Plodouživanje – što smije plodouživatelj i tko plaća koje troškove

Majka želi kuću prepisati na kćer, ali ne želi ostati bez krova nad glavom ni ovisiti o tome kako će se odnosi razvijati. Rješenje koje se u takvim situacijama najčešće spominje je plodouživanje – vlasništvo ide na dijete, a pravo korištenja ostaje roditelju do kraja života. Zvuči jednostavno, ali u praksi se sve lomi na dva pitanja – što plodouživatelj točno smije i tko plaća što. Ovaj tekst objašnjava sadržaj tog prava, podjelu troškova, razliku prema pravu stanovanja i zašto bez uknjižbe pravo zapravo ne postoji.

Što plodouživatelj smije

Plodouživanje je osobna služnost uređena Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Plodouživatelj je ovlašten nekretninu posjedovati i koristiti u skladu s njezinom namjenom te ubirati njezine plodove i koristi. To uključuje i najamninu odnosno zakupninu, ako se tako ugovori – dakle plodouživatelj stan može i izdati i zadržati prihod.

Granica je supstanca nekretnine. Plodouživatelj ne smije mijenjati namjenu nekretnine niti poduzimati zahvate kojima se bitno mijenja ili umanjuje njezina supstanca bez pisane suglasnosti vlasnika. Drugim riječima – koristiti da, prekrojiti ne.

Ono što plodouživatelj nikako ne može jest prodati nekretninu ili je opteretiti hipotekom, jer nije vlasnik. Vlasnik pak, s druge strane, ne smije za trajanja plodouživanja poduzimati radnje kojima bi plodouživatelju onemogućio ili bitno otežao izvršavanje njegovog prava.

Tko plaća režije, a tko krov

Ovo je u praksi najčešći izvor svađa i zato mora biti napisano crno na bijelo. Logika podjele je jednostavna – tko koristi, taj plaća tekuće, a vlasnik snosi ono što se tiče same zgrade.

Plodouživatelj o svom trošku snosi redovito održavanje i tekuće popravke, režijske troškove poput struje, vode, plina i odvoza otpada, te komunalnu naknadu i druga redovita javna davanja vezana uz korištenje nekretnine. Dužan je nekretninu koristiti pažnjom dobrog domaćina i bez odgode obavijestiti vlasnika kada uoči da su potrebni izvanredni popravci.

Vlasnik snosi troškove izvanrednih popravaka supstance – krovište, konstrukcija, zajedničke instalacije i slično – kao i izvanredna javna davanja koja terete samu nekretninu. Osiguranje je stavka koja može ići na bilo koju stranu, pa je vrijedi izričito dogovoriti i upisati u ugovor.

Doživotno ili na rok

Plodouživanje se može osnovati doživotno, za života plodouživatelja, ili na određeni rok koji teče od dana upisa u zemljišnu knjigu. Doživotna varijanta uobičajena je u obiteljskim situacijama, dok se rok koristi kada se pravo daje privremeno, primjerice za razdoblje dok netko studira ili dok se ne riješi stambeno pitanje.

Plodouživanje može biti besplatno ili uz naknadu, jednokratnu ili mjesečnu. U obiteljskim odnosima gotovo je uvijek besplatno, ali kod plodouživanja uz naknadu porezni tretman nije samorazumljiv i vrijedi ga provjeriti u nadležnoj ispostavi Porezne uprave prije potpisa.

Pravo prestaje smrću plodouživatelja, odnosno istekom ugovorenog roka, te odricanjem plodouživatelja. Kod odricanja plodouživatelj izdaje brisovno očitovanje s ovjerenim potpisom, jer se bez te isprave pravo ne može izbrisati iz zemljišne knjige. Tu odredbu vrijedi ugovoriti unaprijed. Nakon prestanka plodouživatelj ili njegovi nasljednici vlasniku predaju posjed nekretnine u stanju u kakvom je primljena, uz uvažavanje redovitog trošenja.

Darovanje uz pridržaj plodouživanja

Najčešća kombinacija u praksi. Roditelj daruje nekretninu djetetu, ali si zadržava plodouživanje – dijete postaje vlasnik odmah, a roditelj u kući ostaje do kraja života i nekretnina se za njegova života ne može prodati bez tereta koji je upisan.

Važan praktični detalj – u toj se situaciji ne sklapaju dva odvojena ugovora. Klauzula o pridržaju plodouživanja u pravilu se ugrađuje izravno u darovni ugovor, pa samostalni ugovor o plodouživanju nije potreban. Samostalni ugovor koristi se kada se plodouživanje osniva neovisno o prijenosu vlasništva, primjerice kada vlasnik pravo daje osobi kojoj ništa ne daruje.

Za prijenos vlasništva unutar obitelji pogledajte primjer ugovora o darovanju nekretnine. Ako je pak ideja da netko o vama brine i uzdržava vas u zamjenu za nekretninu koja mu pripada tek nakon smrti, to je posve drugi institut i za njega postoji ugovor o doživotnom uzdržavanju.

Plodouživanje i pravo stanovanja nisu isto

Ljudi ta dva prava redovito miješaju, a razlika je velika i mjeri se u novcu.

Pravo stanovanja je uže – obuhvaća samo stanovanje u nekretnini. Nositelj tog prava u nekretnini smije živjeti, ali je ne smije izdavati u najam niti ubirati druge plodove. Plodouživanje je šire – uz korištenje daje i pravo na plodove i koristi, uključujući najamninu.

Zato prije potpisa odgovorite na jedno pitanje – želite li osobi omogućiti samo da negdje živi ili i da od nekretnine ima prihod. Odgovor određuje koje se pravo osniva. Naknadna promjena znači novi ugovor, novu ovjeru i novi upis.

Uknjižba i brisanje

Pravo plodouživanja nastaje tek upisom u zemljišnu knjigu. Potpisan ugovor bez uknjižbe nije stvarno pravo i ne štiti plodouživatelja prema trećima – a upravo je zaštita ono zbog čega se ovaj posao i radi.

Za upis je potrebna tabularna izjava vlasnika, kojom on bezuvjetno i neopozivo dopušta da se plodouživanje uknjiži bez njegovog daljnjeg pitanja. Potpis vlasnika na ugovoru odnosno na toj izjavi obavezno se ovjerava kod javnog bilježnika, inače zemljišnoknjižni sud upis neće provesti. Zemljišnoknjižne podatke prepišite točno iz aktualnog vlasničkog lista.

Ako vam treba gotov dokument, pripremili smo primjer ugovora o plodouživanju u Word formatu – s doživotnom varijantom i varijantom na rok, izborom uz naknadu ili bez naknade, jasno razdvojenim obvezama vlasnika i plodouživatelja, tabularnom izjavom i uputama za ovjeru i uknjižbu. Preuzimate ga odmah nakon plaćanja.

Česta pitanja

Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.