozvole potreban je opsežan set dokumenata koji dokazuju vlasništvo, tehničku ispravnost i usklađenost s propisima. Vlasnički list dokazuje da ste vlasnik zemljišta na kojem planirate graditi. Glavni projekt izrađen od ovlaštenog arhitekta sadrži sve tehničke detalje buduće građevine. Posebni uvjeti građenja od komunalnih društava (voda, struja, plin, kanalizacija) definiraju način priključenja. Geodetski elaborat prikazuje položaj građevine na čestici. Geotehnički elaborat analizira svojstva tla za temeljenje. Dokaz o plaćenoj komunalnoj naknadi ili vodnom doprinosu ako je potrebno. Energetski certifikat projekta pokazuje energetsku učinkovitost. Građevinska dozvola za rušenje ako je na lokaciji postojeći objekt. Popis dokumenata može varirati ovisno o lokaciji i vrsti građevine.
Tko izdaje građevinsku dozvolu?
Građevinsku dozvolu izdaje upravno tijelo nadležno za graditeljstvo u jedinici lokalne samouprave prema lokaciji građevine. Za većinu građevina to je upravni odjel za graditeljstvo grada ili općine na čijem se području nalazi zemljište. Za složenije i veće objekte, nadležno je županijsko upravno tijelo ili Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja. Državne i infrastrukturne građevine od nacionalnog značaja u nadležnosti su ministarstva. Za obiteljske kuće i manje objekte, zahtjev se podnosi gradskom ili općinskom uredu. Nadležnost se utvrđuje prema vrsti i veličini objekta, ne prema želji podnositelja. Prije podnošenja zahtjeva, provjerite s arhitektom ili u uredu koja je institucija nadležna za vaš projekt. Informacije o nadležnosti i potrebnoj dokumentaciji dostupne su na web stranicama lokalnih samouprava.
