E Izvadak iz Zemljišne knjige – Kako ga dobiti, Što sadrži i zašto vam je potreban

Što je e Izvadak iz Zemljišne Knjige?

Definicija e Izvatka

e Izvadak iz zemljišne knjige je digitalni dokument koji sadrži sve podatke o određenoj nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Republike Hrvatske. Riječ je o službenom elektroničkom dokumentu koji ima istu pravnu snagu kao i papirnata verzija izvadka. Dostupan je putem interneta, čime se znatno pojednostavljuje pristup informacijama o nekretninama.

Digitalizacija zemljišnih knjiga donijela je značajan korak prema transparentnosti vlasništva i ubrzanju pravnih i administrativnih postupaka. e Izvadak se koristi za provjeru vlasništva, u svrhu prodaje nekretnine, ishođenja kredita, rješavanja pravnih sporova i mnogih drugih situacija gdje je bitno dokazati vlasničke odnose nad imovinom.

Također, valja napomenuti kako e Izvadak nije samo praktičan nego i besplatan ako ga preuzimate putem sustava e-Građani. Pristup mu je omogućen svim građanima koji posjeduju vjerodajnice (npr. mToken, eOI, itd.) i registrirani su u sustavu e-Građani.

E izvadak iz zemljišne knjige zatražite putem ove forme

Razlika između fizičkog i elektroničkog izvatka

Glavna razlika između fizičkog i elektroničkog izvatka leži u obliku i načinu pristupa dokumentu. Fizički izvadak iz zemljišne knjige možete dobiti u zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda, dok elektronički izvadak možete preuzeti odmah putem interneta.

Elektronički izvadak nudi nekoliko prednosti:

• Dostupan 0-24 sata, neovisno o radnom vremenu sudova.
• Nema čekanja u redovima.
• Dokument ima jednaku pravnu vrijednost kao i papirnata verzija.
• Moguće ga je više puta preuzeti i ispisati po potrebi.

No, treba pripaziti: iako je e Izvadak pravno vrijedan, neke institucije (posebno u postupcima koji zahtijevaju ovjerene primjerke) mogu zahtijevati fizičku kopiju s pečatom suda. U tom slučaju, potrebno je pribaviti izvadak izravno u zemljišnoknjižnom uredu ili naručiti ovjereni prijepis putem javnog bilježnika.

Zašto je e Izvadak iz Zemljišne Knjige važan?

Pravna sigurnost vlasništva

Zemljišne knjige su ključan alat za osiguranje pravne sigurnosti vlasništva nad nekretninama. e Izvadak iz zemljišne knjige dokaz je o tome tko je vlasnik određene nekretnine, kolike su površine i gdje se nalazi. On osigurava transparentnost i omogućuje svakom građaninu da u nekoliko klikova provjeri je li osoba koja tvrdi da je vlasnik zapravo i upisana kao vlasnik.

Zamislite situaciju u kojoj kupujete stan – bez zemljišnoknjižnog izvatka ne možete znati ima li prodavatelj pravo prodati tu nekretninu. Još važnije, izvatak pokazuje postoje li tereti poput hipoteka, založnih prava, prava služnosti ili sudskih sporova. Time se štitite od potencijalnih prijevara i pravnih komplikacija.

e Izvadak služi i odvjetnicima, javnim bilježnicima, bankama i sudovima u svakodnevnom radu. Bez njega se ne može obaviti niti jedan ozbiljan pravni ili financijski posao vezan uz nekretnine. Upravo zato se često kaže da je e Izvadak „osobna iskaznica“ vaše nekretnine.

Ključni dokument kod kupoprodaje nekretnina

Kupoprodaja nekretnina bez provjere zemljišnih knjiga je kao vožnja bez karte – možda će proći, ali riskirate velike probleme. e Izvadak je osnovni dokument koji kupac treba pregledati prije nego što potpiše bilo kakav predugovor ili uplati kaparu.

Prvo, provjerava se vlasnik – je li osoba koja prodaje stan upisana kao jedini vlasnik ili ima više suvlasnika. Zatim se gleda C list, gdje su navedeni svi tereti – ako je, primjerice, na nekretninu upisana hipoteka banke, kupac mora biti svjestan da ona ostaje i nakon prodaje, ako nije drugačije dogovoreno.

Također, putem e Izvatka možete saznati je li nekretnina predmet nekog sudskog spora ili je blokirana zbog ovrhe. Sve ove informacije štite vas od mogućih gubitaka i neugodnosti.

Dobar savjet: nikada ne kupujte nekretninu bez aktualnog e Izvatka! On mora biti svježe preuzet (ne stariji od 15 dana), jer se stanje u zemljišnim knjigama može brzo promijeniti.

Gdje i kako dobiti e Izvadak iz Zemljišne Knjige (Vlasnički list) ?

Putem platforme Katastor.hr

Osim što je ova usluga dostupna 0-24h, omogućuje vam da e izvadak iz zemljišne knjige pohranite digitalno, ispišete ili pošaljete e-poštom bilo kome – pravnim ili fizičkim osobama.

Svaki takav e izvadak iz zemljišne knjige ima pravnu valjanost te u slučaju da vam treba za npr. kredit, sud itd. označite službenu verziju.

Putem e-Građani sustava

Najjednostavniji način za dobivanje e Izvatka je putem državnog sustava e-Građani. Ako imate pristup ovom sustavu, možete vrlo brzo i besplatno preuzeti e izvadak iz zemljišne knjige za bilo koju nekretninu u Hrvatskoj.

Koraci su jednostavni:

1. Prijavite se na e-Građani koristeći elektroničku vjerodajnicu.
2. Odaberite uslugu „Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS).“
3. Upišite katastarsku općinu i broj zemljišnoknjižnog uloška (ZKUL) ili adresu.
4. Kliknite na „Prikaži“ i zatim preuzmite e izvadak iz zemljišne knjige u PDF formatu.

Osim što je ova usluga dostupna 0-24h, omogućuje vam da izvadak pohranite digitalno, ispišete ili pošaljete e-poštom bilo kome – pravnim ili fizičkim osobama.

Putem službene web stranice Ministarstva pravosuđa

Moguće komplikacije i kako ih izbjeći

Iako je cijeli proces digitaliziran, ponekad možete naići na prepreke. Primjerice:

• Nemate vjerodajnicu za pristup e-Građanima.
• Ne znate točan broj ZKUL-a ili katastarsku općinu.
• Sustav je privremeno nedostupan zbog tehničkih problema.

Rješenje? Uvijek provjerite podatke unaprijed, a ako niste sigurni, zatražite pomoć Katastor.hr platforme putem maila podrska@katastor.hr ili na +385 99 830 8000

Što sadrži e Izvadak iz Zemljišne Knjige?

Pregled sadržaja izvatka

e Izvadak iz zemljišne knjige sastoji se od tri glavna dijela: lista A, lista B i lista C. Svaki od tih dijelova pruža specifične informacije:

A list (posjedovni list)

Ovdje su navedeni opći podaci o nekretnini:

• Katastarska općina
• Broj zemljišnoknjižnog uloška
• Broj čestice
• Površina
• Kultura (npr. kuća, oranica, livada)
• Način uporabe (stambeno, gospodarsko, poljoprivredno)

B list (vlasnički list)

Ovo je najvažniji dio izvatka jer prikazuje vlasničku strukturu:

• Ime i prezime (ili naziv pravne osobe) vlasnika
• OIB vlasnika
• Način stjecanja (kupnja, nasljeđivanje, darovanje)
• Datum upisa vlasništva
• Udjeli (ako je više suvlasnika)

C list (teretovni list)

C list prikazuje sve terete i ograničenja vezana uz nekretninu:

• Hipoteke i založna prava
• Prava služnosti
• Zabilježbe sudskih postupaka
• Ovrhe i blokade

Svaki od ovih dijelova može sadržavati bitne informacije koje mogu utjecati na pravni status i vrijednost nekretnine. Zato je pravilno tumačenje izvatka ključno, osobito kod kupoprodaje ili prijenosa vlasništva.

Kako tumačiti e Izvadak iz Zemljišne Knjige?

Uobičajene oznake i što znače

Jedna od najčešćih prepreka prilikom čitanja e Izvatka iz zemljišne knjige je razumijevanje stručnih pojmova i oznaka. Mnogi građani se nađu zbunjeni kada vide kratice poput “zk.ul.”, “č.br.”, “v.1/2”, “plomba”, “z.k. upis” ili “zabilježba”. Da biste ispravno tumačili što piše u vašem izvatku, važno je razumjeti što te oznake znače.

Evo nekoliko najčešćih:

• Zk.ul. – Zemljišnoknjižni uložak; broj pod kojim je nekretnina upisana.
• Č.br. – Broj katastarske čestice.
• Plomba – Privremena oznaka da je u tijeku upis ili promjena u zemljišnim knjigama.
• Z.k. upis – Označava kada je nešto službeno upisano u zemljišne knjige.
• Zabilježba – Napomena o sporu, sudskom postupku ili drugom pravnom ograničenju.

Jednako tako, važno je razumjeti postotke i udjele koji se često pojavljuju u vlasničkom listu. Ako, primjerice, vidite “1/2”, to znači da je vlasništvo podijeljeno na dva suvlasnika s jednakim udjelima. Ako piše “v.1”, radi se o punom vlasništvu jedne osobe.

Kada naiđete na nešto što vam nije jasno, najbolje je konzultirati se s odvjetnikom ili službenikom u gruntovnici. Oni vam mogu objasniti specifične stavke i pomoći vam da izvadak shvatite ispravno.

Najčešće greške u tumačenju

Jedna od najopasnijih stvari koje ljudi rade kada dobiju e izvadak iz zemljišne knjige je da ga tumače površno ili pogrešno. Evo nekoliko najčešćih grešaka:

1. Ignoriranje C lista (tereti) – Mnogi ljudi gledaju samo tko je vlasnik i zanemaruju moguće terete, a upravo oni mogu predstavljati ogroman problem. Hipoteka, sudska zabilježba ili služnost mogu drastično utjecati na vrijednost nekretnine.
2. Pogrešno shvaćanje plombi – Plomba nije bezazlena oznaka. Ona može značiti da netko pokušava preuzeti vlasništvo, pokrenuo je tužbu ili ulaže zahtjev za upisom prava. Sve dok je plomba aktivna, savjetuje se ne poduzimati nikakve korake bez konzultacije s pravnikom.
3. Miješanje katastarskih i zemljišnoknjižnih podataka – Katastar i zemljišne knjige nisu uvijek u potpunosti usklađeni. Vlasnik u katastru ne mora biti isto što i vlasnik u zemljišnim knjigama – a samo onaj u zemljišnim knjigama ima pravnu snagu!
4. Zanemarivanje suvlasničkih odnosa – Kupnja nekretnine koja je u suvlasništvu može biti komplicirana ako ne znate točno tko ima kakva prava.
5. Neprepoznavanje zabilježbi o sporu ili zabrani raspolaganja – Ove zabilježbe često znače da je nad nekretninom pokrenut postupak koji može utjecati na pravo vlasništva.

Zaključno, e izvadak iz zemljišne knjige nije samo “papir” već ključan dokument koji treba pažljivo analizirati. Ne razumijete nešto? Uvijek pitajte stručnjaka – to može uštedjeti tisuće eura i puno živaca.

Kako provjeriti vjerodostojnost e Izvatka?

Originalnost dokumenta

Mnogi korisnici nisu sigurni kako znati je li njihov e Izvadak vjerodostojan i služben. Dobra vijest je da svi službeni izvadci preuzeti putem sustava e-Građani i katastor.hr dolaze s automatski generiranim elektroničkim pečatom i QR kodom. Ovaj QR kod vodi na službenu stranicu gdje se može potvrditi autentičnost dokumenta.

Ključni elementi koji potvrđuju vjerodostojnost:

• Naziv suda koji vodi zemljišnu knjigu (npr. Općinski sud u Zagrebu).
• Datum i vrijeme preuzimanja dokumenta.
• Elektronički potpis ili napomena da je e izvadak iz zemljišne knjige izdan putem informacijskog sustava.
• Jedinstveni broj dokumenta.

Ako primite e izvadak iz zemljišne knjige putem e-maila od treće strane (npr. agenta ili odvjetnika), provjerite da li dokument sadrži navedene oznake. Ako ih nema – postoji mogućnost da se radi o neslužbenoj kopiji.

Koliko dugo vrijedi e Izvadak?

Iako e Izvadak iz zemljišne knjige zakonski nema službeni rok trajanja, većina institucija i stručnjaka savjetuje da dokument ne bude stariji od 15 dana, a u nekim slučajevima ni stariji od 7 dana (posebno u kreditnim procesima i kupoprodaji nekretnina).

Zašto? Stanje u zemljišnim knjigama se može mijenjati gotovo svakodnevno – upisi novih vlasnika, plombe, tereti, itd. Ako je vaš e izvadak iz zemljišne knjige star nekoliko tjedana ili mjeseci, možda više ne odražava stvarno stanje.

Zato je dobro pravilo: Uvijek zatražite i preuzmite novi e izvadak iz zemljišne knjige kad ti zatreba, osobito prije sklapanja važnih ugovora.

Kada je potrebno zatražiti novi e izvadak iz zemljišne knjige?

Uobičajene životne situacije

Postoje brojni slučajevi kada će vam biti potreban novi i ažurirani e Izvadak:

1. Kupnja ili prodaja nekretnine – Potvrda vlasništva i provjera eventualnih tereta.
2. Založno pravo (hipoteka) – Banka traži aktualni e izvadak iz zemljišne knjige kako bi upisala hipoteku.
3. Nasljeđivanje – Sud i javni bilježnici traže dokaz o vlasništvu ostavitelja.
4. Legalizacija objekata – Potrebni dokumenti uključuju zemljišnoknjižni izvadak.
5. Gradnja ili adaptacija – Ishođenje građevinske dozvole zahtijeva potvrdu vlasništva.
6. Sudski sporovi – Ako se vodi spor oko vlasništva, izvadak je dokazni materijal.
7. Uknjižba vlasništva – Kada želite upisati pravo vlasništva temeljem kupoprodaje, darovnog ugovora ili nasljeđivanja.

Važno je znati da e izvadak iz zemljišne knjige nije samo za “velike stvari”. I za svakodnevne administrativne zadatke kao što su prijava prebivališta, prijenos režija ili dokaz vlasništva kod HEP-a, voda i komunalnih službi – potreban je svjež izvadak.

Zato ga je korisno znati samostalno preuzeti, brzo, besplatno i bez čekanja u redovima.

Razlike između katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja

Zašto su katastar i zemljišne knjige često neusuglašeni?

Katastar i zemljišne knjige su dva odvojena registra koja bi idealno trebala imati iste podatke o nekretnini – ali to često nije slučaj. Razlog leži u povijesnim razvoju tih sustava, jer su se razvijali zasebno, s različitim ciljevima:

• Katastar vodi evidenciju o prostoru, površini i načinu korištenja zemljišta.
• Zemljišna knjiga vodi evidenciju o pravima vlasništva i teretima.

Tako može doći do slučajeva gdje se u katastru vodi drugačiji vlasnik nego u zemljišnim knjigama – ali pravno vrijedi isključivo podatak iz zemljišne knjige.

Također, u katastru mogu biti navedeni neusklađeni podaci o površini, kulturi zemljišta ili načinu korištenja. Na primjer, u katastru piše da je čestica “livada”, a u zemljišnoj knjizi da je riječ o “građevinskom zemljištu”.

Zato je važno uvijek usporediti oba izvora kada se radi o kupoprodaji, gradnji ili pravnim postupcima. U postupcima usklađenja (tzv. uspostava zemljišne knjige) sve veći broj općina ažurira podatke kako bi se oba sustava uskladila. No, to još nije završeno na razini cijele države.

Kako ažurirati podatke u zemljišnoj knjizi?

Postupak uknjižbe i predbilježbe

Ako želite upisati svoje vlasništvo ili promijeniti podatke u zemljišnoj knjizi, morate pokrenuti postupak uknjižbe. Ovaj postupak se pokreće na temelju pravnog dokumenta koji dokazuje promjenu (npr. kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, rješenje o nasljeđivanju).

Postoje dva tipa upisa:

• Uknjižba – Trajni upis prava vlasništva.
• Predbilježba – Privremeni upis do konačne odluke suda.

Za uknjižbu su potrebni:

1. Pisani prijedlog za upis (može se podnijeti i elektronički)
2. Original ili ovjerena kopija ugovora/dokumenta
3. Priložen e Izvadak (ne stariji od 15 dana)
4. Pristojba (u obliku biljega ili e-pristojbe)

Nakon što sud obradi zahtjev i upiše promjenu, vlasnik dobiva rješenje o uknjižbi. Tek tada se smatra da je promjena pravovaljana i vidljiva svima u e Izvatku.