Marko iz Zagreba želi stan prenijeti na kćer Anu dok je još živ – bez čekanja ostavinskog postupka, bez poreza i bez komplikacija s bratom koji živi u inozemstvu. Rješenje za takve situacije je darovni ugovor. U 2026. to je i dalje najbrži način prijenosa nekretnine unutar obitelji, ali samo ako se ispoštuju zakonski koraci. U nastavku donosimo konkretne rokove, troškove i zamke koje smo vidjeli u praksi.
Što je darovanje nekretnine i kako ga regulira zakon
Darovanje je prijenos vlasništva bez naknade – darovatelj predaje nekretninu, obdarenik ju prihvaća. Regulira ga Zakon o obveznim odnosima (čl. 479. i dalje), a upis u zemljišne knjige uređuje Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/19).
Za razliku od kupoprodaje (novac), ili nasljeđivanja (smrt ostavitelja), darovanje se događa za života i bez plaćanja. To je nepovratan čin – osim ako se pojave zakonski razlozi za opoziv (nezahvalnost, osiromašenje darovatelja, rođenje djeteta).
Ako ugovor nije sastavljen u pisanom obliku i ovjeren, zemljišnoknjižni sud ga neće provesti. Više o tome piše IUS Info.
Trebate gotov predložak ugovora?
Preuzmite predložak usklađen s hrvatskim zakonima – samo 16€
Preuzmi primjer ugovoraWord format • Clausula intabulandi • Upute za popunjavanje
Tko može darovati, a tko primiti dar
Darovatelj mora biti upisan vlasnik u zemljišnim knjigama i imati punu poslovnu sposobnost. Ako je pokrenut ostavinski postupak ili sudski spor oko nekretnine, darovanje se ne može provesti dok se status ne razriješi.
Obdarenik može biti bilo tko – fizička ili pravna osoba, državljanin ili stranac (stranci uz ista pravila koja vrijede za kupnju). Maloljetnika zastupa zakonski zastupnik uz odobrenje Centra za socijalnu skrb.
Kod suvlasništva (npr. bračna stečevina), potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Ako bračni par daruje stan djetetu, oba potpisa moraju biti ovjerena.
Što mora sadržavati darovni ugovor
Pisani oblik je obavezan za nekretnine. Ugovor bez svih elemenata je ništetan i ne može se upisati u zemljišne knjige.
| Element | Što mora biti navedeno |
|---|---|
| Stranke | Ime, prezime, OIB, adresa darovatelja i obdarenika |
| Nekretnina | Katastarska čestica, k.o., broj zk. uloška, površina, adresa |
| Izjava volje | Izjava o darovanju i izjava o prihvaćanju |
| Clausula intabulandi | Suglasnost darovatelja za upis novog vlasnika |
| Potpisi | Ovjereni kod javnog bilježnika |
| Dodatne klauzule | Doživotno uživanje, zabrana otuđenja (opcionalno) |
Bez clausule intabulandi zemljišnoknjižni sud neće provesti upis, pa čak i ako je sve ostalo uredno.
Porez na darovanje – tko plaća, a tko ne
Prema Zakonu o lokalnim porezima, porez na darovanje iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine. Tržišnu vrijednost procjenjuje Porezna uprava, ne stranke u ugovoru.
| Srodstvo s darovateljem | Porez | Dokaz |
|---|---|---|
| Bračni/izvanbračni drug | 0% | Vjenčani list ili izjava |
| Djeca i posvojenici | 0% | Rodni list |
| Roditelji | 0% | Rodni list obdarenika |
| Unuci, bake, djedovi | 0% | Izvadak iz matice |
| Braća i sestre | 3% | – |
| Prijatelji, treće osobe | 3% | – |
Rok za prijavu je 30 dana od ovjere ugovora. Propuštanje roka povlači prekršajne kazne.
Prijava darovanja i upis u zemljišne knjige
Postupak ide u dva koraka. Prvo Porezna uprava, zatim zemljišnoknjižni odjel općinskog suda.
Primjer situacije: Ivana (72) daruje kuću u Splitu sinu Petru. Nakon ovjere kod bilježnika, Petra u roku od 30 dana predaje ugovor i rodni list Poreznoj upravi (oslobođenje). Sa rješenjem o oslobođenju i ovjerenim ugovorom predaje prijedlog za upis zemljišnoknjižnom sudu u Splitu. Za četiri tjedna Petar je upisan kao vlasnik – ukupan trošak ispod 200 eura jer nije trebao odvjetnika.
Za prijedlog upisa potrebno je priložiti ovjereni ugovor, rješenje Porezne uprave i dokaz o uplati sudske pristojbe. Za aktualno stanje nekretnine prije darovanja preporučujemo službeni izvadak.
PREUZMITE: Vlasnički list nekretnine – službeni izvadak iz zemljišnih knjiga.
Doživotno uživanje – kako zaštititi darovatelja
Klauzula o doživotnom uživanju (pravo plodouživanja – čl. 199. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96) omogućuje darovatelju da nastavi živjeti u nekretnini do smrti, iako vlasništvo formalno prelazi na obdarenika.
Pravo se upisuje u teretovnicu zemljišnoknjižnog uloška kao C teret. To znači da obdarenik ne može prodati niti založiti nekretninu bez pisane suglasnosti darovatelja. U praksi banke rijetko odobravaju hipoteku na nekretnini s upisanim doživotnim uživanjem.
Dodatno se može ugovoriti zabrana otuđenja i opterećenja (čl. 34. ZV-a) koja vrijedi određeni rok ili trajno.
Kad darovni ugovor može biti opozvan
Opoziv je strogo zakonski uređen. Nije dovoljna “promjena mišljenja” darovatelja.
- Nezahvalnost obdarenika – teško vrijeđanje, fizičko nasilje, zanemarivanje u bolesti
- Osiromašenje darovatelja – ako nakon darovanja nema sredstava za osnovno uzdržavanje
- Rođenje djeteta – darovatelj bez potomaka koji naknadno dobije dijete može opozvati dar
- Povreda nužnog dijela – ostali nasljednici mogu tražiti umanjenje dara u ostavinskom postupku
Primjer situacije: Ana je 2022. darovala stan sinovu Tomu. Od 2024. Tomo je prestao javljati se i nije je posjetio ni tijekom teže bolesti. Ana je pokrenula postupak opoziva zbog grube nezahvalnosti. Sud je 2026. utvrdio grubo kršenje obveze pomoći roditelju i vratio joj vlasništvo – Ana je morala dokazati ponašanje svjedocima i medicinskom dokumentacijom.
Troškovi cijelog postupka u 2026.
| Stavka | Iznos (EUR) |
|---|---|
| Izrada ugovora (odvjetnik) | 100 – 500 |
| Gotov predložak na Katastor.hr | 16 |
| Ovjera potpisa (javni bilježnik) | 15 – 50 po potpisu |
| Porez na darovanje (ako se plaća) | 3% tržišne vrijednosti |
| Sudska pristojba za upis | 20 – 70 |
| Izvadak iz zemljišnih knjiga | 5 – 20 |
Darovanje unutar uže obitelji: 150 – 400 eura ukupno. Složeniji slučajevi s hipotekom ili više stranaka: preko 1000 eura.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Može li se darovana nekretnina oporučno prenijeti dalje?
Da, obdarenik postaje pun vlasnik i može nekretninu oporukom ostaviti kome želi. Iznimka je kad je ugovorena zabrana otuđenja upisana u zemljišnim knjigama – tada oporuka ne može prenijeti vlasništvo prije isteka tog roka.
Što ako je darovatelj već koristio nekretninu kao osiguranje za kredit?
Ako je upisana hipoteka, banka mora dati pisanu suglasnost za darovanje. Bez toga zemljišnoknjižni sud neće provesti upis, a darovni ugovor neće moći biti realiziran. U praksi se hipoteka često prenosi na obdarenika ili se prije darovanja otplaćuje.
Koliko dugo ostali nasljednici mogu osporavati darovanje?
Zakonski nasljednici mogu tražiti umanjenje dara zbog povrede nužnog dijela u roku od tri godine od smrti darovatelja, sukladno Zakonu o nasljeđivanju. Sud računa vrijednost nekretnine na dan smrti, ne na dan darovanja.
Može li se darovati samo idealni dio nekretnine?
Da, moguće je darovati suvlasnički udio (npr. 1/2 stana). U tom slučaju ugovor mora jasno navesti veličinu idealnog dijela, a obdarenik postaje suvlasnik s postojećim suvlasnicima uz sva prava i obveze iz suvlasničkog odnosa.
Vrijedi li darovni ugovor sklopljen u inozemstvu za nekretninu u Hrvatskoj?
Ugovor sklopljen vani priznaje se ako je ovjeren sukladno propisima te države i ako sadrži sve elemente koje traži hrvatsko pravo. Za upis u zemljišne knjige obično je potreban apostil ili legalizacija, kao i ovjereni prijevod sudskog tumača na hrvatski jezik.
Da li darovni ugovor mora biti racunalno napisan ili se moze napisati rucno (kemijskom olovkom).
Iako se u praksi preporučuje da darovni ugovor bude napisan na računalu, jer je čitkiji i pregledniji, teoretski može biti sastavljen i ručno, kemijskom olovkom, sve dok je u pisanom obliku i jasno izražava volju darovatelja.
Ključno je da ugovor sadrži sve zakonom propisane elemente, potpise svih stranaka i da su ti potpisi ovjereni kod javnog bilježnika. Bez ovjere potpisa, ugovor ne može poslužiti kao valjana osnova za upis promjene vlasništva u zemljišnim knjigama.
Darovao sam nekretninu (kucu) supruzi sa kojom sam jos u braku ali su se odnosi pogorsali. Katastsrski upis promjene o darivanju jos nije upisan. Dali je moguce opozvati darovni ugovor…
Poštovani, ovaj slučaj zahtijeva detaljnu analizu dokumentacije (sam ugovor, dokaz o predaji ugovora na provedbu u gruntovnici) i procjenu prirode “pogoršanja odnosa”. Neophodno je da se hitno obratite kvalificiranom odvjetniku za obiteljsko i stvarno pravo. On će moći precizno utvrditi postoje li zakonski temelji za opoziv.
Postovanje, 2016 godine baka mi je preko darovnog ugovora prepisala zemlju na kojoj je bila nelegalizirana vikendica, ja sam ju naknadno legalizirao. Baka ima dvoje djece, 2 kceri i zanima me moze li nakon bakine smrti, tetka traziti nuzni dio od te zemlje i kako bi se racunala vrijednost te zemlje, po sadasnjoj procjeni vrijednosti ili po vrijednosti iz 2016. godine?
Hvala unaprijed
Poštovani,Tetka ima pravo na nužni dio samo ako baka ne ostavi drugu imovinu. Što se vrijednosti tiče, gleda se stanje iz 2016. godine (nelegalizirano), ali po današnjim cijenama. Vaša ulaganja i legalizacija ne ulaze u izračun nužnog dijela. Za konkretniji savjet za vašu specifičnu sotuaciju najboje je kontaktirati odvjetnika.
Lp