Ozakonjenje zgrade 2026 – rok je ukinut, DOF5/2011 ostaje

Zakon o izmjenama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 48/2026) ukinuo je rok za podnošenje zahtjeva za ozakonjenje – zahtjev se sada predaje u bilo kojem trenutku. Uvjet ostaje isti: zgrada mora biti vidljiva na ortofoto snimci DGU-a od 21. lipnja 2011.

Što zakon iz 2026. stvarno mijenja

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama donesen je 2012. godine. Rokovi za podnošenje zahtjeva produživani su nekoliko puta, zadnji put do 30. lipnja 2018. Nakon toga tko nije predao zahtjev u roku, ostao je bez mogućnosti ozakonjenja. Vrijedilo je to i ako je zgrada ispunjavala sve ostale uvjete. Izmjena objavljena u NN 48/2026 od 8. svibnja 2026. taj rok trajno uklanja. Zahtjev se može podnijeti u svakom trenutku, bez obzira na to koliko je godina prošlo od izgradnje.

To ne znači da se otvara novi krug legalizacije za sve što je sagrađeno bez dozvole. Uvjet ostaje isti kao i prije. Zgrada mora biti vidljiva na digitalnoj ortofoto karti DGU-a, izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja do 21. lipnja 2011., poznatoj kao DOF5/2011. Radovi i dogradnje izvedeni nakon tog datuma ne ulaze u opseg ozakonjenja.

Rok je ukinut, ali dokaz o datumu ostaje presudan

U geodetskoj praksi se baš oko tog dokaza najviše gubi vrijeme. Ako zgrada nije nedvojbeno vidljiva na DOF5/2011, zakon dopušta alternativu. Dovoljan je dokaz da je zgrada bila evidentirana na katastarskom planu ili drugoj službenoj kartografskoj podlozi do istog datuma. Elaborati i zahtjevi koje smo pratili u praksi pokazuju jedan obrazac. Upravo ta granica – DOF5 nejasan ili katastarski plan nepotpun – najčešće odgađa cijeli postupak za mjesece.

Nova odredba članka 10. stavka 3. unosi i ograničenje u drugom smjeru. Razlog odbijanja tu je presudan. Ako je zahtjev pravomoćno odbijen jer zgrada ne ispunjava uvjete, postupak se po istoj zgradi ne može ponovno pokrenuti. Iznimka vrijedi samo za zahtjeve odbijene zbog nepotpune dokumentacije ili neplaćene naknade – ti se mogu predati iznova.

Nova dokumentacija i podnošenje kroz eDozvolu

Dokumentacija koja se prilaže zahtjevu promijenjena je u cijelosti. Arhitektonska snimka izvedenog stanja tražila se do sada. Zamijenjena je geodetskim snimkom u GML formatu ili izvodom iz digitalnog katastarskog plana. Uz to ide i snimka izvedenog stanja, te izjave ovlaštenih inženjera da zgrada odgovara prikazanom stanju.

Zahtjev se predaje isključivo elektronički, putem sustava eDozvola. Ako dokumentacija nije u cijelosti priložena, zahtjev se po novom zakonu ne smatra predanim. Ne čeka se na dopunu kao ranije – postupak formalno nije ni započeo. Rješenje o izvedenom stanju stiže u korisnički pretinac informacijskog sustava, a strankama koje pretinac nemaju, poštom. Javna objava na oglasnim pločama tijela zamijenjena je elektroničkom oglasnom pločom u trajanju od osam dana.

Naknada, komunalni doprinos i što se briše iz zahtjeva

Naknada za zadržavanje zgrade sada se izražava u eurima. Umjesto dosadašnjih 1.500 kuna, iznosi 500 eura. Komunalni doprinos ostaje obveza kao i prije. Iz zahtjeva je izbrisan dio koji se odnosio na vodni doprinos. Ta se stavka više ne traži kao uvjet za rješenje.

Rješenje o izvedenom stanju i upis u zemljišnu knjigu

Rješenje o izvedenom stanju nije samo potvrda da je zgrada legalna. Katastarski ured po službenoj dužnosti dostavlja to rješenje nadležnom sudu radi upisa u zemljišnu knjigu. Vlasnik tako ne mora sam pokretati zemljišnoknjižni postupak. Nezavršena zgrada za koju je doneseno rješenje može se dovršiti bez lokacijske ili građevinske dozvole, ali samo unutar gabarita koji su rješenjem ozakonjeni. Promjena namjene zgrade i dalje traži redovnu građevinsku dozvolu. Nadležnost za cijeli postupak sada je na Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Ono što elaborati u praksi redovito pokažu je razlika između rješenja i stvarnog upisa. Katastarski ured šalje rješenje sudu. Provedba u zemljišnoj knjizi ponekad kasni ili se zagubi među predmetima. Provjera da je upis stvarno proveden nije formalnost. Bez nje vlasnički list i dalje pokazuje staro, neuknjiženo stanje.

Zašto prije ozakonjenja provjeriti katastarske i zemljišnoknjižne podatke

Prije pokretanja postupka korisno je znati točno stanje čestice i upisa, ne tek pretpostaviti ga. Provjera čestice pokazuje katastarske podatke o parceli na kojoj zgrada stoji – broj, površinu, način uporabe. To vrijedi provjeriti prije nego se uopće krene u prikupljanje dokumentacije za eDozvolu.

Za kupce koji razmatraju nekretninu koja još nije ozakonjena, ili za vlasnike koji se spremaju na postupak, vlasnički list pokaže stanje upisa odmah. Bez odlaska na sud, bez e-Građana. Kad je u igri i provjera tereta, namjene i statusa nekretnine prije nego se potpiše predugovor, provjera nekretnine online daje širu sliku u jednom koraku. Katastor.hr tu dokumentaciju dostavlja na e-mail u pravilu u roku od 1 do 2 sata. Isto preko šaltera ili eDozvole, uz zakazivanje i čekanje u redu, lako potraje danima.

Kod zgrada s dužom povijesti – naslijeđenih, kupljenih prije desetljeća, dograđivanih kroz godine – rijetko je dovoljan samo jedan dokument. Komplet vlasničke dokumentacije objedinjuje vlasnički list, kopiju katastarskog plana i izvatke potrebne za provjeru. Sve to prije nego se zahtjev za ozakonjenje uopće preda.

Agenti koji nekretninu stavljaju u oglas rijetko pitaju kupca je li zgrada ozakonjena – a trebali bi. Oglas za nekretninu koja čeka rješenje o izvedenom stanju, ili ga nema uopće, kasnije zna upropastiti cijeli posao kod javnog bilježnika. Provjera upisa i katastarskih podataka prije objave oglasa košta malo vremena, a štedi tjedne pregovora koji padnu u vodu tek na potpisu.

Najčešća pitanja

Vrijedi li ozakonjenje za zgrade izgrađene nakon 2011.?

Ne. Uvjet vidljivosti na DOF5/2011, odnosno dokaz katastarskog plana do 21. lipnja 2011., ostaje nepromijenjen. Zgrade i radovi izvedeni nakon tog datuma ne mogu se ozakoniti po ovom zakonu.

Mogu li ponovno predati zahtjev ako mi je prije bio odbijen?

Ovisi zašto je odbijen. Ako je zahtjev pravomoćno odbijen jer zgrada ne ispunjava uvjete, novi se po članku 10. stavku 3. ne može pokrenuti. Zahtjevi odbijeni zbog nepotpune dokumentacije ili neplaćene naknade iznimka su. Ti se mogu predati iznova.

Treba li mi i dalje arhitektonska snimka?

Ne u obliku u kojem se tražila ranije. Zamjenjuju ju geodetski snimak u GML formatu ili izvod iz digitalnog katastarskog plana. Uz to idu snimka izvedenog stanja i izjave ovlaštenih inženjera.

Upisuje li se ozakonjena zgrada automatski u zemljišnu knjigu?

Katastarski ured po službenoj dužnosti dostavlja rješenje o izvedenom stanju nadležnom sudu, koji na temelju njega provodi upis. Vrijedi ipak provjeriti je li upis stvarno proveden. Provedba u zemljišnoj knjizi zna kasniti za rješenjem.

Koliko traje postupak ozakonjenja nezakonito izgrađene zgrade?

Zakon ne propisuje jedinstven rok za izdavanje rješenja. Trajanje ovisi o opterećenosti nadležnog tijela, a prije svega o urednosti dokumentacije. Nepotpun zahtjev kroz eDozvolu se ne smatra predanim, pa se postupak zna zaglaviti i prije nego stvarno započne.

Tko tek razmatra postupak, prvi korak nije sam zahtjev. Prvi korak je provjera podataka o čestici i trenutnog upisa. Ta provjera traje sat ili dva, a odgovor na nju često odluči hoće li se u ozakonjenje ulaziti preko DOF5 dokaza ili preko katastarskog plana.

Naslovna slika: David Brown / Pexels