Tabularna izjava – sto je, kada treba i kako se pise

Tabularna izjava je pismena izjava vlasnika nekretnine kojom bez uvjeta i bez roka pristaje da zemljišnoknjižni sud upiše promjenu vlasništva u korist druge osobe. Potreban je ovjeren potpis kod javnog bilježnika. Bez nje sud ne provodi uknjižbu, osim ako ugovor ili druga isprava takav pristanak već sadrže. U praksi se najčešće traži kod nasljeđivanja, starijih ugovora i razvrgnuća suvlasništva.

Netko dolazi u ured s rješenjem o nasljeđivanju starim dvije godine. Pita zašto stan u zemljišnoj knjizi još stoji na pokojnog roditelja. Rješenje je pravovaljano, ostavinska rasprava je gotova, nasljednik je odavno uveden u posjed – a upis se nikad nije dogodio. Razlog je skoro uvijek isti: rješenje nije sadržavalo jasnu klauzulu kojom se sudu nalaže upis. Nedostaje zasebna tabularna izjava.

Zašto rješenje ili ugovor sami po sebi često nisu dovoljni

Zemljišnoknjižni sud ne upisuje promjenu vlasništva samo zato što postoji valjan pravni posao. Potrebna je isprava koja sadrži jasnu, neuvjetovanu izjavu volje da se upis provede. U zemljišnoknjižnom žargonu to se zove klauzula intabulandi. Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/19, 128/22, 155/23, 127/24) tu izjavu smatra posebnim uvjetom za uknjižbu, odvojenim od samog pravnog posla. Ugovor o kupoprodaji, darovanju ili zamjeni može tu klauzulu već sadržavati. Tada posebna izjava nije potrebna. Rješenje o nasljeđivanju je rjeđe tako napisano, baš kao i stariji ugovori iz devedesetih i ranih dvijetisućitih, presude i nagodbe. U tim slučajevima sud zahtijeva zasebnu tabularnu izjavu prije nego što upiše ikakvu promjenu.

Dok se ta izjava ne pribavi, nekretnina u zemljišnoj knjizi i dalje formalno pripada staroj osobi, bez obzira na to što je stvarni odnos već odavno riješen. To nije samo papirologija. Stari upis nosi stvarni rizik, jer vjerovnik starog vlasnika može tražiti ovrhu baš na toj nekretnini. Njegova smrt može dodatno zakomplicirati stvar s novim nasljednim postupkom.

Što je tabularna izjava i tko je potpisuje

Tabularna izjava je kratak, formalan dokument. U njemu osoba upisana kao vlasnik u zemljišnoj knjizi izričito izjavljuje da pristaje na upis u korist druge osobe. Potpisuje ju onaj tko je trenutno upisan, ne onaj tko stječe pravo – to je točka koja ljude najčešće zbuni. Ako je vlasnik umro, izjavu daju njegovi nasljednici, svaki za svoj dio. Iznimka je slučaj kad je ostavinsko rješenje već odradilo taj posao. Izjava se ne odnosi na valjanost samog pravnog posla. Odnosi se isključivo na pristanak za provedbu upisa. Zato ne zamjenjuje ugovor, darovnicu ili rješenje – dolazi uz njih, kao dodatni dokument koji sudu daje formalnu osnovu za postupanje.

Tabularna klauzula u ugovoru ili zasebna izjava – razlika

Ljude često zbuni zašto je kod jednog ugovora sve gotovo za dan, a kod drugog treba dodatni dokument. Razlika je u tome je li klauzula intabulandi ugrađena u sam pravni posao ili nije.

Što mora sadržavati da bi sud prihvatio izjavu

Sud ne prihvaća izjavu napisanu slobodnim stilom. Mora sadržavati nekoliko elemenata bez kojih će zemljišnoknjižni sud tražiti dopunu ili odbiti prijedlog:

• potpune podatke o nekretnini kako glase u zemljišnoj knjizi – broj zemljišnoknjižne čestice, katastarska općina, poduložak i suvlasnički dio
• identifikacijske podatke davatelja i primatelja izjave – ime, prezime, OIB, adresu
• jasnu izjavu pristanka na upis, bez ikakvog uvjeta i bez roka
• naznaku u čiju korist i na temelju kojeg pravnog posla se upis traži
• ovjeren potpis davatelja izjave

Jedan detalj ljudi redovito previde. Formulacija poput “pristajem na upis nakon isplate posljednje rate” sud neće prihvatiti. Zemljišnoknjižni upis po svojoj prirodi ne trpi uvjete niti rokove. Pristanak mora biti čist i konačan u trenutku potpisa. Ne može ovisiti o nekom budućem događaju koji se tek treba dogoditi.

Ovjera kod javnog bilježnika i predaja na sud – korak po korak

Postupak je kratak, ali svaki korak mora biti točan:

1. Davatelj izjave dolazi osobno kod javnog bilježnika s osobnom iskaznicom.
2. Bilježnik ovjerava potpis – ne cijeli sadržaj izjave, samo potpis, što je jeftinije i brže od solemnizacije cijelog dokumenta.
3. Ovjerena izjava se prilaže zemljišnoknjižnom prijedlogu, zajedno s ugovorom, rješenjem ili drugom osnovnom isprava.
4. Prijedlog se predaje nadležnom zemljišnoknjižnom sudu, osobno, poštom ili preko javnog bilježnika.
5. Sud donosi rješenje o upisu, protiv kojeg je moguća žalba u roku od petnaest dana.

Troškovi ovjere potpisa kreću se u rasponu od nekoliko desetaka eura. Sve ovisi o broju stranica i primjeraka koji se ovjeravaju. Sudska pristojba za upis plaća se zasebno, prema vrijednosti nekretnine koja se upisuje. U uredu smo više puta vidjeli da ljudi plate ovjeru, ali zaborave da sam prijedlog za upis treba netko fizički predati sudu. Izjava sama ne pokreće ništa.

Kad vlasnik odbija potpisati ili se ne može pronaći

Ovo je situacija koja zna potrajati. Ako osoba upisana kao vlasnik odbija dati tabularnu izjavu, iako je pravni posao valjan i obveza postoji, rješenje se traži tužbom. Traži se utvrđenje obveze izdavanja tabularne izjave. Presuda tada zamjenjuje izjavu i sama postaje osnova za upis.

Slična je situacija kad je vlasnik umro, a nasljednici nisu dovršili ostavinski postupak. Tada se čeka rješenje o nasljeđivanju, jer bez utvrđenih nasljednika nitko nema ovlast potpisati ništa. Ima i rjeđih slučajeva: vlasnik se odselio u drugu državu, ne javlja se, punomoćnik ne postoji. Tu pomaže punomoć ovjerena kod inozemnog tijela uz apostille. Ona se zatim prilaže zajedno s tabularnom izjavom koju potpisuje punomoćnik u ime vlasnika.

Jedan takav slučaj se u uredu otegao preko godinu dana, jer se vlasnik iz Njemačke jednostavno nije javljao na pozive – nije čest scenarij, ali kad se dogodi, strpljenje je jedino što pomaže.

Kako ubrzati cijeli postupak

Prije nego što se krene u pisanje izjave, isplati se provjeriti kako nekretnina trenutno stoji u zemljišnoj knjizi. Zna se dogoditi da upisani podaci ne odgovaraju onome što stranke misle da je stanje. Preko vlasničkog lista ili online provjere nekretnine to se razjasni u roku od sat ili dva, bez odlaska na sud i čekanja u redu.

Kad se podaci potvrde, gotov predložak tabularne izjave ubrza samo pisanje dokumenta. Sadržaj i dalje mora odgovarati konkretnoj situaciji – broj čestice, podaci stranaka i formulacija pristanka moraju biti točni, a predložak samo daje ispravnu strukturu. Za nove ugovore je još jednostavnije: predložak kupoprodajnog ugovora s ugrađenom klauzulom intabulandi unaprijed rješava problem za koji bi inače kasnije trebala posebna izjava.

Prema bazi propisa na zakon.hr trenutni Zakon o zemljišnim knjigama i dalje je u verziji NN 63/19, 128/22, 155/23 i 127/24. Provjera na narodnim novinama isplati se svaki put kad nešto izgleda zastarjelo. Sljedeći korak je jednostavan. Prije zakazivanja termina kod bilježnika, provjerite zemljišnoknjižno stanje, pa tek onda pišite izjavu. Obrnutim redoslijedom se gotovo uvijek izgubi više vremena nego što se njime uštedi.

Naslovna slika: Vidal Balielo Jr. / Pexels