Početna / Baza znanja / Ugovori
Darovanje uz teret – Razlika od doživotnog uzdržavanja
Majka (71) živi u stanu koji želi prepisati kćeri, ali strahuje da ostane bez krova nad glavom ako se odnosi poremete. Rješenje koje hrvatski javni bilježnici svakodnevno sastavljaju zove se darovanje uz teret – prijenos vlasništva odmah, uz zadržavanje prava stanovanja ili plodouživanja do kraja života.
Trebate vlasnički list?
Ispunite obrazac s adresom - dokument stiže na e-mail najčešće unutar 2 sata.
Zatražite vlasnički listPredložak spreman za preuzimanje
Ugovor o darovanju nekretnine – primjer
Profesionalno sastavljen predložak, isporuka odmah na e-mail nakon narudžbe.
Preuzmite predložakPogledajte sve predloške ugovora i obrazaca na jednom mjestu
Institut zvuči jednostavno, no u praksi skriva porezne zamke, nasljednopravne sukobe i rizik od ovrha. Ovaj vodič objašnjava kako darovanje uz teret funkcionira u Hrvatskoj 2026., kako se razlikuje od doživotnog uzdržavanja i što obvezno mora pisati u ugovoru da bi ostao pravno provediv.
Što je darovanje uz teret
Darovanje uz teret (lat. donatio sub modo) je pravni posao kojim darovatelj besplatno prenosi vlasništvo nekretnine na obdarenika, ali uz nametnutu obvezu. Regulira ga Zakon o obveznim odnosima (čl. 479.-498.), a stvarnopravne učinke Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96).
Pravilo je jednostavno: dok je vrijednost tereta manja od vrijednosti nekretnine, posao ostaje darovanje. Kad teret dosegne ili premaši vrijednost nekretnine, posao postaje naplatni (kupoprodaja ili zamjena) s drugačijim poreznim tretmanom.
Primjer: otac daruje stan vrijedan 150.000 EUR sinu uz obvezu preuzimanja preostalog kredita od 30.000 EUR. Neto korist sina je 120.000 EUR, pa posao ostaje darovanje. Da je kredit iznosio 140.000 EUR, porezna uprava bi transakciju gledala kao kvazi-kupoprodaju.
Vrste tereta u praksi
Teret može biti stvarnopravni (upisuje se u zemljišne knjige) ili obvezno-pravni (djeluje samo između ugovornih strana). Razlika je bitna: stvarnopravni teret obvezuje svakog budućeg vlasnika, obvezno-pravni nestaje prodajom nekretnine.
| Vrsta tereta | Primjer iz prakse | Upis u zemljišne knjige | Trajanje |
|---|---|---|---|
| Plodouživanje | Roditelj zadržava pravo korištenja i iznajmljivanja stana | Da – teretovnica (list C) | Doživotno |
| Pravo stanovanja | Roditelj osobno stanuje, ne smije iznajmiti | Da – osobna služnost | Doživotno |
| Financijska obveza | Dijete preuzima kredit od 25.000 EUR | Ne | Do isplate |
| Obveza uzdržavanja | Obdarenik plaća životne troškove darovatelja | Ne | Doživotno |
| Zabrana otuđenja | Ne smije prodati 10 godina | Da – zabilježba | Određeno |
| Obveza prema trećem | Isplata 20.000 EUR sestri obdarenika | Ne | Jednokratno |
Plodouživanje je najčešći izbor jer pokriva i korištenje i ubiranje plodova (najamnine). Pravo stanovanja (habitatio) je uže – darovatelj smije samo osobno stanovati. Za većinu roditelja prihvatljivija je šira varijanta.
Darovanje uz teret nasuprot doživotnom uzdržavanju
Ova dva instituta se stalno miješaju, a razlike su presudne. Doživotno uzdržavanje je naplatni dvostranoobvezni posao kod kojeg se vlasništvo prenosi tek nakon smrti primatelja. Darovanje uz teret prenosi vlasništvo odmah.
| Kriterij | Darovanje bez tereta | Darovanje uz teret | Doživotno uzdržavanje |
|---|---|---|---|
| Priroda posla | Besplatan | Besplatan s ograničenjem | Naplatan |
| Prijenos vlasništva | Odmah | Odmah, uz teret | Nakon smrti |
| Porez (I. nasljedni red) | Oslobođeno | Oslobođeno | Oslobođeno |
| Ostavinska masa | Puna vrijednost | Vrijednost minus teret | Ne uračunava se |
| Nužni dio – izloženost | Visoka | Srednja | Niska |
| Opoziv | Nezahvalnost | Nezahvalnost ili neispunjenje tereta | Neispunjenje obveze |
| Forma | Ovjera potpisa | Ovjera ili solemnizacija | Solemnizacija (obavezno) |
Prednost darovanja uz teret je brzina – obdarenik se odmah upisuje kao vlasnik. Mana je izloženost zahtjevima nužnih nasljednika. Doživotno uzdržavanje obrnuto: sigurniji nasljednopravno, ali dulji put do vlasništva.
Porezne obveze i rokovi
Darovanje u ravnoj liniji srodstva (roditelji, djeca, unuci) i između bračnih drugova oslobođeno je poreza na promet nekretnina prema Zakonu o lokalnim porezima. Pravilo vrijedi jednako za darovanje s teretom i bez njega.