Dogovorili ste kupnju stana ili rabljenog auta, prodavatelj traži kaparu da se stvar “rezervira”, vi je platite i sve djeluje uredno. Onda se nešto zakomplicira – banka ne odobri kredit, prodavatelj nađe boljeg kupca ili se jednostavno predomislite. Tek tada svi počinju tražiti tko je što izgubio, a odgovor gotovo nikad nije onaj koji se u razgovorima podrazumijeva. Uvriježeno je mišljenje da onaj tko odustane gubi kaparu, a prodavatelj koji odustane vraća dvostruko. To u velikoj većini slučajeva nije točno. U ovom tekstu objašnjavamo što kapara po zakonu stvarno znači, kada se doista može odustati, koliko se uobičajeno daje i što potvrda o kapari mora sadržavati.
Što je kapara i čemu služi
Kapara je iznos novca koji jedna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen i kao osiguranje da će biti ispunjen. Uređena je Zakonom o obveznim odnosima, u člancima 303. do 307. Kod kupoprodaje nekretnine kapara se najčešće daje uz predugovor, dok se prikuplja dokumentacija, čeka odobrenje kredita ili rješava neki teret u zemljišnim knjigama. Kod rabljenih vozila daje se kad kupac želi da mu prodavatelj zadrži auto do prijenosa vlasništva.
Dvije stvari kaparu često pobrkaju s nečim drugim. Prvo, kapara nije ugovor – ona ide uz predugovor ili ugovor i pretpostavlja da je posao već dogovoren. Ako nema ugovora, nema ni kapare, nego samo predani novac koji se u pravilu vraća. Drugo, ako se ugovor uredno ispuni, kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu, pa kupac na kraju plaća samo ostatak.
Kapara ne daje pravo odustanka od ugovora
Ovo je najvažniji dio i mjesto gdje se griješi najčešće. Zakon izričito propisuje da kapara sama po sebi ne daje pravo odustanka od ugovora. Nijedna strana ne može se jednostavno povući iz posla tako da ostavi kaparu, odnosno vrati dvostruki iznos. Ugovor i dalje obvezuje obje strane, a kapara je samo osiguranje.
Što se onda događa ako posao propadne? Ovisi o tome tko je za to odgovoran. Ako je za neispunjenje odgovoran kupac, prodavatelj bira između tri mogućnosti – može tražiti da se ugovor ipak ispuni, ako je to još moguće, može tražiti naknadu štete uz uračunavanje ili vraćanje kapare, ili se može zadovoljiti primljenom kaparom. Ako je za neispunjenje odgovoran prodavatelj, kupac ima zrcalni izbor – ispunjenje ugovora, naknadu štete uz vraćanje kapare ili vraćanje dvostruke kapare.
Bitna je razlika u tome što izbor pripada oštećenoj strani, a ne onome tko je posao srušio. Kupac koji odustane ne može reći “eto vam kapara, kvit smo” – prodavatelj i dalje može tražiti ispunjenje ugovora ili punu naknadu štete, ako je ona veća od kapare. Isto vrijedi i obrnuto.
Kada vrijedi pravilo gubi kaparu ili vraća duplo
Vrijedi samo u jednom slučaju – kad su stranke izričito ugovorile pravo odustanka i kaparu kao odustatninu. To je poseban dogovor iz članaka 306. i 307. Zakona o obveznim odnosima i mora biti napisan u ugovoru ili potvrdi. Tek tada kupac može odustati tako da prodavatelju ostavi kaparu, a prodavatelj tako da kupcu vrati dvostruki iznos.
Zato je ta klauzula ozbiljna odluka, a ne formalnost. Ako je unesete, obje strane dobivaju izlaz iz posla po unaprijed poznatoj cijeni. Ako je ne unesete, nitko ne može jednostrano odustati, ali oštećena strana ima jače pravo – može tražiti stvarnu štetu koja može biti i puno veća od kapare.
| Situacija | Što se događa |
|---|---|
| Ugovor je uredno ispunjen | Kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu |
| Za neispunjenje odgovoran kupac (obična kapara) | Prodavatelj bira: ispunjenje, naknada štete uz uračunavanje ili vraćanje kapare, ili zadržavanje kapare |
| Za neispunjenje odgovoran prodavatelj (obična kapara) | Kupac bira: ispunjenje, naknada štete i vraćanje kapare, ili vraćanje dvostruke kapare |
| Ugovorena kapara kao odustatnina | Kupac odustaje ostavljanjem kapare, prodavatelj vraćanjem dvostruke kapare |
| Sporazumni raskid bez krivnje ijedne strane | Kapara se vraća, uz pisanu potvrdu o povratu |
Koliko iznosi kapara kod nekretnine i auta
Zakon ne propisuje iznos kapare, pa ga stranke ugovaraju slobodno. U praksi se kod nekretnina kapara kreće oko 10 posto kupoprodajne cijene, a kod rabljenih vozila iznos je obično manji i simboličniji, tek toliko da pokaže ozbiljnost namjere. Previsoka kapara za kupca znači veći rizik ako posao propadne, a preniska prodavatelju ne znači gotovo ništa jer se kupcu ne isplati stati iza dogovora.
Kod nekretnina posebno pripazite na jednu stvar – kaparu ne dajte prije nego što provjerite zemljišnoknjižno stanje. Podatke o čestici, katastarskoj općini i broju zemljišnoknjižnog uloška prepišite iz vlasničkog lista i provjerite postoje li tereti. Kapara plaćena za nekretninu koja ima hipoteku ili neriješen upis zna se pretvoriti u dugogodišnji problem.
Što potvrda o kapari mora sadržavati
Potvrda o primitku kapare kratak je dokument, ali bez njega kod spora ostaje samo prepričavanje. Trebala bi imati sljedeće.
- podatke prodavatelja i kupca (ime, OIB, adresa)
- iznos kapare brojkama i slovima te ugovorenu kupoprodajnu cijenu
- točan opis predmeta kupoprodaje – kod nekretnine broj čestice, katastarsku općinu i zemljišnoknjižni uložak, kod vozila marku, model, godinu, VIN i registraciju
- način i datum isplate, u gotovini ili prijenosom na IBAN
- odredbu da se kapara uračunava u cijenu i preostali iznos za plaćanje
- opis pravnih učinaka kapare, a odustatninu samo ako je stvarno želite ugovoriti
- rok do kojeg se sklapa glavni ugovor
- potpise obiju strana, u dva istovjetna primjerka
Rok za sklapanje glavnog ugovora odredite realno, prema tome koliko vam stvarno treba za dokumentaciju ili kredit. Protek roka bez sklapanja ugovora otvara pitanje krivnje i sudbine kapare, a to je upravo ono što ste potvrdom htjeli izbjeći.
Ako ne želite sastavljati dokument od nule, pripremili smo primjer potvrde o kapari u Word formatu – s varijantama za nekretninu, vozilo i drugu pokretninu, točnim opisom zakonskih učinaka kapare, zasebnom klauzulom o odustatnini i drugim obrascem za povrat kapare. Preuzimate ga odmah nakon plaćanja i popunjavate vlastitim podacima.
Najčešće greške kod kapare
Prva je davanje kapare bez ikakvog papira, obično u gotovini i na riječ. Druga je kapara bez predugovora ili ugovora, jer kapara osigurava posao koji mora postojati – ako nije dogovoreno što se kupuje, po kojoj cijeni i do kada, nema ni čega osigurati. Treća je uvjerenje da klauzula o odustanku postoji sama od sebe, pa se stranke iznenade kad shvate da druga strana traži ispunjenje ugovora umjesto da uzme novac.
Četvrta greška tiče se nekretnina – potvrda o kapari nije ni predugovor ni glavni ugovor. Glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti u pisanom obliku, a potpis prodavatelja ovjeren kod javnog bilježnika, jer bez toga kupac ne može upisati vlasništvo u zemljišne knjige. Ako još niste u fazi glavnog ugovora, kaparu vežite uz predugovor o kupoprodaji nekretnine, a kad dođe do prijenosa vlasništva koristite ugovor o kupoprodaji nekretnine s tabularnom izjavom.
Peta je zaboravljena potvrda o povratu. Kad se strane sporazumno raziđu i kapara se vrati, napišite i potpišite kratku potvrdu s izjavom da više nema međusobnih tražbina. Time zatvarate priču umjesto da ostane otvorena.
Česta pitanja
Gubi li kupac kaparu ako odustane od kupnje?
Ne automatski. Kapara sama po sebi ne daje pravo odustanka, pa kupac ne može izaći iz posla time što ostavi kaparu. Ako je za neispunjenje odgovoran kupac, prodavatelj bira hoće li tražiti ispunjenje ugovora, naknadu štete uz uračunavanje ili vraćanje kapare, ili će se zadovoljiti primljenom kaparom. Pravilo da odustajanjem kupac gubi kaparu vrijedi samo ako je izričito ugovorena kapara kao odustatnina.
Mora li prodavatelj vratiti dvostruku kaparu ako on odustane?
Samo ako je ugovorena kapara kao odustatnina ili ako se kupac za to opredijeli kod neispunjenja za koje je prodavatelj odgovoran. Kod obične kapare kupac ima izbor – može tražiti ispunjenje ugovora ako je još moguće, naknadu štete uz vraćanje kapare, ili vraćanje dvostruke kapare. Izbor pripada kupcu kao oštećenoj strani, a ne prodavatelju.
Koliko iznosi kapara kod kupnje nekretnine?
Zakon ne propisuje iznos, pa ga stranke ugovaraju slobodno. U praksi se kod nekretnina kapara najčešće kreće oko 10 posto kupoprodajne cijene, a kod rabljenih vozila obično je manja. Ako se ugovor uredno ispuni, kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu, pa kupac pri sklapanju glavnog ugovora plaća samo preostali iznos.
Treba li potvrdu o kapari ovjeriti kod javnog bilježnika?
Za samu potvrdu o primitku kapare ovjera nije uvjet valjanosti – dovoljni su potpisi obiju strana i po jedan primjerak za svaku. Ovjera je obavezna kod glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, gdje potpis prodavatelja mora ovjeriti javni bilježnik da bi kupac mogao upisati vlasništvo u zemljišne knjige. Potvrda o kapari ne zamjenjuje ni predugovor ni glavni ugovor.
Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.
