Zašto oglasnici ne provjeravaju vlasništvo nekretnine i kako se zaštititi kod kupnje preko oglasa

Kupnja nekretnine preko oglasa najčešći je način traženja stana, kuće ili zemljišta u Hrvatskoj, no malo kupaca zna da klasični oglasnici ne provjeravaju ništa od onoga što je oglašivač upisao. Podatke o vlasništvu, teretima i namjeni zemljišta kupac mora sam provjeriti prije nego što uplati kaparu.

U ovom članku objašnjavamo kako rade veliki oglasnici, koje su najčešće zamke kod kupnje preko oglasa i koju provjeru vlasništva prije kupnje treba napraviti prije nego što se stranke uopće dogovore oko kapare.

Kako rade klasični oglasnici nekretnina

Veliki oglasnici nekretnina rade po jednostavnom principu – oglašivač otvori profil, unese podatke o nekretnini i objavi oglas. Nitko od strane oglasnika ne provjerava je li osoba doista vlasnik, odgovara li opisana kvadratura stvarnom stanju u zemljišnim knjigama ili postoje li na nekretnini upisani tereti.

To znači da su cijena, kvadratura, godina izgradnje i pravni status nekretnine u potpunosti prepušteni dobroj volji oglašivača. Kupac koji se osloni isključivo na tekst oglasa i fotografije stavlja se u ranjivu poziciju, jer nema nikakvo jamstvo da ono što piše u oglasu odgovara stanju u vlasničkom listu.

Sustav objave je namjerno jednostavan i brz kako bi privukao što veći broj oglasa, no ta jednostavnost ima svoju cijenu – odgovornost za provjeru u potpunosti pada na kupca.

Tipične prevare i zamke kod kupnje preko oglasa

Iskustva kupaca i odvjetnika koji se bave nekretninama pokazuju da se određeni obrasci prevara i problema ponavljaju iz godine u godinu. Prepoznavanje ovih situacija prva je linija obrane prije nego što se uplati kapara.

• Lažni vlasnik – osoba se predstavlja kao vlasnik ili opunomoćenik, iako u zemljišnim knjigama uopće nije upisana kao vlasnik nekretnine
• Suvlasnik bez suglasnosti ostalih – jedan od više suvlasnika oglašava prodaju cijele nekretnine iako nema pristanak preostalih suvlasnika
• Nekretnina pod ovrhom – na čestici je upisana zabilježba ovrhe, a oglašivač to prešućuje jer se nada da će prodaju stići izvršiti prije nastavka postupka
• Plomba u zemljišnoj knjizi – postoji nezavršen zahtjev u postupku, zbog čega upis novog vlasnika privremeno nije moguć ili je odgođen
• Nesređeni papiri “riješit ćemo poslije” – prodavatelj obećava da će urediti izvanknjižno vlasništvo ili legalizaciju nakon potpisa predugovora, što kupca ostavlja bez sigurnosti
• Zemljište koje nije građevinsko – u oglasu piše “građevinsko zemljište”, no prostorni plan pokazuje poljoprivrednu ili drugu namjenu na kojoj se ne može graditi

Zajednička crta svih ovih situacija je da se otkrivaju tek kad kupac sam zatraži službeni ZK izvadak ili provede provjeru čestice – a to je često prekasno ako je kapara već uplaćena.

7 provjera prije uplate kapare

Prije nego što kupac potpiše predugovor i uplati kaparu, preporučuje se sustavno proći sedam koraka provjere. Svaka provjera ima svoj izvor podataka i okvirno vrijeme trajanja.

Ove korake ne treba shvatiti kao formalnost nego kao standardnu pripremu koju provode i banke prije odobrenja kredita i javni bilježnici prije ovjere ugovora. Kupac koji ih preskoči preuzima rizik koji bi inače lako mogao izbjeći.

Kako Katastor rješava taj problem – oznaka Čestica provjerena

Za razliku od velikih oglasnika, oglasnik nekretnina na katastor.hr nudi oznaku “Čestica provjerena” – Katastor je za tu konkretnu nekretninu provjerio vlasničko stanje iz zemljišne knjige, katastarske podatke, namjenu iz prostornog plana, gradivost, dozvole i terete. Oznaka vrijedi 90 dana od provjere, a kupac odmah vidi točke provjere umjesto da sam luta po različitim portalima.

Uz svaki oglas kupac može jednim klikom naručiti vlasnički list te nekretnine, pokrenuti punu provjeru čestice za 9 € ili preuzeti primjer ugovora o kupoprodaji. Prodavatelj sa svoje strane može uz oglas priložiti dokumente poput vlasničkog lista, koji se kupcu daju uz zahtjev – čime se transparentnost gradi na obje strane transakcije.

Prve tri provjere čestice besplatne su uz unos e-mail adrese, dok puna provjera jedne čestice, koja uključuje sve dostupne podatke o vlasništvu, teretima i namjeni, iznosi 9 €. To znači da kupac ne mora otvarati zasebne prozore na Geoportalu DGU, ISPU-u i OSS uređenoj zemlji – sve relevantne informacije dostupne su na jednom mjestu, bez lutanja po portalima.

Zašto vlasnički list jednim klikom mijenja pregovaračku poziciju kupca

Kad kupac uz oglas može odmah naručiti službeni ZK izvadak, koji obično stiže e-mailom isti dan, prestaje ovisiti isključivo o riječi prodavatelja. Dokument pokazuje pravo stanje – tko je upisan kao vlasnik, postoje li suvlasnici, ima li tereta na C listu i je li upisana plomba.

Ta informacija kupcu daje realnu osnovu za pregovore. Ako se pokaže da postoji hipoteka koju prodavatelj nije spomenuo, kupac to može otvoreno postaviti kao uvjet kupnje – primjerice da se hipoteka podmiri i briše prije primopredaje ili iz same kupoprodajne cijene.

Kada je nužno uključiti odvjetnika ili javnog bilježnika

Provjera čestice i vlasnički list rješavaju najveći dio rizika, no određene situacije zahtijevaju i stručnu pravnu pomoć. To se odnosi prije svega na slučajeve izvanknjižnog vlasništva, nasljedstva koje još nije riješeno ostavinskim postupkom, kupnje s postojećim teretima koje treba brisati istovremeno s prijenosom vlasništva, ili kupnje preko punomoćnika.

U takvim slučajevima isplati se unaprijed angažirati odvjetnika koji će pregledati dokumentaciju i javnog bilježnika koji će ovjeriti ugovor. Popis provjerenih stručnjaka po županijama – geodeta, javnih bilježnika, odvjetnika i arhitekata – dostupan je u direktoriju stručnjaka na Katastoru.

Kako izgleda siguran postupak kupnje preko oglasa – korak po korak

Umjesto da se oslanja isključivo na tekst oglasa, kupac koji želi svesti rizik na minimum može slijediti jednostavan slijed koraka koji spaja provjeru s pregovorima.

1. Zatraži broj katastarske čestice od prodavatelja ili ga pronađi preko adrese
2. Pokreni besplatnu provjeru čestice uz e-mail kako bi dobio prvi uvid u granice, namjenu i osnovne podatke
3. Naruči vlasnički list kako bi utvrdio tko je stvarni vlasnik i postoje li tereti
4. Pokreni punu provjeru čestice ako je riječ o većoj investiciji, radi potpune slike o gradivosti i dozvolama
5. Provjeri odgovara li opisano stanje na terenu onome što piše u dokumentima (kvadratura, granice, pristupni put)
6. Pripremi predugovor ili ugovor uz pomoć primjera ugovora ili uz odvjetnika za složenije slučajeve
7. Tek nakon svega ovoga uplati kaparu i dogovori ovjeru kod javnog bilježnika

Kad je nekretnina oglašena s oznakom “Čestica provjerena”, dio ovih koraka kupac dobiva odmah uz sam oglas, čime se cijeli postupak značajno skraćuje.

Isti princip vrijedi i za strane kupce, kojima je nepoznavanje hrvatskog sustava zemljišnih knjiga dodatna otežavajuća okolnost. Zato je oglasnik dostupan i na engleskom te njemačkom jeziku, kako bi kupac iz inozemstva mogao razumjeti opis nekretnine i status provjere bez prevoditelja, prije nego što uopće stupi u kontakt s prodavateljem.

Informacije u ovom članku informativne su prirode i ne zamjenjuju pravni savjet.

Često postavljana pitanja

Provjeravaju li veliki oglasnici tko je vlasnik nekretnine?

Ne. Veliki oglasnici objavljuju podatke koje unese oglašivač bez provjere vlasništva, tereta ili namjene zemljišta. Odgovornost za provjeru u potpunosti je na kupcu, koji tu provjeru mora sam zatražiti prije potpisivanja bilo kakvog dokumenta.

Što znači oznaka “Čestica provjerena” na Katastoru?

Znači da je Katastor za tu konkretnu nekretninu provjerio vlasničko stanje iz zemljišne knjige, katastarske podatke, namjenu iz prostornog plana, gradivost, dozvole i terete. Oznaka vrijedi 90 dana od datuma provjere.

Koliko košta provjera čestice prije kupnje?

Prve tri provjere čestice besplatne su uz unos e-mail adrese. Puna provjera jedne čestice, koja uključuje sve dostupne podatke o vlasništvu, gradivosti i teretima, iznosi 9 €.

Kako brzo stiže vlasnički list naručen preko interneta?

Vlasnički list naručuje se online, a isporuka na e-mail obično stiže isti dan. Time se izbjegava odlazak na šalter i čekanje u redu.

Što ako oglašivač nije stvarni vlasnik nekretnine?

Ako se provjerom utvrdi da osoba koja oglašava prodaju nije upisana kao vlasnik u zemljišnoj knjizi, kupnju treba odmah zaustaviti. Bez suglasnosti stvarnog vlasnika ili valjane punomoći takva transakcija nema pravnu osnovu.

Je li potrebno angažirati odvjetnika za svaku kupnju preko oglasa?

Nije nužno kod jednostavnih transakcija bez tereta i s urednim vlasništvom, no kod izvanknjižnog vlasništva, nasljedstva koje nije riješeno, postojećih tereta ili kupnje preko punomoćnika angažman odvjetnika snažno se preporučuje.

Može li se otkriti plomba u zemljišnoj knjizi prije uplate kapare?

Da. Plomba se vidi na vlasničkom listu i u provjeri čestice, pa je važno tu provjeru napraviti prije potpisivanja predugovora, ne nakon njega.